Comment le simulateur estime votre capacité d’emprunt
Les banques partent de votre taux d’endettement : la part de vos revenus qui peut être consacrée au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la référence à 35 % des revenus, et à 25 ans pour la durée du crédit (27 ans avec un différé d’amortissement pour un bien neuf ou avec travaux).
Capital empruntable = mensualité maximale ÷ (mensualité par euro emprunté + assurance mensuelle par euro emprunté).
Votre budget total est ensuite le capital empruntable plus votre apport. Comme les frais de notaire ne se financent généralement pas par le prêt, ils sont retirés du budget pour obtenir le prix maximal du bien.
Comment lire les résultats
- Capital empruntable. Le montant maximal du prêt compatible avec le taux d’endettement choisi.
- Prix maximal du bien. Budget total moins les frais de notaire estimés. Pour les calculer précisément, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
- Le graphique. Il montre comment le capital empruntable varie avec la durée : allonger le prêt augmente la capacité, mais renchérit le coût total des intérêts.
Ce que les banques regardent en plus
- La stabilité de vos revenus (type de contrat, ancienneté) et votre épargne résiduelle après l’achat.
- Votre « reste à vivre » une fois toutes les charges payées.
- Votre apport, souvent attendu pour couvrir au moins les frais de notaire et de garantie.
Les banques peuvent déroger aux critères du HCSF pour une partie de leur production de crédits. Ce simulateur donne un ordre de grandeur ; seule une simulation de votre banque ou d’un courtier fait foi. Pour simuler la mensualité d’un montant précis, voyez le simulateur de prêt immobilier.
Questions fréquentes
Quel taux d’endettement les banques acceptent-elles ?
Le HCSF fixe la référence à 35 % des revenus, assurance comprise. Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour déroger à cette règle sur une part limitée de leur production de crédits, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Dans la pratique, la plupart des dossiers restent sous 35 %.
Quelle durée maximale pour un prêt immobilier ?
La durée recommandée est de 25 ans au plus, avec une tolérance de deux ans de différé d’amortissement, soit jusqu’à 27 ans, pour l’achat d’un bien neuf ou avec travaux. Le simulateur vous avertit lorsque la durée dépasse ces repères.
Quels revenus faut-il compter ?
Les revenus nets avant impôt du foyer qui empruntent : salaires, pensions et, selon les banques et l’ancienneté, une partie des revenus variables ou locatifs. Les primes irrégulières ou les revenus récents sont souvent pondérés ou écartés.
L’apport est-il obligatoire ?
Il n’est pas obligatoire, mais la plupart des banques attendent qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore le dossier et réduit le coût du crédit. Notre guide sur le crédit sans apport détaille les cas possibles.
Pourquoi mon résultat diffère-t-il de celui de ma banque ?
Les banques appliquent leurs propres règles : pondération des revenus, reste à vivre, taux et assurance propres à votre profil. Ce simulateur donne un ordre de grandeur pour préparer votre démarche, pas un accord de prêt.
Sources
Cet outil est fourni à titre d’information et d’illustration générales. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Vérifiez les chiffres auprès d’un professionnel qualifié. Voir notre méthode éditoriale.
