Le statut du locataire en copropriété

Un locataire dans une copropriété a des droits et des obligations spécifiques. Bien que n'étant pas copropriétaire, il doit respecter le règlement de copropriété et peut être impacté par certaines décisions.

Les obligations du propriétaire bailleur

Le copropriétaire qui loue son bien a des responsabilités particulières.

La remise du règlement de copropriété

Le propriétaire doit obligatoirement : remettre le règlement de copropriété au locataire (annexé au bail ou remis séparément), informer des règles de vie collective, préciser les parties communes et leur usage, mentionner les interdictions spécifiques. Le locataire doit signer un récépissé. Cette obligation est légale depuis la loi ALUR.

L'information sur les travaux votés

Le bailleur doit informer le locataire : des travaux votés en AG affectant son lot, du planning prévisible des interventions, des éventuelles nuisances à prévoir, de la durée estimée des travaux. Cette information permet au locataire d'anticiper les désagréments.

Le paiement des charges de copropriété

Le propriétaire reste responsable du paiement : des appels de fonds trimestriels au syndic, de sa quote-part de travaux votés, des charges non récupérables sur le locataire. Même si le locataire ne paie pas ses charges locatives, le propriétaire doit payer le syndic.

Le respect du bail et du règlement

Le bailleur doit veiller à la cohérence : le bail ne peut contenir de clauses contraires au règlement de copropriété, interdictions du règlement (animaux, activité professionnelle) prévalent sur le bail, le propriétaire est responsable du non-respect par son locataire. En cas d'infraction, c'est le propriétaire qui est poursuivi.

Les droits du locataire

Le locataire bénéficie de plusieurs protections.

La jouissance paisible du logement

Le locataire a droit : à un logement décent et en bon état, à la tranquillité (pas de nuisances excessives), au respect de sa vie privée, à la sécurité (parties communes entretenues). Le bailleur et le syndic doivent garantir ces droits.

L'usage des parties communes

Le locataire peut utiliser librement : les escaliers, couloirs, ascenseurs, locaux poubelles, jardins et espaces verts (sauf restriction du règlement), parkings communs si prévu au bail, équipements collectifs (salle commune, local vélos). Son usage doit rester normal et respectueux.

La participation aux assemblées générales

Le locataire n'a pas le droit de vote en AG mais : il peut assister aux AG en tant qu'observateur (si le règlement l'autorise), il peut interpeller le syndic sur des problèmes, il peut demander à son bailleur de soulever des questions. Certaines copropriétés organisent des réunions d'information pour les locataires.

L'information sur les décisions d'AG

Le locataire doit être informé des décisions importantes : travaux affectant son lot ou son usage, changements de règlement le concernant, augmentation de charges récupérables, installation de nouveaux équipements. Cette information passe par le propriétaire.

Les obligations du locataire

En contrepartie de ses droits, le locataire a des devoirs stricts.

Le respect du règlement de copropriété

Le locataire est tenu de respecter : les horaires de tranquillité, les interdictions (animaux, activités professionnelles), les règles d'usage des parties communes (propreté, tri des déchets), les contraintes esthétiques (interdiction d'étendre du linge visible), les règles de stationnement. Toute infraction peut justifier la résiliation du bail.

Le paiement des charges récupérables

Le locataire paie au propriétaire les charges récupérables : entretien courant des parties communes (ménage, éclairage), petites réparations d'ascenseur, consommations d'eau et chauffage collectifs, frais de gardiennage, taxes d'enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire peut demander des provisions mensuelles, régularisées annuellement.

L'entretien courant du logement

Le locataire doit entretenir le logement : réparations locatives (joints, robinetterie, peintures), remplacement des équipements usés (ampoules, flexibles), nettoyage régulier, aération et chauffage minimum pour éviter dégradations. Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire.

La souscription d'une assurance

Le locataire doit obligatoirement : souscrire une assurance habitation avec garantie risques locatifs, remettre l'attestation au bailleur chaque année, maintenir l'assurance pendant toute la durée du bail. À défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance aux frais du locataire.

Les charges récupérables

La répartition des charges entre propriétaire et locataire est encadrée par le décret du 26 août 1987.

