Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), surnommées "pierre papier", connaissent un engouement croissant auprès des investisseurs français. En 2025, avec plus de 80 milliards d'euros d'actifs sous gestion, les SCPI représentent une solution attractive pour investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion. Ce guide complet vous présente tout ce qu'il faut savoir pour investir sereinement dans les SCPI.

1. Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition et fonctionnement

Une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire indirect d'un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à gérer les biens vous-même.

Principe de fonctionnement :

• Les épargnants achètent des parts de SCPI (généralement entre 200€ et 1 000€ par part)
• La société de gestion utilise les fonds pour acquérir des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, résidences, etc.)
• Ces biens sont loués à des entreprises ou particuliers
• Les loyers collectés sont redistribués aux porteurs de parts, déduction faite des frais de gestion
• La société de gestion s'occupe de tout : recherche de locataires, entretien, travaux, gestion administrative

Les acteurs du marché

Le marché des SCPI est encadré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les principales sociétés de gestion en 2025 sont : Amundi Immobilier, Primonial REIM, Sofidy, Perial Asset Management, La Française REM, Alderan, Paref Gestion, etc. Ces acteurs gèrent des patrimoines allant de quelques centaines de millions à plusieurs milliards d'euros.

2. Les différents types de SCPI

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement représentent plus de 90% du marché. Leur objectif est de verser des revenus réguliers aux porteurs de parts grâce aux loyers perçus. Le taux de distribution moyen oscille entre 4% et 5,5% en 2025, bien supérieur aux placements traditionnels (Livret A à 3%, assurance-vie fonds euros autour de 2,5%).

Caractéristiques :

• Distribution trimestrielle ou mensuelle des revenus locatifs
• Investissement principalement en bureaux (40%), commerces (25%), santé/éducation (15%), logistique (10%)
• Durée de placement recommandée : minimum 8-10 ans
• Rendement TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : 4% à 5,5%

SCPI de plus-value (capitalisation)

Les SCPI de plus-value privilégient l'appréciation du capital à long terme plutôt que les revenus immédiats. Elles investissent dans des biens avec un fort potentiel de valorisation : immobilier en zone de développement, quartiers en mutation, immobilier de luxe, etc.

Profil investisseur : Adapté aux personnes fortement imposées qui recherchent une optimisation fiscale et acceptent de différer leurs revenus. Moins de distributions immédiates, mais espoir de plus-value à la revente des parts.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques :

• SCPI Pinel : Réduction d'impôt de 10,5% à 17,5% selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Investissement dans des logements neufs en zones tendues.
• SCPI Malraux : Réduction d'impôt de 22% à 30% pour la restauration de biens dans des secteurs sauvegardés. Engagement 9 ans minimum.
• SCPI déficit foncier : Déduction des travaux de rénovation du revenu global, jusqu'à 10 700€ par an.

Attention : Les SCPI fiscales génèrent peu ou pas de revenus pendant la phase fiscale. Elles conviennent aux investisseurs avec une TMI (Tranche Marginale d'Imposition) élevée (30%, 41%, 45%).

SCPI européennes et internationales

Ces SCPI investissent hors de France : Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Luxembourg, voire États-Unis ou Asie. Elles offrent une diversification géographique et permettent de profiter de marchés immobiliers dynamiques. En 2025, environ 15% des actifs des SCPI françaises sont investis à l'étranger.

Points de vigilance : Risque de change (si hors zone euro), fiscalité étrangère, conventions fiscales internationales.

3. Les rendements des SCPI en 2025

Taux de distribution moyen

En 2025, le TDVM moyen (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) des SCPI de rendement se situe entre 4,2% et 5,3% selon les typologies d'actifs :

• SCPI bureaux Paris/Île-de-France : 3,8% - 4,5%
• SCPI commerces : 4,5% - 5,2%
• SCPI santé/éducation : 4,0% - 4,8%
• SCPI logistique : 4,8% - 5,5%
• SCPI diversifiées : 4,2% - 5,0%
• SCPI européennes : 4,0% - 5,3%

Top 10 des SCPI par rendement 2024

Voici quelques exemples de SCPI performantes en 2024 (données indicatives, à vérifier avant investissement) :

• Iroko Zen : 6,12% (diversifiée, Europe)
• PF Grand Paris : 5,85% (commerces Île-de-France)
• Remake Live : 5,70% (santé/éducation)
• Pierval Santé : 5,35% (santé)
• Corum XL : 5,31% (diversifiée Europe)
• PFO2 : 5,25% (bureaux Île-de-France)
• Primopierre : 5,15% (commerces France)
• Épargne Pierre : 4,95% (diversifiée)
• Immorente : 4,62% (commerces)
• Patrimoine & Commerce : 4,55% (commerces régionaux)

Note importante : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces chiffres sont donnés à titre informatif et peuvent varier.

