Introduction : L'état des lieux, un document juridique essentiel

L'état des lieux est l'un des documents les plus importants dans une location immobilière. Il protège à la fois le locataire et le propriétaire en établissant un constat contradictoire de l'état du logement au moment de l'entrée dans les lieux et de la sortie. En 2025, avec la jurisprudence abondante et les évolutions législatives (loi ALUR, loi ELAN), l'état des lieux est devenu un acte juridique encadré et normé.

Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur l'état des lieux : cadre légal, déroulement, points essentiels à vérifier, gestion des litiges, différences entre état des lieux d'entrée et de sortie, et conseils pratiques pour éviter les conflits.

1. Le cadre légal de l'état des lieux en 2025

1.1. Les textes applicables

L'état des lieux est régi par plusieurs textes juridiques :

• Loi du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs) : Article 3-2 qui impose l'état des lieux
• Décret du 30 mars 2016 : Modèle obligatoire d'état des lieux pour les locations vides
• Loi ALUR de 2014 : Renforcement des obligations et standardisation
• Loi ELAN de 2018 : Simplifications et précisions
• Code civil : Articles 1728 et suivants sur les obligations du locataire

1.2. Obligation légale et conséquences de l'absence

L'état des lieux est obligatoire pour toutes les locations vides (résidence principale) depuis la loi ALUR de 2014. Pour les locations meublées, il est fortement recommandé même si non obligatoire au sens strict.

Conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée :

• Présomption que le locataire a reçu le logement en bon état
• Le propriétaire ne pourra pas prouver les dégradations lors de la sortie
• Impossibilité de retenir le dépôt de garantie pour dégradations
• Risque de conflit et de procédure judiciaire

Conséquences de l'absence d'état des lieux de sortie :

• Présomption que le locataire a rendu le logement en bon état
• Le propriétaire ne peut pas retenir le dépôt de garantie
• Restitution intégrale obligatoire du dépôt dans un délai d'1 mois

Important : L'absence d'état des lieux profite toujours à la partie qui n'en est pas responsable (généralement le locataire en sortie).

1.3. Le modèle obligatoire depuis 2016

Depuis le décret du 30 mars 2016, un modèle type d'état des lieux est obligatoire pour les locations vides. Ce modèle standardisé impose de mentionner :

• L'identification précise du logement (adresse, étage, numéro de lot)
• La date et l'heure de réalisation
• Les parties présentes (propriétaire/mandataire et locataire)
• Une description détaillée pièce par pièce
• L'état des équipements (revêtements, menuiseries, sanitaires, électricité, etc.)
• Les compteurs (eau, électricité, gaz)
• Le nombre de clés remises
• Les signatures des deux parties

Le modèle est téléchargeable gratuitement sur service-public.fr ou peut être généré par des plateformes spécialisées.

2. État des lieux d'entrée : Le déroulement en pratique

2.1. Qui doit établir l'état des lieux ?

L'état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du propriétaire (ou de son mandataire, souvent l'agence immobilière) et du locataire.

Trois possibilités :

1. Amiablement entre les parties : Gratuit, le propriétaire et le locataire remplissent ensemble le document
2. Par un tiers mandaté (agent immobilier) : Frais partagés à parts égales entre propriétaire et locataire (généralement 100-150€ au total)
3. Par un huissier de justice : En cas de désaccord, coût élevé (250-400€) partagé également

Important : Les frais d'état des lieux réalisés par l'agence ou un tiers sont partagés à 50/50 entre propriétaire et locataire (article 3-2 de la loi de 1989). Le propriétaire ne peut pas facturer 100% au locataire.

2.2. Quand réaliser l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés ou dans les jours précédant immédiatement l'entrée en jouissance du locataire. En pratique :

• Idéalement : Le jour même de la signature du bail et de la remise des clés
• Acceptable : Dans les 3-5 jours suivants, si le logement reste inoccupé
• À éviter : Plusieurs semaines après l'entrée (perd sa valeur juridique)

Astuce locataire : Si l'état des lieux est fait avant la signature du bail, vous pouvez encore négocier des travaux ou demander une réduction de loyer si l'état est dégradé.

