Introduction : Le dépôt de garantie, une protection encadrée par la loi

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort "caution") est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Il constitue une garantie pour le propriétaire contre les impayés de loyer et les éventuelles dégradations du logement. En 2025, le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 et les réformes successives (loi ALUR, loi ELAN).

Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le dépôt de garantie : montants légaux, modalités de versement, conditions de restitution, retenues autorisées, délais obligatoires, et recours en cas de litige.

1. Le dépôt de garantie : définition et cadre légal

1.1. Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le locataire verse au propriétaire (ou à l'agence immobilière) au moment de la signature du bail. Il ne s'agit pas d'un loyer d'avance, mais d'une garantie qui sera restituée en fin de location si le logement est rendu en bon état et sans dette locative.

À ne pas confondre avec :

• La caution (ou garant) : Une personne physique ou morale qui s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance
• Le dernier mois de loyer : Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de location
• Les frais d'agence : Honoraires distincts versés à l'agence immobilière

1.2. Le cadre légal en 2025

Le dépôt de garantie est régi par plusieurs textes :

• Loi du 6 juillet 1989 (article 22) : Fixe les montants maximums et les délais de restitution
• Loi ALUR de 2014 : Renforcement de la protection des locataires (délais, interdiction de clauses abusives)
• Loi ELAN de 2018 : Simplifications et précisions sur les retenues
• Décret du 29 mai 2015 : Grille de vétusté indicative pour les retenues

1.3. Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Le propriétaire peut choisir de ne pas en demander. Cependant, dans la pratique, la quasi-totalité des baux prévoient un dépôt de garantie.

Exception : Dans les zones tendues avec accord collectif de garantie Visale ou Action Logement, le propriétaire peut renoncer au dépôt de garantie en contrepartie de la garantie publique.

2. Montant du dépôt de garantie : Les plafonds légaux

2.1. Location vide (résidence principale)

Pour une location vide non meublée (résidence principale), le dépôt de garantie est plafonné à :

1 mois de loyer hors charges

Exemple :

• Loyer : 800€
• Charges : 100€
• Loyer total (charges comprises) : 900€
• Dépôt de garantie maximum : 800€ (on ne compte pas les charges)

Important : Tout dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer HC est illégal et constitue une clause abusive. Le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu.

2.2. Location meublée (résidence principale)

Pour une location meublée (résidence principale), le dépôt de garantie est plafonné à :

2 mois de loyer hors charges

Exemple :

• Loyer meublé : 950€
• Charges : 80€
• Loyer total : 1 030€
• Dépôt de garantie maximum : 1 900€ (2 × 950€)

Justification : Le montant plus élevé en meublé s'explique par la présence de mobilier et d'équipements supplémentaires (risque de casse/dégradation plus important).

2.3. Location saisonnière ou mobilité

Pour les locations saisonnières (vacances, moins de 90 jours) et les baux mobilité (1 à 10 mois pour étudiants/travailleurs), il n'y a pas de plafond légal pour le dépôt de garantie. Le montant est librement fixé entre les parties.

Pratique courante :

• Location saisonnière courte durée (1 semaine) : 20% à 30% du montant total
• Location saisonnière longue durée (1 mois) : 100% du loyer mensuel
• Bail mobilité : Souvent aucun dépôt de garantie (remplacé par la garantie Visale)

2.4. Cas particuliers

Colocation :

• Si bail unique (clause de solidarité) : 1 seul dépôt de garantie de 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) pour l'ensemble des colocataires
• Si baux séparés : Chaque colocataire verse un dépôt proportionnel à sa part de loyer

Location avec option d'achat (LOA) :

• Pas de plafond légal, le montant peut être plus élevé (souvent 10% à 20% du prix de vente futur)

3. Versement du dépôt de garantie

3.1. Quand verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, généralement le jour de la remise des clés. Il peut être versé :

• Par chèque : À l'ordre du propriétaire ou de l'agence immobilière (le plus courant)
• Par virement bancaire : Sur le compte du propriétaire (conserver la preuve du virement)
• Par chèque de banque : Pour sécuriser le versement (fonds garantis)
• En espèces : Possible mais déconseillé (exiger un reçu écrit et signé)

Important : Le propriétaire (ou l'agence) doit vous remettre un reçu de versement mentionnant le montant exact, la date, et l'objet (dépôt de garantie pour le bail de [adresse]).