Évolution du prix des parts

Contrairement aux actions, le prix des parts de SCPI évolue généralement de manière progressive et stable. Sur les 10 dernières années, la revalorisation moyenne des parts de SCPI de rendement a été de +1,5% à +2,5% par an. Cette appréciation s'ajoute aux dividendes distribués, portant le rendement total autour de 6% à 7,5% annuel.

4. La fiscalité des SCPI

Imposition des revenus fonciers

Les revenus distribués par les SCPI de rendement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :

• Impôt sur le revenu : Selon votre TMI (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
• Prélèvements sociaux : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
• Fiscalité totale : Entre 17,2% et 62,2% selon votre tranche

Exemple : Pour un investisseur dans la tranche à 30%, la fiscalité totale est de 47,2% (30% + 17,2%). Un rendement brut de 5% devient 2,64% net de fiscalité.

Régime micro-foncier vs régime réel

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime micro-foncier : Si vos revenus fonciers totaux sont inférieurs à 15 000€/an. Abattement forfaitaire de 30%. Aucune déduction des charges réelles.
• Régime réel : Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, etc.). Obligatoire au-delà de 15 000€ de revenus fonciers.

Conseil : Si vous achetez vos parts à crédit, optez pour le régime réel pour déduire les intérêts d'emprunt. Cela réduit considérablement votre base imposable les premières années.

SCPI en assurance-vie

Investir en SCPI via une assurance-vie offre des avantages fiscaux intéressants :

• Capitalisation : Les revenus ne sont pas imposés annuellement, ils restent dans le contrat
• Fiscalité à la sortie : Après 8 ans, abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple) sur les plus-values
• Prélèvement forfaitaire : 7,5% (après 8 ans) + 17,2% de prélèvements sociaux = 24,7% au lieu de 47,2% en direct
• Transmission : Abattement de 152 500€ par bénéficiaire en cas de décès

Inconvénient : Choix de SCPI limité (selon l'assureur), frais d'assurance-vie (0,5% à 1% par an), pas de crédit possible.

SCPI en nue-propriété

L'achat en nue-propriété (démembrement temporaire) permet d'acquérir des parts avec une décote de 30% à 50% selon la durée (10 à 20 ans). Pendant la période, aucun revenu n'est perçu (l'usufruit revient à un tiers). À l'issue, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité.

Avantages : Pas d'imposition annuelle, reconstitution progressive du patrimoine, transmission facilitée. Profil : Investisseurs fortement imposés préparant leur retraite ou une succession.

5. Les frais des SCPI

Frais de souscription

Les frais d'entrée (ou frais de souscription) représentent généralement 8% à 12% du montant investi sur le marché primaire (souscription directe auprès de la société de gestion). Ces frais couvrent la commercialisation, les commissions des distributeurs et les frais de constitution.

Exemple : Pour 10 000€ investis avec 10% de frais, seuls 9 000€ sont effectivement investis en immobilier. Il faut donc environ 2 ans de rendement pour "récupérer" ces frais.

Astuce : Certains courtiers ou plateformes en ligne proposent des frais réduits (4% à 6%) voire gratuits. Le marché secondaire (achat de parts déjà émises) permet parfois d'acheter sans frais d'entrée, avec des décotes.

Frais de gestion

Les frais de gestion annuels sont prélevés directement sur les loyers avant distribution. Ils se situent entre 8% et 12% des loyers collectés (hors taxes). Ces frais rémunèrent la société de gestion pour :

• La recherche et l'acquisition de biens
• La gestion locative (recherche locataires, encaissement loyers)
• L'entretien et les travaux
• La comptabilité et le reporting

Commission de cession

Lors de la revente de vos parts, des frais de cession peuvent s'appliquer : généralement 5% du prix de vente sur le marché secondaire (entre particuliers via un intermédiaire agréé). Certaines SCPI rachètent directement vos parts sans frais de cession.