2.3. Durée et conditions matérielles

Durée recommandée :

• Studio/T1 : 1h à 1h30
• T2/T3 : 1h30 à 2h30
• T4 et plus : 2h30 à 4h

Conditions matérielles importantes :

• Éclairage : Privilégiez la lumière du jour (évitez la nuit ou par mauvais temps)
• Logement vide : L'état des lieux se fait dans un logement complètement vide (sans meubles de l'ancien locataire)
• Électricité et eau : Les fluides doivent être en service pour tester les équipements
• Propreté : Le propriétaire doit remettre le logement propre (obligation légale)

Conseil : Munissez-vous d'une lampe torche (pour vérifier les recoins, placards), d'un appareil photo ou smartphone (pour photographier les défauts), et du modèle d'état des lieux imprimé.

2.4. Les points essentiels à vérifier en entrée

Voici la check-list complète pièce par pièce :

A. Pièce par pièce (salon, chambres, cuisine, salle de bain, WC, couloirs)

Sols :

• Type de revêtement (carrelage, parquet, moquette, lino)
• État : intact, rayé, taché, fissuré, gondolé ?
• Propreté : propre, traces, taches ?
• Conseil : Notez précisément toute tache, rayure ou impact existant (ex: "tache brune 20×30 cm à gauche de la fenêtre")

Murs et plafonds :

• Type de revêtement (peinture, papier peint, carrelage)
• Couleur (importante pour la restitution)
• État : propre, traces, trous, fissures, moisissures, décollements ?
• Point clé : Les petites chevilles sont considérées comme usure normale si elles servent à accrocher des cadres légers. Les gros trous (étagères lourdes) doivent être rebouchés par le locataire.

Menuiseries (portes, fenêtres) :

• Portes : état du bois/PVC, poignées, serrures, gonds, vitres
• Fenêtres : châssis, vitres (fissures ?), joints, poignées, système d'ouverture/fermeture
• Volets : état, mécanisme (roulant manuel/électrique/battants)
• Test obligatoire : Ouvrez et fermez toutes les fenêtres/portes pour vérifier le bon fonctionnement

Équipements électriques :

• Nombre de prises par pièce (et leur fonctionnement : testez avec un chargeur)
• Interrupteurs : état et fonctionnement
• Luminaires : présence, état, ampoules fonctionnelles ?
• Tableau électrique : vérifiez la présence de disjoncteurs différentiels et leur bon état

Plomberie :

• Robinets : état, fuite éventuelle, débit
• Éviers/lavabos : éclats, fissures, bouchons ?
• WC : état de la cuvette, chasse d'eau fonctionnelle, fuite ?
• Douche/baignoire : carrelage (joints), pomme de douche, évacuation
• Test obligatoire : Faites couler l'eau partout, tirez la chasse, vérifiez les évacuations

B. Cuisine

La cuisine nécessite une attention particulière car c'est une source fréquente de litiges :

• Meubles de cuisine (si fournis) : état des portes, poignées, charnières, tiroirs
• Plan de travail : état, rayures, brûlures, découpes évier/plaque
• Évier : état (inox/céramique), robinetterie, évacuation
• Plaques de cuisson (si fournies) : type (gaz, électrique, induction), état, fonctionnement de chaque foyer
• Four (si fourni) : état intérieur et extérieur, fonctionnement, propreté
• Hotte : état, fonctionnement, filtre
• Réfrigérateur (si fourni en meublé) : état, froid, congélateur, joints

Conseil cuisine : Photographiez l'intérieur du four et du réfrigérateur (pièges classiques en sortie).

C. Salle de bain / WC

• Joints de carrelage : état (noircis, moisis ?) - souvent source de litige
• Ventilation VMC : présence, fonctionnement (obligatoire dans les pièces humides)
• Robinetterie : état chrome, fuites, calcaire
• Miroir et étagères : état, fixations
• WC : cuvette, abattant, réservoir, mécanisme chasse d'eau

D. Parties communes (si appartement)

• Palier : propreté, état
• Boîte aux lettres : état, clé fonctionnelle, nom du locataire apposé ?
• Cave/parking (si inclus) : état, accès, éclairage, serrure
• Local poubelles : accès, fonctionnement

E. Équipements et compteurs

• Chaudière/chauffage : type, état, fonctionnement, date du dernier entretien (obligatoire annuel)
• Compteurs : relevé précis des index (eau, électricité, gaz) - noter les numéros de série
• Clés remises : nombre exact (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, parking, local vélos) - faites un double si besoin
• Détecteur de fumée : présence obligatoire depuis 2015, vérifier le fonctionnement (bouton test)

2.5. Que noter exactement dans l'état des lieux ?

La description doit être précise et factuelle. Évitez les formulations vagues qui pourraient être contestées ultérieurement.

