Comment fonctionne ce calculateur de renégociation
Renégocier ou racheter un prêt immobilier consiste à remplacer votre crédit actuel par un autre, à un taux plus bas. Cela coûte des frais : indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie. La vraie question est donc de savoir en combien de temps les économies remboursent ces frais, et si vous serez toujours propriétaire du prêt à ce moment-là.
Le calculateur compare deux scénarios mois par mois, avec un amortissement classique à taux fixe :
- Vous gardez votre prêt actuel. La mensualité est calculée à partir du capital restant dû, du taux et du nombre d’années restantes.
- Vous renégociez. La nouvelle mensualité est calculée à partir du nouveau capital (augmenté des frais si vous les intégrez), du nouveau taux et de la nouvelle durée.
Gain net au mois m = (sommes versées sur le prêt actuel + capital qu’il resterait à rembourser) − (frais payés au départ + sommes versées sur le nouveau prêt + capital qu’il resterait à rembourser).
Compter le capital restant dû rend la comparaison honnête. Un nouveau prêt plus long peut faire baisser la mensualité simplement parce qu’il étale la dette sur plus d’années : cet effet apparaît sous la forme d’un capital restant plus élevé, pas d’un gain caché.
Comment lire les résultats
- Mois du point mort. Le premier mois à partir duquel le gain net reste positif ou nul. Si vous gardez le prêt plus longtemps, la renégociation est rentable.
- Point mort simple. Les frais divisés par l’économie mensuelle. Facile à estimer à la main, mais il ignore l’effet du capital restant : il peut paraître meilleur que le résultat complet si vous allongez la durée.
- Gain net à votre horizon. Ce que vous gagnez ou perdez à la date où vous comptez revendre ou solder.
- Intérêts sur la durée. Les intérêts payés sur toute la vie restante de chaque prêt, hors frais. Une durée plus longue les augmente souvent, même si la mensualité baisse.
Les frais à prendre en compte en France
- Les IRA. Quand vous soldez un prêt avant son terme, la banque peut vous réclamer des indemnités. Elles ne peuvent pas dépasser le plus faible de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Certaines situations en dispensent, comme le décès ou la vente du bien après un changement forcé d’activité professionnelle.
- Les frais de garantie et de mainlevée. Un nouveau prêt demande une nouvelle garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), et l’ancienne peut nécessiter une mainlevée. Les montants varient selon la garantie choisie.
- Les frais de dossier et de courtage. Variables d’un établissement à l’autre, et négociables.
Demandez toujours une offre chiffrée avec le détail des frais, puis reportez le total dans le calculateur. Pour la méthode complète, le moment opportun et les démarches, lisez notre guide Renégociation et rachat de prêt immobilier en 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le point mort d’une renégociation ?
C’est le nombre de mois nécessaires pour que vos économies remboursent les frais engagés. Avant ce mois, vous êtes en perte ; après, vous êtes gagnant, à condition de conserver le nouveau prêt. Le calculateur repère le mois à partir duquel votre position cumulée reste durablement positive.
À partir de quel écart de taux la renégociation est-elle intéressante ?
Il n’existe pas de seuil universel : tout dépend des frais, du capital restant dû et du nombre d’années qu’il reste à courir. Plus le capital et la durée restante sont élevés, plus un écart modeste peut suffire. Saisissez vos chiffres réels plutôt que de vous fier à une règle générale.
Que sont les IRA et comment les estimer ?
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont dues à la banque quand vous soldez le prêt avant son terme. Leur montant ne peut pas dépasser le plus faible de ces deux plafonds : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues dans certains cas, par exemple en cas de décès ou de vente du bien après un changement forcé d’activité professionnelle. Le bouton « Estimer le plafond » calcule ce maximum légal ; votre contrat peut prévoir moins, alors reportez le montant exact de votre offre de prêt ou de votre banque.
Faut-il intégrer les frais dans le nouveau prêt ?
Les intégrer évite de sortir de l’argent au départ, mais vous empruntez, et payez des intérêts, sur un montant plus élevé. Basculez l’option du calculateur pour comparer les deux approches avec le même taux et la même durée.
Que se passe-t-il si je choisis une durée plus longue que celle qu’il me reste ?
La mensualité baisse en général, mais le coût total des intérêts peut augmenter. Comparez le gain net en fin de graphique et les intérêts sur la durée du prêt, pas seulement l’économie mensuelle.
Que ne prend pas en compte ce calculateur ?
Il couvre le capital et les intérêts uniquement. Il n’inclut ni l’assurance emprunteur, ni les frais de notaire éventuels, ni la fiscalité, ni les prêts à taux variable ou les prêts aidés. Considérez le résultat comme un premier filtre, puis comparez des offres chiffrées.
Sources
- Service-Public.gouv.fr : Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ?
- Légifrance, Code de la consommation : remboursement anticipé (articles L313-47 à L313-49)
Cet outil est fourni à titre d’information et d’illustration générales. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Vérifiez les chiffres auprès d’un professionnel qualifié. Voir notre méthode éditoriale.
