Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est le document fondamental qui organise la vie de l'immeuble. Établi lors de la création de la copropriété, il fixe les règles de fonctionnement, les droits et obligations de chacun, la répartition des charges.

Les deux parties du règlement

Le règlement comprend obligatoirement deux éléments : la partie réglementaire définissant les règles d'usage et de jouissance, et l'état descriptif de division détaillant la composition de chaque lot et les tantièmes.

Le contenu obligatoire du règlement

La loi impose que certaines informations figurent dans le règlement de copropriété.

La description de l'immeuble

Localisation précise, nombre de bâtiments, nombre d'étages, composition des parties communes (halls, escaliers, parkings, espaces verts, locaux techniques). Cette description doit être exhaustive.

La définition des lots

Chaque lot est identifié par un numéro unique et comprend des parties privatives (l'appartement, la cave, le parking) et une quote-part de parties communes (exprimée en tantièmes). L'état descriptif de division liste tous les lots.

La destination de l'immeuble

Le règlement précise l'usage autorisé : habitation bourgeoise, habitation simple, mixte (habitation + commerces), bureau. Cette destination limite les activités possibles dans les lots.

Les tantièmes de copropriété

Deux types de tantièmes coexistent : les tantièmes généraux pour les charges de conservation de l'immeuble (répartis selon la valeur relative des lots), et les tantièmes spéciaux pour certains équipements (ascenseur, chauffage) répartis selon l'utilité.

Les modalités de jouissance

Le règlement détaille ce qui est autorisé ou interdit : animaux domestiques, activités bruyantes, modifications des façades, occupation des parties communes, horaires de silence.

Les règles classiques dans les règlements

Bien que chaque règlement soit unique, certaines clauses reviennent fréquemment.

Les travaux dans les parties privatives

Le règlement encadre les travaux que peut réaliser un copropriétaire : l'abattement de cloisons non-porteuses est généralement libre, la modification des parties communes (murs porteurs, façades) nécessite un vote en AG, le percement de mur porteur requiert souvent une autorisation à l'unanimité.

Les animaux de compagnie

Trois approches possibles : autorisation complète (clause rare), autorisation sous conditions (taille, nombre, comportement), interdiction totale (mais la jurisprudence limite cette interdiction aux animaux dangereux ou nuisibles).

Les activités professionnelles

Dans une copropriété à destination d'habitation, l'exercice d'une profession libérale sans réception de clientèle est généralement autorisé. En revanche, une activité commerciale avec passage fréquent de clients peut être interdite ou soumise à autorisation.

L'usage des parties communes

Le stationnement dans les couloirs, le dépôt d'objets dans les halls, l'utilisation des caves pour certaines activités : le règlement fixe les limites pour éviter l'encombrement et maintenir la sécurité.

Modifier le règlement de copropriété

Le règlement n'est pas immuable. Plusieurs situations nécessitent sa modification.

La mise en conformité légale

Si le règlement contient des clauses contraires à la loi ou à l'ordre public, il doit être mis à jour. Par exemple, les clauses discriminatoires (interdiction de louer à certaines catégories de personnes) sont nulles et doivent être supprimées.

L'adaptation aux évolutions

La copropriété évolue : installation d'une borne électrique, création d'un local vélos, autorisation de panneaux solaires individuels. Le règlement doit s'adapter à ces nouveaux besoins.

Les majorités requises pour modifier le règlement

La majorité nécessaire dépend de la modification envisagée. Les modifications touchant à la jouissance des lots (usage, destination) requièrent l'unanimité des copropriétaires. Les ajustements techniques ou la mise en conformité avec la loi se votent à la majorité absolue (article 25). Les modifications de pure forme s'adoptent à la majorité simple (article 24).

Les clauses abusives ou illégales

Certaines clauses figurant dans d'anciens règlements sont aujourd'hui considérées comme abusives.

L'interdiction absolue d'animaux

Si une clause interdit totalement les animaux, elle est abusive selon la jurisprudence. Seuls les animaux dangereux ou causant des troubles de voisinage peuvent être interdits.

Les clauses discriminatoires

Toute clause discriminant les copropriétaires selon leur origine, religion, situation familiale est nulle de plein droit. Les règlements anciens contiennent parfois de telles clauses qui doivent être supprimées.

Les restrictions excessives à la location

Interdire purement et simplement la location est illégal. Le règlement peut encadrer la location (durée minimale, obligation de communiquer l'identité du locataire) mais pas l'interdire.

Les modifications unilatérales par le syndic

Le syndic ne peut pas modifier le règlement de sa propre initiative. Toute modification doit être votée en assemblée générale selon les majorités requises.

L'application du règlement

Un règlement n'a de valeur que s'il est appliqué et respecté par tous.

Le rôle du syndic dans l'application

Le syndic veille au respect du règlement. En cas de manquement, il doit mettre en demeure le copropriétaire fautif de se conformer au règlement. Si l'infraction persiste, il engage une procédure judiciaire avec l'autorisation de l'AG.

Les sanctions en cas de non-respect

Le tribunal peut condamner le copropriétaire récalcitrant à cesser l'infraction sous astreinte (pénalité financière par jour de retard). En cas de trouble grave, une expulsion peut être ordonnée (rare et encadrée).

La responsabilité des copropriétaires

Chaque copropriétaire doit respecter le règlement et le faire respecter par ses locataires et occupants. En cas d'infraction commise par un locataire, le propriétaire peut être tenu pour responsable.

Les annexes utiles au règlement

Pour compléter le règlement, certains documents peuvent être annexés.

Le règlement intérieur

Document facultatif mais recommandé, il précise les règles de vie quotidienne : horaires de tranquillité, règles d'utilisation de la salle commune, de la piscine, du local poubelles. Plus souple que le règlement de copropriété, il se modifie plus facilement.

Les plans de l'immeuble

Plans de chaque étage, coupes verticales, plan du terrain avec les limites de propriété. Ces plans facilitent la compréhension de la répartition entre parties communes et privatives.

Le carnet d'entretien

Obligatoire depuis la loi ALUR, il répertorie les caractéristiques de l'immeuble, les travaux réalisés et à prévoir, les contrats d'entretien, les diagnostics techniques. C'est une mémoire de l'immeuble.

Obtenir et consulter le règlement

Le règlement de copropriété est un document public accessible à tous les copropriétaires et ayants droit.

L'obligation de remise du règlement

Lors de l'acquisition d'un lot, le notaire remet le règlement à l'acquéreur. C'est un document opposable : l'acheteur ne peut pas invoquer son ignorance pour ne pas le respecter.

La consultation par les copropriétaires

Tout copropriétaire peut demander une copie du règlement au syndic. Ce document doit être fourni gratuitement dans un délai raisonnable (généralement 1 mois).

La publication au service de publicité foncière

Le règlement et ses modifications doivent être publiés au service de la publicité foncière pour être opposables aux tiers. Cette formalité est accomplie par le notaire ou le syndic.