3.2. À qui verser le dépôt de garantie ?

• Si gestion directe : Au propriétaire (personne physique ou société)
• Si mandat de gestion : À l'agence immobilière (qui le conserve sur un compte séquestre)
• Si administrateur de biens : À l'administrateur mandaté

Attention : Vérifiez que le destinataire est bien habilité à recevoir le dépôt (nom sur le bail = nom du bénéficiaire du chèque).

3.3. Fractionnement du dépôt de garantie

Depuis la loi ALUR de 2014, les locataires de logements sociaux (HLM, logements conventionnés APL) peuvent demander à échelonner le paiement du dépôt de garantie sur les 3 premiers mois de location.

Exemple :

• Dépôt de garantie : 600€
• Versement initial : 200€
• Mois 1 : 200€ (avec le loyer)
• Mois 2 : 200€ (avec le loyer)

Conditions :

• Demande expresse du locataire
• Applicable uniquement aux logements sociaux et conventionnés APL
• Non applicable au secteur privé classique (sauf accord du propriétaire)

3.4. Avance Loca-Pass (aide au dépôt de garantie)

L'avance Loca-Pass est un prêt à 0% proposé par Action Logement pour financer le dépôt de garantie. Accessible aux :

• Salariés du secteur privé (entreprise de +10 salariés)
• Jeunes de moins de 30 ans
• Étudiants boursiers

Montant : Jusqu'à 1 200€ (remboursable sur 25 mois maximum, sans intérêts)

Démarche :

1. Créer un compte sur actionlogement.fr
2. Faire une demande d'avance Loca-Pass
3. Fournir le bail signé
4. Versement direct au propriétaire par Action Logement
5. Remboursement mensuel au locataire (prélèvement automatique)

Avantage : Pas besoin de mobiliser votre épargne pour le dépôt de garantie.

4. Conservation et utilisation du dépôt de garantie

4.1. Où est conservé le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être conservé sur un compte séparé :

• Propriétaire particulier : Peut le conserver sur son compte bancaire personnel (aucune obligation de compte séquestre)
• Agence immobilière : Doit obligatoirement le placer sur un compte séquestre (compte bloqué dédié aux fonds de tiers)
• Administrateur de biens : Idem, compte séquestre obligatoire

Important : Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts pour le locataire. Il reste bloqué jusqu'à la fin du bail.

4.2. Le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie en cours de bail ?

Non, en principe. Le dépôt de garantie ne peut être utilisé qu'à la fin du bail pour couvrir :

• Les loyers et charges impayés
• Les dégradations du logement (au-delà de l'usure normale)

Exception : Si le locataire accumule plusieurs mois de loyers impayés, le propriétaire peut demander en justice la compensation du dépôt de garantie avec les arriérés, mais cela nécessite une procédure judiciaire (commandement de payer, assignation).

Interdit : Le propriétaire ne peut pas déduire le dépôt de garantie du dernier mois de loyer sans l'accord du locataire. Le locataire doit payer son loyer jusqu'au dernier jour, et le dépôt est restitué séparément après l'état des lieux de sortie.

4.3. Révision du montant du dépôt de garantie

Si le loyer augmente en cours de bail (révision annuelle selon l'IRL), le dépôt de garantie n'est pas automatiquement réévalué. Il reste fixé au montant initial.

