Comment ce simulateur calcule la rentabilité locative
Il part du loyer que vous encaissez, retire les périodes de vacance et les charges que vous supportez, puis compare le résultat au prix payé et à la mensualité du crédit.
Loyers encaissés = loyer annuel × (1 − vacance). Revenu net = loyers encaissés − taxe foncière − charges non récupérables − assurance PNO − gestion.
Rendement net (avant impôt) = revenu net ÷ (prix + frais de notaire + travaux).
Cash-flow mensuel = revenu net ÷ 12 − mensualité du crédit − assurance emprunteur.
Comment lire les résultats
- Rendement brut. Pratique pour comparer des annonces, mais il ignore les charges et les frais d’acquisition. Il surestime toujours la rentabilité réelle.
- Rendement net avant impôt. Il intègre les charges, la vacance et les frais d’acquisition. C’est le chiffre le plus proche de la réalité, avant fiscalité.
- Cash-flow. Ce qu’il reste (ou ce qu’il manque) chaque mois après avoir payé le crédit. Un cash-flow négatif signifie un effort d’épargne.
- Le graphique. Il suit votre position cumulée : elle part de l’argent investi (apport) et remonte avec les cash-flows. Le point indique le moment où vous récupérez votre mise de départ, hors revente.
Ce que le calcul n’inclut pas
- La fiscalité. L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et le régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP) modifient fortement le rendement final.
- La plus-value ou la moins-value à la revente, ainsi que le capital déjà remboursé par le crédit.
- Les gros travaux imprévus au-delà du budget saisi.
Pour estimer la mensualité de votre emprunt, utilisez le simulateur de prêt immobilier.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat. Le rendement net retire la vacance, la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance et la gestion, et ajoute les frais de notaire et de travaux au coût d’acquisition. Il est toujours plus bas que le rendement brut.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Il n’existe pas de seuil universel : cela dépend de la ville, du type de bien, du risque de vacance et de votre fiscalité. Comparez surtout le rendement net et le cash-flow à votre capacité d’épargne, et pas seulement le rendement brut des annonces.
Qu’est-ce que le cash-flow d’un investissement locatif ?
C’est la différence entre les loyers encaissés, après charges, et les sommes que vous payez pour le crédit et son assurance. Positif, l’investissement s’autofinance ; négatif, il demande un effort d’épargne mensuel.
Pourquoi la fiscalité n’est-elle pas incluse ?
Elle dépend de votre tranche d’imposition, du régime (micro-foncier, réel, LMNP) et de vos autres revenus, ce qui rend toute estimation générique trompeuse. Considérez le résultat comme un rendement avant impôt et faites-le valider par un professionnel.
Comment est calculé le moment où je récupère ma mise ?
Le simulateur cumule les cash-flows mensuels, avec une évolution annuelle des loyers et des charges, et cherche le premier mois où le total dépasse la mise de départ. Il ne tient pas compte d’une éventuelle revente.
Cet outil est fourni à titre d’information et d’illustration générales. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Vérifiez les chiffres auprès d’un professionnel qualifié. Voir notre méthode éditoriale.