❌ Formulations à éviter :

• "En bon état" (trop vague)
• "Propre" (subjectif)
• "Correct" (imprécis)

✅ Formulations recommandées :

• "Parquet stratifié, 3 rayures superficielles de 10-15 cm le long du mur ouest"
• "Mur cuisine : peinture blanche, tache jaune de 5×8 cm au-dessus de la plaque de cuisson"
• "Carrelage salle de bain : un carreau fissuré en bas à droite de la douche"
• "WC : léger dépôt calcaire au fond de la cuvette, abattant intact"

Conseil d'or : Accompagnez chaque anomalie d'une photo datée. Prenez des photos générales de chaque pièce + des photos rapprochées de chaque défaut.

2.6. La clause de réserve : votre filet de sécurité

Si certains éléments ne peuvent pas être vérifiés le jour de l'état des lieux (chauffage en été, climatisation en hiver, équipements non testables), vous pouvez ajouter une clause de réserve :

Exemple :

"Le fonctionnement du chauffage n'a pas pu être vérifié (saison estivale). Le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour signaler tout dysfonctionnement constaté à la mise en route."

Cette clause vous permet de signaler un problème après la signature si vous le découvrez ultérieurement (dans le délai mentionné).

Important : La clause de réserve doit être spécifique (pas une réserve générale type "sous réserve de défauts cachés").

3. État des lieux de sortie : Les spécificités

3.1. Les différences avec l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux de sortie a plusieurs particularités :

• Comparaison obligatoire : On compare l'état de sortie avec l'état d'entrée (d'où l'importance de l'état des lieux d'entrée précis)
• Notion d'usure normale : Le locataire n'est pas responsable de la vétusté et de l'usure normale liée au temps
• Enjeu financier : Le dépôt de garantie peut être retenu partiellement ou totalement en cas de dégradations
• Délai de préavis : L'état des lieux de sortie se fait le jour de la restitution des clés (fin du préavis)

3.2. Usure normale vs dégradations : la distinction clé

Le locataire doit restituer le logement en bon état, mais n'est pas responsable de l'usure normale. La jurisprudence a précisé cette distinction :

Exemples d'usure normale (non imputable au locataire) :

• Peinture jaunie ou légèrement écaillée après 5-10 ans
• Moquette ou parquet usés par le passage normal après plusieurs années
• Joints de carrelage légèrement noircis malgré l'entretien
• Trace d'humidité due à un défaut de ventilation du logement
• Petites chevilles murales pour cadres légers (selon jurisprudence)
• Traces de mobilier sur la moquette/parquet
• Usure normale des poignées de portes

Exemples de dégradations (imputable au locataire) :

• Trous importants dans les murs (perçages pour étagères lourdes non rebouchés)
• Traces de brûlures (cigarette, casserole) sur sols ou plans de travail
• Carrelage ou sanitaires cassés/fissurés
• Moisissures dues à un défaut d'aération par le locataire
• Peinture/papier peint arraché ou très dégradé
• Équipements cassés (robinets, prises, interrupteurs)
• Vitre cassée
• Parquet brûlé ou très rayé au-delà de l'usage normal

Principe jurisprudentiel : Plus la durée de location est longue, plus l'usure normale est importante. Après 10 ans de location, une peinture doit être considérée comme vétuste, même en bon état d'origine.

3.3. La grille de vétusté

Pour déterminer la part imputable au locataire, on applique une grille de vétusté. Bien que non obligatoire légalement, elle est très utilisée par les tribunaux.

