Taxe d'habitation 2026 : qui doit encore la payer (résidence secondaire, calcul)

La suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales, achevée depuis le 1er janvier 2023, a créé une confusion fréquente chez de nombreux propriétaires, qui pensent parfois à tort que cette taxe a totalement disparu. En réalité, la taxe d'habitation reste pleinement due pour les résidences secondaires, et son montant peut même être majoré dans certaines communes soumises à une forte tension immobilière. Ce guide détaille qui doit encore payer cette taxe, comment elle est calculée, et quelles sont les nouvelles obligations déclaratives introduites récemment pour l'ensemble des propriétaires.

Qui doit encore payer la taxe d'habitation en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer n'est redevable de la taxe d'habitation au titre de sa résidence principale, cette suppression ayant été mise en œuvre progressivement entre 2018 et 2023 selon les niveaux de revenus des foyers concernés, avant de devenir totale et universelle. En revanche, toute personne disposant d'un logement meublé à usage de résidence secondaire, c'est à dire un logement qu'elle n'occupe pas à titre principal, reste redevable de la taxe d'habitation sur ce bien, qu'elle en soit propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit.

Cette taxe concerne également les logements vacants dans certaines situations, ainsi que les locaux meublés occupés de manière discontinue, même par leur propriétaire, dès lors qu'ils ne constituent pas la résidence principale de l'occupant. Un propriétaire possédant plusieurs biens immobiliers meublés, en plus de sa résidence principale, doit donc s'acquitter d'une taxe d'habitation distincte pour chacun de ces biens secondaires, calculée indépendamment pour chaque logement concerné.

Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Le montant de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires repose sur la valeur locative cadastrale du bien, une estimation administrative du loyer annuel théorique que le logement pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales de marché, actualisée chaque année selon un coefficient de revalorisation forfaitaire fixé au niveau national. Cette valeur locative est ensuite multipliée par les taux d'imposition votés localement par la commune et, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont dépend la commune.

Contrairement à ce qui prévalait pour la résidence principale avant sa suppression, les abattements pour charges de famille (enfants à charge, personnes handicapées) ne s'appliquent pas à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ce qui explique pourquoi cette taxe peut représenter une charge proportionnellement plus lourde pour un même bien que ne l'était auparavant la taxe d'habitation sur une résidence principale de valeur locative comparable.

Qu'est ce que la majoration applicable dans les zones tendues ?

Dans les communes situées en zone dite tendue, c'est à dire les communes de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d'accès au logement pour la population résidente, le conseil municipal peut voter une majoration de la taxe d'habitation applicable aux résidences secondaires. Cette majoration, comprise entre 5 % et 60 % du montant de la taxe, vise à décourager la multiplication des résidences secondaires dans les zones où la pression immobilière pénalise déjà fortement les habitants à la recherche d'un logement permanent.

Certains propriétaires peuvent solliciter une exonération de cette majoration, notamment lorsque le logement constitue une nécessité professionnelle (proximité du lieu de travail principal tout en conservant une autre résidence principale ailleurs) ou lorsque le logement ne peut être affecté à un usage de résidence principale pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. Ces demandes d'exonération doivent être déposées auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien concerné, accompagnées des justificatifs nécessaires.

Faut il déclarer sa résidence secondaire aux impôts ?

Depuis la mise en place du nouveau service en ligne de déclaration des biens immobiliers, accessible depuis son espace personnel sur impots.gouv.fr, tout propriétaire d'un bien immobilier doit déclarer la nature d'occupation de chacun de ses biens : résidence principale, résidence secondaire, logement loué, logement vacant ou logement occupé à titre gratuit par un tiers. Cette déclaration doit être mise à jour à chaque changement de situation d'occupation, et non plus seulement lors d'une déclaration annuelle systématique.

Cette obligation déclarative permet à l'administration fiscale de déterminer avec précision quels biens restent soumis à la taxe d'habitation, désormais limitée aux seules résidences secondaires et à certains logements vacants, et d'appliquer le cas échéant la majoration prévue dans les zones tendues. Une déclaration inexacte ou une absence de mise à jour peut entraîner une amende forfaitaire, ainsi qu'une régularisation ultérieure de la taxe due si l'administration constate une occupation différente de celle déclarée.

