Qu'est-ce que le Diagnostic Technique Global ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un audit complet de l'état de la copropriété, instauré par la loi ALUR en 2014. Il dresse un état des lieux précis de l'immeuble et propose un plan de travaux sur 10 ans, permettant ainsi d'anticiper les dépenses et d'améliorer la gestion patrimoniale.

Les copropriétés concernées par le DTG

L'obligation de réaliser un DTG varie selon les situations.

Le DTG obligatoire

Le diagnostic est obligatoire dans trois cas : mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans (dans les 3 ans), copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde, copropriété en procédure d'insalubrité. Dans ces situations, le syndic doit inscrire le DTG à l'ordre du jour de l'AG.

Le DTG facultatif mais recommandé

Pour les autres copropriétés, le DTG reste facultatif mais fortement conseillé : immeubles de plus de 10 ans sans DTG récent, copropriétés envisageant des travaux importants, immeubles présentant des désordres visibles, avant toute opération de rénovation énergétique. Le DTG devient un outil de pilotage stratégique.

La périodicité recommandée

Même si la loi n'impose pas de renouvellement, il est judicieux de mettre à jour le DTG tous les 10 ans : l'état de l'immeuble évolue, de nouveaux désordres peuvent apparaître, la réglementation change (notamment énergétique). Un DTG actualisé permet d'ajuster le plan de travaux.

Le contenu du DTG

Le diagnostic comprend plusieurs volets obligatoires détaillant l'état de l'immeuble.

L'analyse de l'état apparent des parties communes

Inspection visuelle complète : gros œuvre (fondations, murs porteurs, planchers), couverture et étanchéité, façades et menuiseries extérieures, équipements collectifs (ascenseur, chauffage, VMC), parties communes intérieures (halls, escaliers). Le diagnostiqueur identifie les désordres visibles et évalue leur gravité.

L'état de la situation du syndicat

Analyse de la gestion et des finances : organisation du syndic et du conseil syndical, taux d'impayés et leur ancienneté, montant du fonds de travaux, contrats en cours (entretien, assurance), contentieux et procédures en cours. Cette analyse révèle la santé financière de la copropriété.

L'analyse des améliorations possibles

Le diagnostiqueur étudie les pistes d'amélioration : économies d'énergie (isolation, chauffage, ventilation), accessibilité aux personnes handicapées, mise en conformité des installations, modernisation des équipements. Ces recommandations anticipent les évolutions réglementaires.

L'évaluation sommaire du coût des travaux

Pour chaque désordre ou amélioration, une estimation financière est fournie : travaux urgents (à réaliser dans l'année), travaux à court terme (1 à 3 ans), travaux à moyen terme (3 à 7 ans), travaux à long terme (7 à 10 ans). Ces estimations permettent de planifier le budget.

La réalisation du DTG

Le diagnostic doit être confié à un professionnel qualifié.

Le choix du diagnostiqueur

Le DTG doit être réalisé par : un architecte, un thermicien, un diagnostiqueur immobilier certifié, un bureau d'études techniques. Vérifiez les certifications, l'expérience sur des copropriétés similaires, les références. Demandez plusieurs devis : 1 500 à 5 000€ selon la taille de l'immeuble.

Le déroulement de la mission

La réalisation s'effectue en plusieurs étapes : visite complète de l'immeuble (parties communes et extérieurs), consultation des documents (règlement, carnets d'entretien, factures), entretiens avec le syndic et le conseil syndical, rédaction du rapport (2 à 4 semaines). La visite dure généralement une demi-journée à une journée.

Le vote en assemblée générale

Le DTG doit être voté en AG : inscription obligatoire à l'ordre du jour, présentation du devis par le syndic, vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple), désignation du prestataire. Le coût du DTG est réparti selon les tantièmes généraux.

Le plan pluriannuel de travaux

Le DTG débouche sur un plan de travaux échelonné sur 10 ans.

La hiérarchisation des travaux

Le diagnostiqueur classe les travaux par priorité : priorité 1 (urgence sécurité) : à réaliser immédiatement, priorité 2 (conservation) : dans les 3 ans, priorité 3 (amélioration) : dans les 5 ans, priorité 4 (confort) : dans les 10 ans. Cette hiérarchisation guide les décisions de l'AG.

L'estimation financière globale

Le plan indique le coût total sur 10 ans : montant global des travaux prévisionnels, répartition année par année, identification des aides potentielles (ANAH, MaPrimeRénov', éco-PTZ). Cette vision permet d'ajuster le fonds de travaux et d'anticiper les besoins de financement.

Le calendrier prévisionnel

Pour chaque catégorie de travaux : échéance recommandée, durée estimée du chantier, période optimale (été pour la façade, hiver pour le chauffage), articulation entre les différents chantiers. Ce planning évite l'improvisation et les mauvaises décisions.

L'utilisation du DTG dans la gestion

Le DTG devient un outil de pilotage pour le syndic et le conseil syndical.