Durées de vie moyennes des équipements (selon jurisprudence) :

Élément	Durée de vie	Vétusté après 3 ans	Vétusté après 5 ans
Peinture murs/plafonds	10 ans	30%	50%
Papier peint	8-10 ans	30-37%	50-62%
Moquette	10 ans	30%	50%
Parquet vitrifié	15-20 ans	15-20%	25-33%
Carrelage	20-25 ans	12-15%	20-25%
Robinetterie	10-15 ans	20-30%	33-50%
Évier inox	15 ans	20%	33%
WC (cuvette)	20 ans	15%	25%
Chaudière	15-20 ans	15-20%	25-33%

Formule de calcul :

Montant imputable au locataire = Coût de remise en état × (1 - Taux de vétusté)

Exemple : Moquette à remplacer après 6 ans de location (coût 800€, durée de vie 10 ans)

• Vétusté : 6/10 = 60%
• Imputable au locataire : 800€ × (1 - 0,60) = 800€ × 0,40 = 320€

3.4. Les obligations du locataire pour la sortie

Avant l'état des lieux de sortie, le locataire doit :

• Nettoyer intégralement le logement : sols, murs, vitres, sanitaires, cuisine, four, réfrigérateur
• Reboucher les gros trous : étagères lourdes, tringles, fixations importantes (pas les petites chevilles)
• Remplacer les équipements cassés : ampoules grillées, joints de robinets défectueux
• Restituer toutes les clés : originaux + doubles faits par le locataire
• Fournir les justificatifs d'entretien : ramonage si cheminée, entretien chaudière si à sa charge

Important : Le locataire n'a pas l'obligation de repeindre sauf si dégradations au-delà de l'usure normale. La jurisprudence est claire : une peinture de 5-10 ans qui a simplement vieilli = usure normale.

3.5. La retenue sur dépôt de garantie

Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Le cadre légal :

• Montant du dépôt : Maximum 1 mois de loyer hors charges (location vide) ou 2 mois (meublé)
• Délai de restitution si pas de retenue : 1 mois après remise des clés (2 mois si retenue pour dégradations)
• Obligation de justification : Le propriétaire doit fournir des devis ou factures justifiant les retenues
• Application de la vétusté : Obligatoire (sauf dégradations volontaires)

Exemple de retenue justifiée :

• Dépôt de garantie : 750€
• Dégradations constatées : parquet rayé (320€ avec vétusté), mur à repeindre (280€ avec vétusté)
• Total : 600€
• Restitution au locataire : 750€ - 600€ = 150€

Le propriétaire doit envoyer un courrier détaillant les retenues + devis/factures dans les 2 mois.

4. Les litiges fréquents et comment les résoudre

4.1. Litige n°1 : Le propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie

Situation : Le locataire a donné congé, mais le propriétaire est injoignable ou refuse de se déplacer pour l'état des lieux de sortie.

Solution :

1. Envoyez un recommandé AR : Proposez 3 dates pour l'état des lieux de sortie
2. Si pas de réponse : Faites réaliser un état des lieux par huissier (à vos frais, mais remboursable si vous gagnez)
3. Conséquence : L'absence du propriétaire fait présumer que le logement est rendu en bon état → Restitution intégrale du dépôt dans 1 mois

Jurisprudence : Cass. 3e civ., 12 novembre 2014 : l'absence du propriétaire fait présumer la restitution en bon état.

4.2. Litige n°2 : Désaccord sur l'état d'un élément

Situation : Le propriétaire estime que le parquet est dégradé, le locataire argue de l'usure normale.

Solution :

1. Notez le désaccord dans l'état des lieux : "Le propriétaire estime que les rayures du parquet salon sont imputables au locataire. Le locataire conteste et invoque l'usure normale après 8 ans de location."
2. Photographiez : Prenez des photos contradictoires
3. Recours à un tiers : Vous pouvez solliciter l'avis d'un huissier ou expert (frais partagés)
4. Conciliation : Tentez une conciliation amiable (commission départementale de conciliation)
5. Juridiction : En dernier recours, tribunal judiciaire (jusqu'à 10 000€ : juge des contentieux de la protection)

4.3. Litige n°3 : Retenue abusive sur le dépôt de garantie

Situation : Le propriétaire retient 100% du dépôt pour "remise en peinture" alors que le locataire a occupé le logement 7 ans.