Quelle différence avec la taxe sur les logements vacants ?

Il ne faut pas confondre la taxe d'habitation sur les résidences secondaires avec la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), qui s'appliquent spécifiquement aux logements inoccupés depuis plus d'un an, non meublés et non affectés à un usage de résidence secondaire. Ces taxes visent à inciter les propriétaires de logements vides à les remettre sur le marché locatif, dans un contexte de tension sur l'offre de logements dans certaines zones géographiques.

Un logement meublé utilisé occasionnellement par son propriétaire relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, tandis qu'un logement totalement vide, non meublé et non utilisé, relève potentiellement de la taxe sur les logements vacants selon la zone géographique concernée et la durée de vacance constatée. Cette distinction a une importance pratique significative, les taux et modalités de calcul de ces deux taxes n'étant pas identiques.

Comment et quand recevoir l'avis d'imposition ?

L'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires est généralement mis à disposition dans l'espace personnel du contribuable sur impots.gouv.fr, puis envoyé par voie postale pour les contribuables n'ayant pas opté pour la dématérialisation complète, dans le courant du dernier trimestre de l'année. Le paiement doit intervenir avant une date limite précisée sur l'avis, avec des modalités de paiement en ligne, par prélèvement ou par prélèvement à l'échéance selon les options choisies par le contribuable.

Un défaut de paiement dans les délais impartis entraîne l'application d'une majoration de retard, ainsi que l'envoi de relances par l'administration fiscale, pouvant conduire, en cas de persistance du défaut de paiement, à des poursuites et à des mesures de recouvrement forcé sur le patrimoine du contribuable concerné.

Comment contester le montant de sa taxe d'habitation ?

Un propriétaire qui estime que le montant de sa taxe d'habitation sur sa résidence secondaire est erroné, notamment en raison d'une valeur locative cadastrale manifestement disproportionnée par rapport à des biens comparables, peut déposer une réclamation auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, dans un délai déterminé à compter de la réception de l'avis d'imposition. Cette réclamation doit être accompagnée d'éléments de comparaison précis, tels que des références de biens similaires situés dans le même secteur géographique et disposant d'une valeur locative sensiblement inférieure.

Il est également possible de contester l'application d'une majoration en zone tendue si le propriétaire estime remplir les conditions d'exonération prévues par la réglementation, en apportant les justificatifs nécessaires démontrant la nécessité professionnelle ou l'impossibilité objective d'affecter le bien à un usage de résidence principale.

Existe t il des dispositifs d'exonération totale de la taxe d'habitation ?

Certaines situations permettent une exonération totale de la taxe d'habitation sur un bien qui pourrait pourtant être qualifié de résidence secondaire. C'est notamment le cas des logements occupés par des personnes hébergées en établissement de soins de longue durée, qui conservent leur ancien domicile meublé sans pouvoir y résider effectivement pour des raisons médicales, sous réserve que ce logement demeure la résidence principale déclarée avant l'entrée en établissement et qu'il ne soit ni loué ni occupé par un tiers.

De même, certains logements de fonction attribués par nécessité absolue de service, ou certains locaux affectés exclusivement à l'exercice d'une activité professionnelle sans aucun usage résidentiel, peuvent échapper à la qualification de résidence secondaire et donc à la taxe correspondante, sous réserve de remplir précisément les conditions prévues par le code général des impôts et de pouvoir justifier de cette situation particulière auprès de l'administration fiscale en cas de contrôle.

Quel est l'impact de cette taxe sur le marché de l'investissement locatif saisonnier ?

La combinaison de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, de sa majoration possible dans les zones tendues et des nouvelles obligations déclaratives a modifié la rentabilité de certains projets d'investissement locatif saisonnier, en particulier dans les zones touristiques les plus prisées où la majoration atteint souvent son niveau maximal. De nombreux investisseurs intègrent désormais explicitement cette charge fiscale dans leur calcul de rentabilité prévisionnelle avant d'acquérir un bien destiné à la location saisonnière meublée.

