Les différents types de travaux en copropriété

En copropriété, tous les travaux ne sont pas soumis aux mêmes règles. Il est essentiel de bien distinguer les différentes catégories pour savoir quelle procédure suivre.

Les travaux d'urgence

Ces travaux concernent la sécurité des personnes ou la préservation de l'immeuble. Le syndic peut les décider sans attendre l'assemblée générale : fuite importante, problème électrique dangereux, effondrement partiel. Une régularisation en AG reste nécessaire a posteriori.

Les travaux d'entretien courant

L'entretien régulier des parties communes est prévu dans le budget voté en AG : ramonage, entretien des espaces verts, peinture des halls. Le syndic peut les réaliser dans la limite du budget sans vote supplémentaire.

Les travaux de conservation

Ces travaux visent à maintenir l'immeuble en bon état : réfection de la toiture, ravalement de façade, remplacement de la chaudière. Ils nécessitent un vote à la majorité absolue (article 25) en première convocation.

Les travaux d'amélioration

Ils ajoutent des équipements ou améliorent le confort : installation d'un digicode, création d'un local vélo, isolation thermique. La majorité requise est généralement la double majorité (article 26) : majorité des copropriétaires représentant 2/3 des tantièmes.

Comment voter les travaux en assemblée générale?

La procédure de vote dépend du type et du montant des travaux.

Majorité de l'article 24 (majorité simple)

Pour les travaux d'entretien courant dont le montant n'excède pas le seuil fixé par décret. Il suffit que les voix "pour" soient supérieures aux voix "contre" (les abstentions ne comptent pas).

Majorité de l'article 25 (majorité absolue)

Pour les travaux de conservation, il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Si le quorum n'est pas atteint en première convocation, un second vote à l'article 24 est possible.

Majorité de l'article 26 (double majorité)

Pour les travaux d'amélioration importants : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Cette règle protège les copropriétaires minoritaires des décisions trop coûteuses.

Choisir les entreprises et obtenir des devis

Le syndic a l'obligation de mettre en concurrence plusieurs entreprises pour les travaux importants.

Le nombre de devis obligatoires

Le règlement de copropriété fixe généralement le nombre minimum de devis : souvent 3 devis pour les montants supérieurs à 5 000€. Cette mise en concurrence garantit le meilleur rapport qualité-prix.

Les critères de sélection

Au-delà du prix, examinez : les qualifications de l'entreprise (RGE pour les travaux énergétiques), les garanties proposées (décennale obligatoire), les délais d'intervention, et les références clients.

Les assurances indispensables

Vérifiez que l'entreprise dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle et d'une garantie décennale à jour. Demandez les attestations avant le démarrage du chantier.

Le financement des travaux

Plusieurs solutions existent pour financer les travaux en copropriété.

Le fonds de travaux obligatoire

Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux d'au moins 5% du budget annuel. Ce fonds permet de financer les travaux sans appel exceptionnel.

Les appels de fonds exceptionnels

Pour les gros travaux, le syndic lance un appel de fonds exceptionnel. Le paiement peut être échelonné sur plusieurs mois pour ne pas pénaliser les copropriétaires.

Les aides et subventions

De nombreuses aides existent pour les travaux de rénovation énergétique : MaPrimeRénov' Copropriétés, CEE (Certificats d'Économies d'Énergie), prêt éco-PTZ collectif. Le syndic doit se renseigner avant de lancer les travaux.

Le suivi du chantier

Une fois les travaux votés et l'entreprise choisie, le syndic assure le suivi.

Le calendrier prévisionnel

L'entreprise doit fournir un planning détaillé avec les différentes phases. Le syndic informe régulièrement les copropriétaires de l'avancement via un tableau de bord ou des comptes-rendus.

Les réunions de chantier

Des réunions régulières avec l'entreprise permettent de vérifier la conformité des travaux et de résoudre rapidement les problèmes. Un compte-rendu écrit est rédigé à chaque fois.

La réception des travaux

À la fin du chantier, une réception contradictoire a lieu. Le syndic, accompagné idéalement d'un copropriétaire ou d'un expert, vérifie la conformité. Les réserves éventuelles sont notées sur le PV de réception.

Les garanties après travaux

Plusieurs garanties protègent la copropriété après la fin des travaux.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Pendant 1 an après réception, l'entreprise doit réparer gratuitement tous les désordres signalés. Une retenue de garantie de 5% du montant est conservée pendant cette période.

La garantie biennale (2 ans)

Elle couvre les équipements dissociables du bâtiment : robinetterie, radiateurs, volets. L'entreprise doit intervenir en cas de dysfonctionnement.

La garantie décennale (10 ans)

Elle protège contre les vices cachés compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination : problèmes de structure, d'étanchéité, d'isolation.