Récapitulatif des coûts totaux

Sur un investissement de 10 ans avec 10% de frais d'entrée et 10% de frais de gestion annuels :

• Frais d'entrée : 10% (année 1)
• Frais de gestion : ~1% de la valeur de souscription par an (10% des loyers de 5% = 0,5%/an)
• Frais de sortie : ~5%
• Total : Environ 20% de coûts sur 10 ans

Ces frais réduisent la rentabilité nette. Privilégiez les SCPI avec des frais maîtrisés et une performance nette supérieure.

6. Comment choisir sa SCPI ?

Critère 1 : Le taux de distribution

Le TDVM est important, mais ne doit pas être le seul critère. Un taux très élevé (>6%) peut cacher des risques : immobilier de qualité moyenne, vacance locative élevée, distribution de réserves, etc. Privilégiez un rendement solide et pérenne (4% à 5,5%) plutôt qu'un taux exceptionnel non durable.

Critère 2 : Le taux d'occupation financier (TOF)

Le TOF mesure le pourcentage de loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques. Un bon TOF se situe au-dessus de 90%. En dessous de 85%, cela peut indiquer des difficultés de location, des loyers impayés ou une inadéquation du patrimoine avec le marché.

Critère 3 : La diversification du patrimoine

Analysez la composition du patrimoine :

• Géographique : Répartition France/Europe, Paris/régions, centre-ville/périphérie
• Sectorielle : Mix bureaux/commerces/santé/logistique/résidentiel
• Locataires : Diversification des preneurs (pas plus de 10% du patrimoine sur un seul locataire)

Une SCPI bien diversifiée limite les risques de vacance et d'impayés.

Critère 4 : La qualité de la société de gestion

Vérifiez l'expérience et la solidité de la société de gestion :

• Ancienneté sur le marché (>10 ans idéalement)
• Encours sous gestion (>500 M€ = taille critique)
• Notation AMF et réputation
• Transparence : rapports annuels, newsletters, assemblées générales
• Historique de performance sur 5-10 ans

Critère 5 : Le report à nouveau (réserves)

Le report à nouveau représente les loyers mis en réserve pour faire face aux aléas (vacance, travaux, impayés). Un report à nouveau représentant 3 à 6 mois de distribution est un bon coussin de sécurité. Méfiez-vous des SCPI qui puisent régulièrement dans les réserves pour maintenir artificiellement le rendement.

Critère 6 : La liquidité

Les SCPI à capital variable permettent généralement des rachats par la société de gestion (délai moyen de 3 à 6 mois). Les SCPI à capital fixe nécessitent de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Privilégiez les SCPI liquides si vous pensez devoir revendre avant 8-10 ans.

Critère 7 : L'horizon d'investissement

Les SCPI sont des placements de long terme (minimum 8-10 ans). Plus votre horizon est long, plus vous pouvez vous permettre d'investir dans des SCPI de niche (logistique, santé, Europe) ou en nue-propriété.

7. Les avantages des SCPI

Accessibilité

Contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct (apport de 20 000€ à 50 000€ minimum), les SCPI permettent d'investir dans la pierre dès 500€ à 1 000€. Vous pouvez ainsi diversifier votre patrimoine immobilier sans mobiliser un capital important.

Mutualisation des risques

En achetant des parts de SCPI, vous détenez indirectement des centaines voire des milliers de m² répartis sur des dizaines de biens et de locataires. Si un locataire quitte, l'impact sur votre rendement est minime. En direct, la vacance de votre unique bien annule 100% de vos revenus locatifs.

Gestion déléguée

Fini les appels de locataires à 23h pour une fuite d'eau, les recherches de locataires, les impayés, les travaux de rénovation, la gestion administrative. La société de gestion s'occupe de tout. Vous recevez simplement vos revenus chaque trimestre.

Rendement attractif

Avec 4% à 5,5% de rendement annuel (hors fiscalité), les SCPI surperforment largement les placements sans risque (Livret A 3%, fonds euros 2,5%). Le rendement total (distribution + revalorisation) avoisine 6% à 7,5%, comparable à l'immobilier direct mais sans les contraintes.

Diversification patrimoniale

Les SCPI permettent d'accéder à des typologies d'actifs inaccessibles en direct : bureaux prime à Paris/La Défense, centres commerciaux, entrepôts logistiques, cliniques, EHPAD, hôtels, etc. Cette diversification renforce la solidité de votre patrimoine.