Cette évolution fiscale s'inscrit dans une politique plus large visant à limiter la multiplication des logements meublés de tourisme dans les zones où la demande de logements permanents reste insatisfaite, certaines communes combinant d'ailleurs cette majoration de taxe d'habitation avec des règles d'urbanisme restrictives limitant le nombre de nuitées autorisées pour la location saisonnière d'une résidence secondaire. Un investisseur avisé doit donc systématiquement vérifier, avant tout achat, l'ensemble de la réglementation locale applicable, fiscale comme urbanistique, propre à la commune visée.

Comment anticiper le budget lié à la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?

Pour un propriétaire qui envisage l'acquisition d'une résidence secondaire, intégrer dès la phase de projet le montant prévisionnel de la taxe d'habitation applicable constitue une précaution budgétaire essentielle, trop souvent négligée au profit du seul calcul du prix d'achat et des mensualités de crédit. Il est possible d'obtenir une estimation en consultant le montant de taxe d'habitation acquitté par le vendeur les années précédentes, généralement communiqué lors des visites ou disponible auprès du notaire chargé de la transaction.

Il convient toutefois de rester prudent face à ce type d'estimation historique, car le montant réellement dû peut évoluer significativement d'une année sur l'autre, notamment si la commune décide de voter ou d'augmenter une majoration en zone tendue, ou si les taux communaux et intercommunaux sont revus à la hausse lors du vote du budget local. Se renseigner directement auprès de la mairie sur les taux en vigueur et sur l'éventuelle inscription de la commune sur la liste des zones tendues reste la démarche la plus fiable avant de finaliser un projet d'achat de résidence secondaire.

Que faire en cas de changement d'usage du bien en cours d'année ?

Lorsqu'un bien change de statut en cours d'année, par exemple lorsqu'une résidence secondaire devient la résidence principale du propriétaire après un déménagement, ou inversement lorsqu'une résidence principale devient secondaire suite à l'acquisition d'un nouveau logement principal, la situation prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation est celle constatée au 1er janvier de l'année d'imposition. Un changement survenant après cette date ne modifie donc pas le montant dû au titre de l'année en cours, mais devra être répercuté dans la déclaration d'occupation transmise à l'administration fiscale pour les années suivantes.

Il est donc recommandé d'anticiper toute opération de ce type en tenant compte de cette date de référence, notamment pour les propriétaires qui envisagent un déménagement en toute fin d'année civile, un décalage de quelques semaines pouvant avoir une incidence directe sur le régime fiscal applicable au titre de l'année suivante.

Foire aux questions sur la taxe d'habitation des résidences secondaires

Voici les questions les plus fréquemment posées par les propriétaires de résidences secondaires concernant cette taxe.

• Un logement en location saisonnière reste t il soumis à la taxe d'habitation ? Oui, un logement meublé destiné à la location saisonnière, dès lors qu'il ne constitue pas une résidence principale pour son propriétaire, reste en principe soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, en complément de la cotisation foncière des entreprises si l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel.
• Peut on être exonéré si le logement est mis en vente ? Un logement en cours de vente reste en principe soumis à la taxe d'habitation tant qu'il demeure meublé et n'a pas trouvé d'acquéreur au 1er janvier de l'année d'imposition, sauf situation particulière justifiant une exonération spécifique.
• La majoration s'applique t elle automatiquement dans toutes les grandes villes ? Non, la majoration n'est applicable que dans les communes ayant expressément voté cette décision et figurant sur la liste officielle des zones tendues établie par décret, toutes les grandes agglomérations n'étant pas nécessairement concernées.
• Que se passe t il si je ne déclare pas l'occupation de mon bien ? Une absence de déclaration ou une déclaration inexacte peut entraîner une amende forfaitaire par local concerné, ainsi qu'une régularisation de la taxe due si l'administration fiscale constate une occupation différente de celle qui aurait dû être déclarée.

En définitive, si la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a représenté un allégement fiscal important pour l'ensemble des foyers français, les propriétaires de résidences secondaires doivent rester particulièrement vigilants quant à leurs obligations déclaratives et au montant de cette taxe, potentiellement majoré dans les zones les plus tendues du territoire. Vérifier régulièrement sa situation déclarative sur impots.gouv.fr et anticiper le paiement de cette taxe demeure essentiel pour éviter toute majoration de retard ou toute régularisation ultérieure désagréable.