La programmation des travaux

Chaque année, l'AG examine l'avancement du plan : travaux réalisés l'année précédente, travaux à programmer pour l'année suivante, mise à jour des coûts selon l'inflation, ajustement des priorités si nécessaire. Le DTG structure la vie de la copropriété.

L'ajustement du fonds de travaux

Le plan permet de calibrer le fonds : si 300 000€ de travaux sont prévus sur 10 ans, il faut épargner 30 000€ par an, soit environ 10-15% du budget selon la taille de la copropriété. Le DTG justifie une augmentation du fonds si nécessaire.

La recherche de financement

Le DTG facilite l'accès aux aides : les organismes (ANAH, Action Logement) exigent souvent un diagnostic préalable, le plan chiffré permet de monter des dossiers de subvention, les banques apprécient la vision à long terme pour accorder des prêts. Un DTG solide rassure les financeurs.

Le DTG et la rénovation énergétique

Le diagnostic identifie les gisements d'économies d'énergie.

L'audit énergétique intégré

Le DTG peut inclure un audit énergétique approfondi : DPE collectif de l'immeuble, identification des déperditions (toiture, murs, fenêtres), performance des équipements (chauffage, ventilation), simulation des gains après travaux. Cet audit oriente les travaux prioritaires.

Les scénarios de travaux énergétiques

Le diagnostiqueur propose plusieurs scénarios : scénario BBC (Bâtiment Basse Consommation) : isolation complète, scénario intermédiaire : travaux par étapes, scénario économique : actions à faible coût et fort impact. Chaque scénario est chiffré avec estimation des économies.

Les aides spécifiques à la rénovation énergétique

Le DTG permet d'accéder à : MaPrimeRénov' Copropriétés (jusqu'à 25% du montant des travaux), éco-PTZ collectif (jusqu'à 50 000€ par lot), CEE (Certificats d'Économies d'Énergie), subventions ANAH renforcées. Sans diagnostic, ces aides sont inaccessibles.

Le DTG lors de la vente d'un lot

Le diagnostic doit être communiqué aux acquéreurs potentiels.

L'obligation d'information

Depuis 2017, le vendeur doit fournir : le DTG complet s'il existe, le plan pluriannuel de travaux, les travaux votés et leur financement. Ces documents sont annexés au compromis de vente et à l'acte authentique.

L'impact sur la négociation

Le DTG influence le prix de vente : travaux urgents à prévoir : décote possible, fonds de travaux bien doté : valorisation, plan clair sur 10 ans : rassure l'acheteur. La transparence évite les litiges ultérieurs.

La responsabilité du vendeur

Le vendeur est tenu d'informer sur : l'état réel de la copropriété, les travaux votés même non encore réalisés, les appels de fonds prévisionnels. Le défaut d'information peut entraîner l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts.

La mise à jour du DTG

Le diagnostic doit évoluer avec l'immeuble.

Les raisons de mettre à jour

Actualisez le DTG si : des travaux importants ont été réalisés, de nouveaux désordres sont apparus, la réglementation a évolué (notamment DPE), 10 ans se sont écoulés depuis le dernier DTG. Une mise à jour coûte 30 à 50% du prix initial.

La procédure d'actualisation

Confiez la mise à jour au même diagnostiqueur si possible : visite ciblée sur les évolutions, mise à jour du plan de travaux, ajustement des coûts à l'inflation, présentation en AG. L'historique permet de mesurer l'avancement.

Les pièges à éviter

Certaines erreurs peuvent réduire l'utilité du DTG.

Le DTG trop superficiel

Un diagnostic bâclé manque les désordres importants : visite trop rapide, absence d'investigation technique, estimations de coûts trop approximatives. Privilégiez la qualité au prix : un DTG sérieux coûte 2 000 à 4 000€ pour un immeuble moyen.

Le DTG qui reste dans un tiroir

Le diagnostic n'a de valeur que s'il est utilisé : présentez-le chaque année en AG, suivez l'avancement du plan de travaux, ajustez selon les priorités et la trésorerie. Le DTG est un outil de pilotage, pas une formalité administrative.

Le DTG sans concertation

Associez le conseil syndical et les copropriétaires : présentation lors d'une réunion d'information, recueil des remarques et questions, vote éclairé en AG. L'adhésion collective facilite la mise en œuvre du plan.

Le DTG et les copropriétés en difficulté

Le diagnostic est un levier de redressement.

L'identification des causes

Le DTG révèle les facteurs de difficulté : travaux trop longtemps différés, équipements vétustes générant des charges élevées, désordres aggravant la dévalorisation, absence de vision à long terme. Ce constat objectif facilite la prise de conscience.

Le plan de redressement

Le DTG structure le plan de sauvegarde : priorisation des travaux d'urgence, échelonnement sur 5 ans avec l'OPAH, montage des dossiers de subvention, mobilisation des copropriétaires. Le diagnostic légitime les décisions difficiles.

Le suivi de l'amélioration

Actualisez le DTG après 3-5 ans : mesure des progrès accomplis, ajustement du plan restant, valorisation des efforts collectifs. Cette évaluation motive et rassure les copropriétaires.