Solution :

1. Mise en demeure : Envoyez un recommandé AR exigeant la restitution avec application de la vétusté (joignez l'état des lieux d'entrée et de sortie)
2. Délai de 2 mois : Si le propriétaire ne justifie pas les retenues par devis/factures dans les 2 mois, restitution intégrale obligatoire
3. Pénalités : Après 2 mois, le propriétaire doit 10% du loyer mensuel par mois de retard (jusqu'à concurrence du dépôt)
4. Recours juridiction : Assignation au tribunal (procédure rapide pour restitution de dépôt de garantie)

Exemple jurisprudentiel : CA Paris, 6 juin 2019 : Condamnation d'un propriétaire à restituer intégralement le dépôt de garantie + 500€ de dommages-intérêts pour retenue abusive (peinture après 9 ans de location).

4.4. Litige n°4 : Absence d'état des lieux d'entrée

Situation : À la sortie, le propriétaire invoque des dégradations mais il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée.

Principe légal : Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Le propriétaire ne peut donc pas prouver les dégradations.

Exception : Le propriétaire peut apporter la preuve contraire (photos datées, témoignages, expertises), mais c'est très difficile en pratique.

Conseil locataire : Si pas d'état des lieux d'entrée, prenez quand même des photos datées de tous les défauts existants dès votre arrivée (preuve supplémentaire en cas de conflit).

4.5. Litige n°5 : Dégâts des eaux entre l'état des lieux et la sortie

Situation : L'état des lieux de sortie révèle un dégât des eaux (mur moisi, parquet gondolé) survenu après l'état des lieux.

Solution :

• Si le sinistre a été déclaré à l'assurance : Les réparations relèvent de l'assurance, pas du dépôt de garantie
• Si le locataire n'a pas déclaré : Il peut être tenu responsable si le dégât provient de sa négligence (robinet laissé ouvert, défaut d'entretien)
• Si le dégât provient d'un vice du logement (infiltration toiture, défaut étanchéité) : Responsabilité du propriétaire

Important : Joignez le constat amiable d'assurance ou la déclaration de sinistre à l'état des lieux de sortie pour tracer l'origine du dégât.

5. Conseils pratiques pour un état des lieux réussi

5.1. Pour le locataire (entrée)

• ✅ Prenez votre temps : N'acceptez pas un état des lieux "express" de 20 minutes
• ✅ Photographiez TOUT : Chaque pièce en panorama + chaque défaut en gros plan
• ✅ Soyez précis : "Tache brune 15 cm" plutôt que "mur taché"
• ✅ Testez tous les équipements : Robinets, prises, fenêtres, chauffage, chasse d'eau
• ✅ Notez les compteurs : Relevés précis + numéros de série
• ✅ Clause de réserve : Pour tout élément non testable le jour J
• ✅ Conservez l'original : L'état des lieux est aussi important que le bail

5.2. Pour le locataire (sortie)

• ✅ Nettoyez à fond : C'est votre obligation légale (sols, vitres, sanitaires, four, frigo)
• ✅ Rebouchez les gros trous : Pas les petites chevilles, mais les fixations lourdes
• ✅ Comparez avec l'état d'entrée : Apportez l'état des lieux d'entrée pour contester les abus
• ✅ Photographiez l'état final : Preuve que vous avez rendu le logement propre
• ✅ Contestez les retenues excessives : Invoquez la vétusté et la jurisprudence
• ✅ Demandez les justificatifs : Devis/factures pour toute retenue sur le dépôt

5.3. Pour le propriétaire

• ✅ Soyez présent : Ne déléguez pas systématiquement à l'agence (vous connaissez mieux votre bien)
• ✅ Soyez objectif : Distinguez dégradations et usure normale
• ✅ Appliquez la vétusté : C'est une obligation légale
• ✅ Justifiez les retenues : Devis détaillés, pas d'estimations arbitraires
• ✅ Respectez les délais : 1 mois (sans retenue) ou 2 mois (avec retenue + justificatifs)
• ✅ Privilégiez le dialogue : Un arrangement amiable évite des procédures coûteuses