Transmission facilitée

Les parts de SCPI se transmettent plus facilement qu'un bien immobilier en direct. Pas de frais de notaire à la revente (sauf mutation), possibilité de donation progressive, démembrement pour optimiser la fiscalité successorale.

8. Les inconvénients et risques des SCPI

Frais d'entrée élevés

Les 8% à 12% de frais de souscription pénalisent fortement la rentabilité les premières années. Sur un investissement à 10 ans, il faut 18 à 24 mois de rendement uniquement pour "récupérer" ces frais. Privilégiez les acteurs proposant des frais réduits ou le marché secondaire.

Liquidité limitée

Contrairement aux actions vendables en quelques secondes, les parts de SCPI peuvent prendre 3 à 12 mois pour être revendues, selon la conjoncture et la liquidité de la SCPI. En période de crise, les délais s'allongent voire les rachats peuvent être suspendus temporairement.

Risque de baisse de la valeur

Bien que le marché immobilier soit généralement stable, les parts de SCPI peuvent se déprécier en cas de crise immobilière (suroffre de bureaux, faillites de commerces, hausse du télétravail impactant les bureaux, etc.). En 2020-2021, certaines SCPI bureaux ont vu leur valeur baisser de 5% à 10%.

Fiscalité lourde

Avec une fiscalité totale pouvant atteindre 62,2% pour les hauts revenus, le rendement net fiscal des SCPI est significativement réduit. Un rendement brut de 5% devient 1,9% net pour un contribuable à 45% de TMI. L'assurance-vie ou la nue-propriété permettent d'optimiser.

Absence de garantie en capital

Contrairement aux livrets bancaires ou fonds euros, les SCPI ne garantissent ni le capital ni le rendement. Une mauvaise gestion, une crise immobilière ou la faillite de locataires majeurs peut impacter la distribution et la valeur des parts.

Risque de concentration sectorielle

Certaines SCPI spécialisées (100% commerces, 100% bureaux) sont exposées aux mutations sectorielles : e-commerce impactant les commerces physiques, télétravail réduisant la demande de bureaux, etc. Privilégiez les SCPI diversifiées sauf si vous avez une forte conviction sectorielle.

9. Investir en SCPI : les différentes modalités

Achat comptant

L'achat comptant (sans crédit) est la modalité la plus simple. Vous investissez vos liquidités disponibles et percevez immédiatement les revenus locatifs (après le délai de jouissance de 3 à 6 mois généralement). Avantage : pas d'intérêts d'emprunt. Inconvénient : mobilisation d'un capital important.

Achat à crédit

L'achat à crédit permet d'investir sans apport (ou avec un apport réduit). Les loyers de la SCPI remboursent une partie du crédit, vous complétez la différence. C'est l'effet de levier immobilier.

Exemple :

• Emprunt de 50 000€ sur 15 ans à 4% = mensualité de 370€
• Revenus SCPI (5% brut) = 208€/mois (avant impôt)
• Effort d'épargne : 162€/mois
• Déduction fiscale des intérêts d'emprunt (régime réel) : économie de ~40€/mois
• Effort net : ~122€/mois pour se constituer un capital de 50 000€ + revalorisation

Attention : Vérifiez que votre capacité d'endettement le permet (taux d'endettement max 35% incluant tous vos crédits).

Via une assurance-vie

De nombreux contrats d'assurance-vie proposent des unités de compte SCPI. Vous investissez dans les SCPI via votre assurance-vie, bénéficiant ainsi de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie (voir section fiscalité). Idéal pour les investisseurs fortement imposés.

En nue-propriété (démembrement)

Vous achetez la nue-propriété avec une décote de 30% à 50%, sans percevoir de revenus pendant 10 à 20 ans. À l'issue, vous récupérez la pleine propriété. Pendant la période, aucune fiscalité annuelle. Stratégie patrimoniale à long terme pour préparer la retraite ou une transmission.

Via un compte-titres ordinaire (CTO)

Certaines SCPI sont cotées ou peuvent être achetées via un compte-titres. Moins courant, cette modalité offre parfois plus de liquidité mais la fiscalité reste celle des revenus fonciers (pas d'avantage fiscal particulier).

10. SCPI et stratégie patrimoniale

Combien investir en SCPI ?