Les charges récupérables sur le locataire

Le propriétaire peut récupérer : l'entretien courant des espaces verts, le ménage et l'éclairage des parties communes, les consommations d'eau chaude et de chauffage collectifs, l'entretien de l'ascenseur (petites réparations, visites techniques), la rémunération du gardien ou concierge, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Ces charges sont listées exhaustivement par le décret.

Les charges non récupérables

Restent à la charge exclusive du propriétaire : les travaux de gros entretien et de réparation, les grosses réparations d'ascenseur (remplacement de pièces importantes), les honoraires du syndic, les frais de procédure et d'assurance de la copropriété, les provisions pour travaux, la taxe foncière. Ces charges ne peuvent être refacturées au locataire.

La régularisation annuelle

Le propriétaire doit : adresser un décompte des charges réelles une fois par an, justifier chaque poste par des pièces (quittances, factures), rembourser le trop-perçu ou demander le complément, conserver les justificatifs pendant 3 ans. Le locataire peut contester le décompte dans le mois suivant sa réception.

Les travaux en copropriété et le locataire

Les travaux votés en AG peuvent impacter le locataire.

Les travaux dans les parties communes

Lors de travaux (ravalement, réfection toiture, rénovation hall) : le locataire doit supporter les nuisances temporaires (bruit, poussière, échafaudages), il ne peut réclamer de baisse de loyer sauf si son logement devient inhabitable, il doit faciliter l'accès aux ouvriers si nécessaire (échafaudage devant fenêtres). Le propriétaire doit l'informer à l'avance.

Les travaux dans le lot privatif

Si le propriétaire réalise des travaux dans le logement loué : il doit prévenir le locataire avec un délai raisonnable, les travaux d'amélioration ne justifient pas d'augmentation de loyer immédiate (sauf accord), les travaux de mise aux normes sont obligatoires, le locataire ne peut s'y opposer. En cas de gêne importante (plus de 21 jours), réduction de loyer possible.

Les travaux d'amélioration énergétique

La rénovation énergétique est encouragée : le propriétaire peut réaliser ces travaux même si le locataire est en place, une augmentation de loyer est possible après travaux (plafonnée à 15% de l'économie d'énergie), le locataire bénéficie de la baisse des charges de chauffage, des aides existent pour les propriétaires bailleurs (MaPrimeRénov', éco-PTZ). Ces travaux valorisent le bien.

Les conflits entre locataires et copropriété

Des tensions peuvent survenir entre locataires et autres occupants.

Les nuisances causées par le locataire

Si un locataire cause des troubles : nuisances sonores répétées, dégradations des parties communes, non-respect du règlement, comportement agressif. La copropriété peut : mettre en demeure le propriétaire d'agir, engager une action en justice contre le propriétaire, demander la résiliation du bail. Le propriétaire est responsable civilement de son locataire.

La procédure contre le propriétaire bailleur

Le syndic agit en deux temps : mise en demeure au propriétaire de faire cesser le trouble (lettre recommandée), délai de réaction (généralement 15 jours), action en justice si échec (assignation devant le tribunal). Le propriétaire doit : notifier les griefs à son locataire, mettre en demeure le locataire, si nécessaire : engager une procédure de résiliation du bail.

Les recours du locataire victime

Un locataire victime de nuisances d'un voisin (copropriétaire ou locataire) peut : saisir le syndic pour qu'il intervienne, demander au propriétaire d'agir, engager une action personnelle en justice contre l'auteur du trouble. Le locataire a les mêmes droits qu'un copropriétaire pour la tranquillité.

La location saisonnière en copropriété

La location courte durée (Airbnb, Abritel) pose des questions spécifiques.

Les restrictions du règlement de copropriété

De nombreux règlements interdisent ou encadrent la location saisonnière : interdiction totale de location touristique, limitation du nombre de jours par an (120 jours à Paris), obligation de résidence principale, agrément préalable du syndic. Ces clauses sont légales et opposables.

Les nuisances liées aux locations courtes

Les locations saisonnières génèrent souvent : rotation importante d'occupants, bruits et fêtes, usage intensif des parties communes, dégradations, perte du caractère résidentiel de l'immeuble. Les copropriétaires peuvent agir contre ces nuisances.

Les sanctions possibles

En cas de violation du règlement : mise en demeure par le syndic, amende civile (jusqu'à 10 000€ par infraction), action en cessation de l'activité, dommages-intérêts à la copropriété, résiliation du bail si le propriétaire est locataire. Les plateformes peuvent être assignées pour complicité.

