Les différents types de stationnement en copropriété

Le stationnement en copropriété peut prendre diverses formes juridiques, chacune avec ses règles spécifiques.

Le parking privatif en tant que lot

C'est un lot de copropriété à part entière, avec un numéro de lot et des tantièmes propres. Le propriétaire peut le vendre séparément de son appartement, le louer, en disposer librement. Il paie les charges générales de la copropriété proportionnellement à ses tantièmes.

Le parking en partie commune à jouissance privative

La place appartient à la copropriété mais son usage est réservé à un copropriétaire désigné (généralement celui d'un lot précis). Le propriétaire ne peut pas la vendre séparément. En cas de vente du lot principal, le droit de jouissance suit automatiquement.

Le parking en partie commune à usage collectif

Places non attribuées, utilisables par tous les copropriétaires selon un règlement interne (premier arrivé premier servi, rotation, tirage au sort). Situation rare source de conflits, progressivement abandonnée au profit de l'attribution nominative.

L'attribution et la répartition des places

Attribuer équitablement les places de stationnement évite de nombreux conflits.

L'attribution lors de la création de la copropriété

Le promoteur attribue généralement une ou deux places par appartement selon la taille. Cette attribution initiale figure dans l'état descriptif de division. Elle peut être remise en cause ultérieurement par vote en AG.

La création de nouveaux emplacements

Si la copropriété dispose d'espaces libres (jardin, cour), l'AG peut décider de créer des places supplémentaires. Ce vote se fait à la majorité de l'article 26 (double majorité) car il modifie l'utilisation des parties communes. Les nouvelles places sont ensuite attribuées par tirage au sort ou vendues aux copropriétaires.

La réattribution de places vacantes

Si un copropriétaire ne dispose d'aucune place et qu'une place devient disponible (copropriétaire qui n'en a plus l'usage, place libérée), l'AG peut décider de la réattribuer selon des critères objectifs : ancienneté dans la copropriété, taille du foyer, besoins justifiés.

Les bornes de recharge électrique

L'installation de bornes électriques est devenue un sujet majeur avec le développement des véhicules électriques.

Le droit à la prise individuel

Depuis la loi du 24 décembre 2019, tout copropriétaire ou locataire dispose d'un droit à la prise : il peut installer à ses frais une borne sur sa place de parking privatif. La copropriété ne peut s'y opposer sauf motif sérieux et légitime (impossibilité technique, sécurité).

La procédure à suivre

Le copropriétaire notifie son projet au syndic par lettre recommandée avec : description technique de l'installation, schéma de raccordement, devis de l'installateur certifié (IRVE), plan de financement. Le syndic inscrit le point à l'ordre du jour de la prochaine AG. Si l'AG ne s'oppose pas dans les 6 mois, le projet est réputé accepté.

Le financement et les charges

L'installation est entièrement à la charge du demandeur : borne, travaux de raccordement, compteur individuel. Le copropriétaire paie directement sa consommation d'électricité à son fournisseur via son compteur dédié. Aucune charge collective supplémentaire sauf si des travaux sur le tableau électrique commun sont nécessaires.

L'infrastructure collective

Pour faciliter les installations futures, l'AG peut décider de pré-équiper le parking : passage de gaines depuis le tableau général, renforcement de la puissance du compteur, installations de protections. Ces travaux, votés à la majorité de l'article 25, sont financés collectivement mais permettent des économies sur les installations individuelles ultérieures.

La sécurité des parkings

Les parkings, surtout en sous-sol, posent des enjeux de sécurité importants.

L'éclairage et la vidéosurveillance

Un éclairage suffisant et permanent (détecteurs de mouvement) dissuade les intrusions et améliore la sécurité des usagers. La vidéosurveillance, votée en AG et déclarée à la CNIL, réduit significativement les vols et dégradations. Coût : 3 000 à 10 000€ selon l'installation.