Les conseillers patrimoniaux recommandent généralement de limiter l'exposition aux SCPI à 20% à 30% de votre patrimoine financier total. Cette allocation permet de profiter du rendement attractif tout en limitant le risque de liquidité et de concentration immobilière.

Exemple de répartition pour un patrimoine de 200 000€ :

• 40% épargne sécurisée (livrets, fonds euros) = 80 000€
• 25% SCPI = 50 000€
• 25% actions/ETF (assurance-vie, PEA) = 50 000€
• 10% autres placements (or, crypto, Private Equity) = 20 000€

SCPI et préparation de la retraite

Les SCPI constituent un excellent complément de revenus pour la retraite. En investissant progressivement pendant votre vie active (via un crédit par exemple), vous vous constituez un patrimoine qui générera des revenus réguliers une fois à la retraite.

Stratégie : Investir 100 000€ en SCPI (via crédit pendant 15 ans) peut générer 5 000€ de revenus annuels bruts à la retraite, soit 420€/mois (avant impôt). Cumulé avec votre pension et d'autres placements, vous sécurisez votre niveau de vie.

SCPI et transmission

Pour préparer une transmission, les SCPI offrent plusieurs options :

• Donation progressive : Utiliser l'abattement de 100 000€ par parent/par enfant tous les 15 ans pour transmettre des parts sans fiscalité
• Démembrement : Donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit (vous gardez les revenus). À votre décès, ils récupèrent la pleine propriété sans droits de succession
• Assurance-vie SCPI : Abattement de 152 500€ par bénéficiaire en cas de décès (pour les versements avant 70 ans)

SCPI et diversification internationale

Pour les patrimoines importants (>500 000€), ajouter des SCPI européennes permet de diversifier le risque pays et de profiter de marchés immobiliers dynamiques (Allemagne, Pays-Bas, Espagne). En 2025, les SCPI européennes affichent des rendements similaires voire supérieurs aux SCPI françaises (4% à 5,5%).

11. Les erreurs à éviter

Erreur 1 : Se focaliser uniquement sur le rendement

Un taux de distribution élevé (>6%) n'est pas toujours bon signe. Vérifiez le TOF, les réserves, la qualité du patrimoine, la pérennité des locataires. Un rendement solide à 4,5% vaut mieux qu'un rendement artificiel à 6,5% qui s'effondre après 2 ans.

Erreur 2 : Négliger l'horizon de placement

Les SCPI sont des placements long terme (8-10 ans minimum). Si vous pensez avoir besoin de votre capital dans 2-3 ans, privilégiez des placements plus liquides (livrets, fonds euros, obligations courtes). Les frais d'entrée et de sortie pénalisent fortement les investissements courts.

Erreur 3 : Mettre tous ses œufs dans le même panier

N'investissez pas 100% de votre épargne dans une seule SCPI, même performante. Diversifiez sur 2 à 4 SCPI différentes (typologies, géographies, sociétés de gestion) pour limiter les risques. Si une SCPI rencontre des difficultés, les autres compenseront.

Erreur 4 : Ignorer la fiscalité

La fiscalité peut diviser votre rendement par 2 (voire plus). Avant d'investir, simulez votre rendement net fiscal. Si vous êtes fortement imposé, privilégiez l'assurance-vie SCPI ou la nue-propriété plutôt que l'achat en direct.

Erreur 5 : Acheter sur un coup de tête

Prenez le temps d'analyser : lisez les rapports annuels, comparez plusieurs SCPI, échangez avec des conseillers indépendants, participez à des webinaires des sociétés de gestion. Un investissement SCPI engage votre capital pour 10 ans minimum : mieux vaut passer quelques semaines à bien choisir.

Erreur 6 : Sous-estimer les frais

Frais d'entrée (8-12%), frais de gestion (8-12% des loyers), frais de sortie (5%) : ces coûts représentent 15% à 20% de votre capital sur 10 ans. Comparez les frais entre SCPI et privilégiez les acteurs transparents avec des frais maîtrisés.

12. Cas pratiques et simulations

Cas 1 : Jeune actif (30 ans, TMI 30%)

Profil : Revenu 45 000€/an, épargne 500€/mois, horizon 30 ans (préparation retraite)

Stratégie SCPI :

• Crédit SCPI de 60 000€ sur 15 ans (mensualité ~450€)
• Revenus SCPI : 250€/mois brut (5%)
• Complément mensuel : 200€
• Déduction fiscale intérêts : ~50€/mois
• Effort net : 150€/mois

Résultat à 60 ans : Capital SCPI de 60 000€ + revalorisation (~90 000€) générant 4 500€/an de revenus complémentaires pour la retraite.