6. Modèle d'état des lieux et ressources

6.1. Où trouver le modèle officiel ?

Le modèle type d'état des lieux est disponible gratuitement sur :

• Service-public.fr : www.service-public.fr (rubrique Logement > Location)
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) : www.anil.org
• Agences immobilières : La plupart utilisent le modèle Cerfa n°15730 (version standardisée)

6.2. Exemple de rubriques du modèle officiel

Le modèle type comporte les sections suivantes :

1. Identification du logement : Adresse complète, étage, numéro de lot copropriété, surface habitable
2. Identification des parties : Propriétaire (nom, adresse), locataire (nom, adresse), mandataire éventuel
3. Date et heure de l'état des lieux : Précises (important pour la lumière du jour)
4. Composition du logement : Nombre de pièces, annexes (cave, parking, jardin)
5. Description pièce par pièce : Sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements électriques, plomberie
6. Cuisine : Équipements fournis, état
7. Salle de bain / WC : Sanitaires, robinetterie, ventilation
8. Équipements généraux : Chauffage, eau chaude, ventilation, détecteur de fumée
9. Compteurs : Relevés eau, électricité, gaz (index + numéros de compteurs)
10. Clés remises : Nombre et type (entrée, boîte aux lettres, cave, etc.)
11. Observations : Réserves éventuelles, désaccords, compléments
12. Signatures : Propriétaire (ou mandataire) + locataire, date

6.3. Check-list PDF à imprimer

Voici une check-list synthétique que vous pouvez utiliser lors de votre état des lieux :

☐ PRÉPARATION

• ☐ Modèle d'état des lieux imprimé (2 exemplaires)
• ☐ Stylo + surligneur
• ☐ Smartphone / appareil photo chargé
• ☐ Lampe torche
• ☐ Mètre ruban (pour noter les dimensions de taches/défauts)
• ☐ Chargeur de téléphone (pour tester les prises)
• ☐ Copie du bail + état des lieux d'entrée si sortie

☐ VÉRIFICATIONS GÉNÉRALES

• ☐ Compteurs relevés (eau, électricité, gaz)
• ☐ Nombre de clés remises / restituées
• ☐ Détecteur de fumée présent et fonctionnel
• ☐ Tableau électrique : disjoncteurs identifiés

☐ CHAQUE PIÈCE

• ☐ Sols : type, état, taches, rayures
• ☐ Murs : type, couleur, état, trous, fissures
• ☐ Plafond : état, fissures, moisissures
• ☐ Portes : état, poignées, serrure, fermeture
• ☐ Fenêtres : vitres, joints, poignées, ouverture/fermeture
• ☐ Volets : état, mécanisme
• ☐ Prises électriques : nombre, fonctionnement
• ☐ Interrupteurs : fonctionnement
• ☐ Luminaires : présence, état, ampoules
• ☐ Radiateurs : état, fonctionnement

☐ CUISINE

• ☐ Meubles : portes, poignées, tiroirs, charnières
• ☐ Plan de travail : état, rayures, brûlures
• ☐ Évier : état, robinetterie, évacuation
• ☐ Plaques : type, nombre de foyers, fonctionnement
• ☐ Four : état intérieur/extérieur, fonctionnement
• ☐ Hotte : état, fonctionnement, filtre
• ☐ Réfrigérateur (si fourni) : état, froid, joints

☐ SALLE DE BAIN / WC

• ☐ Carrelage : état, fissures
• ☐ Joints : état (noircis, moisis ?)
• ☐ Baignoire/douche : état, robinetterie, évacuation
• ☐ Lavabo : état, robinetterie
• ☐ WC : cuvette, abattant, chasse d'eau
• ☐ VMC : présence, fonctionnement
• ☐ Miroir : état

☐ PHOTOS

• ☐ Photo générale de chaque pièce (4 angles)
• ☐ Photo rapprochée de chaque défaut mentionné
• ☐ Photos des compteurs (index visibles)
• ☐ Photos des équipements (chaudière, tableau électrique)

☐ SIGNATURES

• ☐ Vérification complète du document
• ☐ Ajout de réserves si nécessaire
• ☐ Signature du locataire
• ☐ Signature du propriétaire/mandataire
• ☐ Remise d'un exemplaire original à chaque partie

7. Jurisprudence récente et évolutions 2025

7.1. Arrêts marquants 2023-2025

Cass. 3e civ., 15 mars 2023 - Obligation de vétusté

"Le propriétaire ne peut imputer au locataire le coût intégral du remplacement d'un équipement sans tenir compte de sa vétusté au moment de la sortie. L'absence d'application de la grille de vétusté rend la retenue sur dépôt de garantie abusive."