Les portails et digicodes

Le contrôle d'accès par portail automatique, digicode ou badge limite les intrusions. Veillez à changer régulièrement les codes et à désactiver les badges perdus. L'entretien régulier garantit le bon fonctionnement.

La protection incendie

Les parkings en sous-sol sont soumis à des obligations : extincteurs à chaque niveau, désenfumage naturel ou mécanique, portes coupe-feu, signalisation des issues de secours. Les vérifications périodiques par des organismes agréés sont obligatoires.

L'entretien et les travaux

Les parkings, souvent négligés, nécessitent un entretien régulier.

Le nettoyage

Un balayage hebdomadaire évite l'accumulation de déchets et poussières. Un lavage haute pression annuel nettoie les sols et murs. Ces prestations, incluses dans le budget d'entretien, améliorent l'aspect et l'hygiène.

L'étanchéité et les infiltrations

Les parkings en sous-sol souffrent souvent d'infiltrations d'eau : fissures, joints dégradés, remontées capillaires. Traitez rapidement ces problèmes pour éviter la corrosion des armatures et l'effondrement des dalles. Coût d'une réfection d'étanchéité : 50 à 150€/m².

Le revêtement de sol

Un sol dégradé (nids de poule, décollement) est dangereux et accélère l'usure des véhicules. La réfection complète d'un parking se fait tous les 15-20 ans : décapage, réparation du support, nouvelle couche de résine ou enrobé. Budget : 30 à 80€/m².

Les règles de stationnement

Un règlement intérieur clarifie les règles d'utilisation du parking.

Le respect des emplacements attribués

Chacun doit stationner sur sa place. Le stationnement sur une place d'autrui peut justifier une mise en demeure, des astreintes, voire le remorquage du véhicule aux frais du contrevenant.

Les véhicules épaves ou immobilisés

Un véhicule sans assurance, non roulant ou manifestement abandonné peut être considéré comme une épave. Après mise en demeure restée sans effet, le syndic peut saisir le maire pour enlèvement de l'épave aux frais du propriétaire.

Les limitations d'usage

Le règlement peut interdire : le stationnement de camping-cars, caravanes, remorques (sauf places dédiées), le lavage de véhicules (pollution de l'eau, glissance), les réparations mécaniques (nuisances, pollution), le stockage de carburant ou produits dangereux.

La location de places de parking

Les propriétaires de places peuvent les louer, générant un revenu complémentaire.

La location à un copropriétaire

Aucune restriction : un copropriétaire peut louer sa place à un autre copropriétaire ou résident. Cette location se fait par bail écrit précisant le prix (50-150€/mois selon la ville), la durée, les conditions de résiliation.

La location à un tiers extérieur

Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer cette pratique. Certains règlements réservent les places aux résidents de l'immeuble pour limiter les rotations et préserver la tranquillité. Vérifiez le règlement avant de louer.

Les plateformes de location

Des plateformes (Zenpark, Yespark, Monsieur Parking) facilitent la mise en location de places inutilisées. Elles gèrent les réservations, les paiements, les contrôles d'accès. Commission : 15-30% du loyer.

Les travaux de rénovation et modernisation

Moderniser un parking améliore le confort et la valorisation de la copropriété.

L'amélioration de l'éclairage

Remplacer les tubes néons vétustes par des LED réduit la consommation de 50-70% et améliore l'éclairage. Ajoutez des détecteurs de présence pour économiser quand le parking est vide. Investissement : 50-100€ par point lumineux, amorti en 3-5 ans.

La création d'un local vélos sécurisé

Obligatoire dans les constructions neuves depuis 2012, il peut être créé en réaffectant une partie du parking auto. Un local de 10-20 m² sécurisé (arceaux, surveillance) encourage l'usage du vélo. Coût : 3 000-8 000€.

L'optimisation de l'espace

Redessiner les marquages au sol peut gagner 10-20% de places : réduction de la largeur des allées (de 6m à 5m), places en épis plutôt que perpendiculaires, suppression d'espaces perdus. Étude par un géomètre : 1 500-3 000€.