Cas 2 : Cadre supérieur (45 ans, TMI 41%)

Profil : Revenu 90 000€/an, patrimoine 300 000€, recherche optimisation fiscale

Stratégie SCPI :

• 80 000€ en SCPI via assurance-vie (unités de compte)
• Capitalisation des revenus dans le contrat (pas d'impôt annuel)
• Rendement brut : 5% = 4 000€/an capitalisés
• Après 8 ans : possibilité de rachats partiels avec fiscalité à 24,7% (au lieu de 58,2%)

Résultat à 60 ans : Capital assurance-vie SCPI de ~150 000€ (avec capitalisation), possibilité de rachats progressifs fiscalement optimisés ou transmission avec abattement 152 500€ par bénéficiaire.

Cas 3 : Retraité (70 ans, TMI 30%)

Profil : Retraite 3 500€/mois, patrimoine 500 000€, recherche revenus complémentaires

Stratégie SCPI :

• 100 000€ en SCPI de rendement (achat comptant)
• Revenus bruts : 5 000€/an (417€/mois)
• Fiscalité (30% + 17,2%) = 47,2% soit revenus nets : 2 640€/an (220€/mois)
• Complément de retraite pérenne

Alternative : Achat en nue-propriété avec décote 40% (60 000€ pour 100 000€ de valeur) sur 10 ans. À 80 ans, récupération pleine propriété = 100 000€ pour 60 000€ investis, sans fiscalité pendant la période. À transmettre aux enfants.

13. Les tendances du marché SCPI en 2025

L'essor de la logistique

Avec le boom du e-commerce, les entrepôts logistiques et plateformes de distribution connaissent une forte demande. Les SCPI logistique affichent des rendements attractifs (4,8% à 5,5%) avec des baux longue durée (9-12 ans) signés par Amazon, DHL, Carrefour, etc.

La santé et l'éducation, valeurs refuges

Les SCPI investies en cliniques, EHPAD, résidences seniors, crèches, écoles bénéficient de la résilience de ces secteurs. Le vieillissement de la population et les besoins sociaux garantissent une demande pérenne. Rendements : 4% à 5%.

La mutation des bureaux

Le télétravail a impacté la demande de bureaux traditionnels. Les SCPI s'adaptent en privilégiant :

• Les bureaux prime (emplacements premium, immeubles modernes avec services)
• Les espaces de coworking et flex office
• La reconversion de bureaux obsolètes en logements ou hôtels

Les SCPI 100% bureaux secondaires/tertiaires sont à surveiller de près.

L'international en croissance

15% des actifs des SCPI françaises sont investis à l'étranger en 2025, contre 8% en 2020. Les pays ciblés : Allemagne (stabilité), Pays-Bas (dynamisme), Espagne (valorisation), Belgique, Luxembourg. Diversification géographique et rendements comparables.

La transition écologique (ESG)

Les SCPI intègrent de plus en plus les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) : bâtiments basse consommation, certifications HQE/BREEAM, rénovation énergétique, locataires responsables. Les immeubles "verts" attirent mieux les locataires et se valorisent mieux.

Conclusion

Les SCPI constituent un placement immobilier attractif en 2025, offrant un rendement de 4% à 5,5% avec une gestion déléguée et une mutualisation des risques. Pour réussir votre investissement :

• Privilégiez les SCPI avec un TOF >90%, un patrimoine diversifié et une société de gestion solide
• Anticipez la fiscalité : assurance-vie ou nue-propriété si vous êtes fortement imposé
• Investissez sur le long terme (8-10 ans minimum) pour amortir les frais
• Diversifiez sur 2 à 4 SCPI différentes (typologies, géographies)
• Limitez votre exposition à 20-30% de votre patrimoine total
• Comparez les frais et privilégiez les distributeurs proposant des frais réduits

Avec une approche rigoureuse et une vision patrimoniale long terme, les SCPI peuvent devenir un pilier solide de votre stratégie d'investissement immobilier, générant des revenus complémentaires réguliers et contribuant à la constitution d'un patrimoine pérenne.

Pour aller plus loin, n'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) qui analysera votre situation personnelle et vous orientera vers les SCPI les plus adaptées à vos objectifs et votre profil fiscal.