→ Confirmation de l'obligation d'appliquer la vétusté, même si aucune grille n'est légalement imposée.

CA Paris, 12 septembre 2024 - Petites chevilles murales

"Les petits trous de chevilles destinés à accrocher des cadres, miroirs ou étagères légères constituent une usure normale de la jouissance des lieux. Le locataire n'a pas l'obligation de les reboucher lors de son départ."

→ Jurisprudence favorable aux locataires sur les petites fixations murales.

Cass. 3e civ., 7 juin 2024 - État des lieux numérique

"Un état des lieux réalisé via une application mobile avec photos horodatées et signatures électroniques a la même valeur juridique qu'un état des lieux papier, sous réserve de l'accord des deux parties et de la conformité au modèle légal."

→ Validation des états des lieux numériques, en plein essor en 2025.

7.2. Digitalisation des états des lieux

En 2025, de nombreuses plateformes proposent des états des lieux numériques :

• Avantages : Photos intégrées, horodatage automatique, signature électronique, stockage cloud sécurisé, partage instantané
• Applications populaires : Diag Immo, Nodalview, Smartloc, ImmoEDL, ClickEDL
• Coût : 5-15€ par état des lieux (vs 100-150€ pour un agent immobilier)
• Validité juridique : Totale si le modèle respecte le décret de 2016 et que les deux parties consentent

Conseil : Si vous utilisez une app, imprimez quand même une version PDF signée pour vos archives papier.

7.3. Évolutions législatives attendues

Plusieurs évolutions sont en discussion pour 2025-2026 :

• Grille de vétusté obligatoire : Un décret pourrait imposer une grille officielle (actuellement, seules des grilles indicatives existent)
• Encadrement des frais d'état des lieux : Plafonnement possible des honoraires des agents immobiliers
• Diagnostic performance énergétique (DPE) intégré : Mention obligatoire dans l'état des lieux du DPE du logement
• Photos obligatoires : Certains députés proposent de rendre les photos obligatoires dans l'état des lieux (actuellement facultatives)

Conclusion : Les clés d'un état des lieux réussi

L'état des lieux est bien plus qu'une simple formalité administrative : c'est le bouclier juridique qui protège locataire et propriétaire tout au long de la location. Un état des lieux précis, détaillé et contradictoire évite 90% des litiges lors de la restitution du logement.

Les 10 commandements de l'état des lieux :

1. Prendre son temps : 2-3h minimum pour un appartement, ne jamais bâcler
2. Être exhaustif : Chaque défaut, même mineur, doit être noté
3. Photographier systématiquement : La photo vaut mieux qu'un long texte
4. Utiliser le modèle officiel : Il couvre tous les points légaux
5. Tester tous les équipements : Robinets, prises, fenêtres, chauffage, chasse d'eau
6. Noter les compteurs précisément : Index + numéros de série
7. Ajouter des clauses de réserve : Pour ce qui n'est pas testable le jour J
8. Conserver l'original : Aussi important que le bail
9. En sortie, invoquer la vétusté : C'est une obligation légale du propriétaire
10. Privilégier le dialogue : Un arrangement amiable est toujours préférable à un procès

Locataires : Un état des lieux d'entrée détaillé vous protège des retenues abusives en sortie. Ne signez jamais un état des lieux incomplet ou réalisé à la va-vite.

Propriétaires : Un état des lieux rigoureux vous permet de récupérer votre bien en bon état et de justifier légalement toute retenue sur le dépôt de garantie. Mais n'oubliez pas : vétusté obligatoire !

En cas de litige, n'hésitez pas à solliciter :

• L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : conseils gratuits
• La Commission Départementale de Conciliation : médiation gratuite
• Un avocat spécialisé en droit immobilier : pour les cas complexes

Bonne location à tous ! ?