Exemple :

• Loyer initial : 800€ → Dépôt : 800€
• Après 5 ans de révision : Loyer = 900€ → Dépôt reste à 800€

Exception : Le propriétaire peut demander un complément de dépôt de garantie si le bail le prévoit expressément (clause rare) ou en cas de travaux d'amélioration substantiels justifiant une révision du loyer hors IRL (accord écrit du locataire requis).

5. Restitution du dépôt de garantie : Délais et modalités

5.1. Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie doit être restitué après la restitution des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie. Les délais légaux dépendent de la présence ou non de retenues :

A. Si aucune retenue (logement rendu en parfait état)

Délai maximum : 1 mois après la remise des clés

Exemple :

• Remise des clés + état des lieux de sortie : 15 janvier 2025
• Restitution intégrale du dépôt au plus tard : 15 février 2025

B. Si retenues pour dégradations ou impayés

Délai maximum : 2 mois après la remise des clés

Exemple :

• Remise des clés : 20 février 2025
• État des lieux : quelques dégradations constatées
• Le propriétaire a jusqu'au 20 avril 2025 pour :
  • Établir des devis/factures justifiant les retenues
  • Restituer le solde du dépôt de garantie

Important : Le délai de 2 mois n'est accordé que si le propriétaire doit effectuer des retenues. Il doit fournir des justificatifs (devis ou factures) pour toute retenue.

5.2. Modalités de restitution

Le dépôt de garantie doit être restitué par :

• Virement bancaire : Sur le compte du locataire (préférable, traçabilité)
• Chèque : À l'ordre du locataire (conserver une copie)
• Espèces : Possible, mais exiger un reçu écrit et signé

À qui restituer en cas de colocation ?

• Si clause de solidarité : Le propriétaire peut restituer à un seul colocataire (qui se charge de redistribuer), ou répartir entre tous selon leurs parts
• En pratique : Fournir un RIB commun ou désigner un colocataire mandataire

5.3. Compte rendu de restitution

Lors de la restitution partielle (avec retenues), le propriétaire doit fournir un décompte détaillé mentionnant :

• Montant initial du dépôt de garantie
• Détail des retenues (nature, montant, application de la vétusté)
• Justificatifs (devis ou factures)
• Solde restitué au locataire

Modèle de décompte :

Décompte de restitution du dépôt de garantie

• Dépôt de garantie initial : 800€
• Retenues :
• Réparation parquet salon (rayures importantes) : 350€ TTC (facture jointe) - Vétusté 30% = 245€ imputable
• Remplacement pommeau de douche cassé : 45€ TTC (facture jointe)
• Nettoyage four et réfrigérateur : 80€ TTC (facture jointe)
• Total retenues : 370€
• Solde restitué : 430€

Virement effectué le [date] sur le compte IBAN FR76...

6. Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie

6.1. Les deux motifs légaux de retenue

Le propriétaire ne peut retenir le dépôt de garantie que pour deux motifs strictement encadrés :

A. Impayés de loyers et charges

Si le locataire n'a pas payé ses derniers loyers ou charges, le propriétaire peut compenser avec le dépôt de garantie.

Exemple :

• Dépôt : 750€
• Dernier mois de loyer impayé : 750€
• Charges impayées : 200€
• Total dû : 950€
• Retenue sur dépôt : 750€ (totalité)
• Solde dû par le locataire : 200€ (le propriétaire peut réclamer en justice)

B. Dégradations du logement

Les dégradations imputables au locataire, au-delà de l'usure normale et de la vétusté. Les retenues doivent être :

• Justifiées : Devis ou factures de remise en état
• Proportionnées : Application obligatoire de la vétusté (sauf dégradations volontaires)
• En lien avec l'état des lieux : Comparaison entre état d'entrée et de sortie

6.2. Usure normale vs dégradations : Les critères

Le locataire n'est pas responsable de l'usure normale liée au temps et à l'usage normal du logement.