Les déclarations obligatoires

Le propriétaire loueur doit : déclarer l'activité en mairie (numéro d'enregistrement), respecter les quotas de jours (120 jours maximum pour résidence principale), payer la taxe de séjour, respecter les normes de décence et sécurité. Les contrôles se multiplient.

Le changement de propriétaire

La vente d'un lot loué a des conséquences pour le locataire.

Le maintien du bail

Lors de la vente : le locataire reste en place, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, les dépôts de garantie sont transférés, le nouvel acquéreur respecte les conditions du bail existant. La vente ne met pas fin au bail (principe « vente ne rompt pas bail »).

L'information du locataire

Le nouveau propriétaire doit : se présenter au locataire, indiquer ses coordonnées pour le paiement des loyers, confirmer le maintien du bail, demander une attestation d'assurance à jour. Le locataire peut exiger un acte de vente ou une attestation notariée.

La régularisation des charges

Lors du changement : l'ancien propriétaire régularise les charges jusqu'à la vente, le nouveau propriétaire prend le relais à compter de la vente, l'état des lieux des provisions est établi entre vendeur et acquéreur. Le locataire ne doit pas payer deux fois.

La fin du bail et l'état des lieux

Au départ du locataire, l'état des lieux est crucial.

L'état des lieux de sortie

Lors de l'état des lieux de sortie : comparez avec l'état des lieux d'entrée, constatez les dégradations éventuelles, vérifiez le fonctionnement des équipements, documentez par photos et descriptions précises. L'état des lieux contradictoire engage les deux parties.

Les dégradations et réparations

Le locataire est responsable : des dégradations causées par lui ou ses invités, de l'usure anormale des équipements, du défaut d'entretien courant. Mais pas : de la vétusté normale, des malfaçons et vices cachés, des dégradations causées par des travaux en copropriété. La distinction n'est pas toujours évidente.

La retenue sur dépôt de garantie

Le propriétaire peut retenir : le coût des réparations locatives non effectuées, les loyers et charges impayés, le montant des dégradations imputables au locataire. Il doit : justifier chaque retenue par devis ou facture, restituer le solde dans un délai de 1 à 2 mois, accompagner le remboursement d'un décompte détaillé. Toute retenue abusive est sanctionnée.

Les particularités des locations sociales

Le logement social en copropriété a des spécificités.

Le bailleur social copropriétaire

Les bailleurs sociaux (HLM, offices) peuvent être copropriétaires : ils possèdent plusieurs lots dans la copropriété, ils représentent souvent une part importante des voix, ils ont des contraintes budgétaires spécifiques, ils appliquent des règles strictes de gestion. Leur présence influence les décisions d'AG.

Les contraintes budgétaires

Les bailleurs sociaux ont des plafonds : charges strictement encadrées, travaux soumis à autorisation préfectorale, difficultés à voter des dépenses importantes, priorité à l'entretien sur l'amélioration. Cela peut créer des tensions avec les copropriétaires privés.

La mixité sociale

La cohabitation entre propriétaires occupants, locataires privés et locataires sociaux : enrichit la diversité de la copropriété, peut générer des incompréhensions, nécessite une gestion inclusive et pédagogique, bénéficie de dispositifs d'aide (ANRU, ANAH). Le dialogue est essentiel.

Les conseils pratiques

Pour une location sereine en copropriété.

Pour les propriétaires bailleurs

Sélectionnez soigneusement vos locataires : vérifiez solvabilité et références, expliquez clairement les règles de copropriété, privilégiez des profils compatibles avec l'immeuble (calme si résidence familiale), maintenez un contact régulier. Un bon locataire évite bien des soucis.

Pour les locataires

Lisez attentivement le règlement de copropriété : identifiez les interdictions qui vous concernent, respectez scrupuleusement les règles, entretenez de bonnes relations avec les voisins, signalez rapidement tout problème au propriétaire. Votre comportement impacte le renouvellement du bail.

Pour les syndics

Communiquez avec tous les occupants : organisez des réunions d'information incluant les locataires, diffusez les informations importantes (travaux, changements de règles), intervenez rapidement en cas de conflit, favorisez le dialogue entre propriétaires et locataires. Une copropriété harmonieuse bénéficie à tous.