Usure normale (NON imputable, pas de retenue) :

• Peinture jaunie ou légèrement écaillée après 5-10 ans
• Parquet ou carrelage usé par le passage normal
• Joints de carrelage légèrement noircis malgré entretien
• Usure des poignées de portes/fenêtres
• Petites chevilles murales pour cadres légers
• Traces de meubles sur moquette
• Robinetterie légèrement calcaire malgré entretien

Dégradations (IMPUTABLE, retenue possible) :

• Trous importants non rebouchés (étagères lourdes)
• Traces de brûlures (cigarette, casserole)
• Carrelage ou sanitaires cassés
• Moisissures dues à un défaut d'aération par le locataire
• Peinture/papier peint très dégradé ou arraché
• Équipements cassés (robinet, interrupteur, vitre)
• Parquet ou plan de travail brûlé/très rayé
• Logement rendu sale (four encrassé, sanitaires sales)

6.3. La vétusté : Calcul et application obligatoire

La vétusté est la dépréciation d'un bien due au temps et à l'usage normal. Le propriétaire doit obligatoirement l'appliquer pour calculer la part imputable au locataire.

Formule :

Montant imputable = Coût de remise en état × (1 - Taux de vétusté)

Grille de vétusté indicative (durées de vie moyennes) :

Élément	Durée de vie	Vétusté 3 ans	Vétusté 5 ans	Vétusté 10 ans
Peinture murs	10 ans	30%	50%	100%
Papier peint	8 ans	37%	62%	100%
Moquette	10 ans	30%	50%	100%
Parquet vitrifié	20 ans	15%	25%	50%
Carrelage	25 ans	12%	20%	40%
Évier	15 ans	20%	33%	67%
WC (cuvette)	20 ans	15%	25%	50%
Robinetterie	12 ans	25%	42%	83%

Exemple de calcul :

• Dégradation : Parquet à poncer/vitrifier (salon 20 m²)
• Coût devis : 600€ TTC
• Durée de location : 6 ans
• Durée de vie parquet : 20 ans
• Vétusté : 6/20 = 30%
• Imputable au locataire : 600€ × (1 - 0,30) = 420€

6.4. Les retenues interdites (pratiques abusives)

Le propriétaire ne peut PAS retenir le dépôt de garantie pour :

• ❌ Travaux de rénovation ou de mise aux normes (isolation, électricité, plomberie vétuste)
• ❌ Remise en peinture si usure normale (>5 ans de location)
• ❌ Remplacement de moquette/parquet vétuste (>10 ans)
• ❌ Réparations relevant de l'entretien courant du propriétaire (toiture, chauffage collectif, parties communes)
• ❌ Frais d'état des lieux de sortie (sauf si prévu au bail et partagé 50/50)
• ❌ Frais de remise en location (annonces, honoraires agence)
• ❌ Absence de préavis (le propriétaire peut réclamer les loyers de la période de préavis non respectée, mais pas retenir arbitrairement le dépôt)

Jurisprudence : CA Paris, 18 février 2020 : Annulation d'une retenue de 800€ pour "remise en peinture" après 8 ans de location (usure normale, vétusté 100%).

7. Restitution partielle : Procédure et justificatifs

7.1. Obligation de justification des retenues

Si le propriétaire souhaite effectuer des retenues, il doit obligatoirement fournir des justificatifs :

• Devis détaillés : Si les travaux n'ont pas encore été réalisés
• Factures acquittées : Si les travaux ont été effectués (préférable pour le locataire)

Les justificatifs doivent mentionner :

• La nature précise des travaux/réparations
• Le coût TTC
• Le nom de l'entreprise ou de l'artisan
• La date

Important : Un simple mail du propriétaire disant "300€ pour les peintures" n'est pas un justificatif valable. Il faut un devis ou une facture d'entreprise.

7.2. Délai de 2 mois pour justifier

Le propriétaire dispose de 2 mois maximum après la remise des clés pour :

1. Faire établir des devis
2. Faire réaliser les travaux (facultatif)
3. Envoyer le décompte + justificatifs au locataire
4. Restituer le solde du dépôt de garantie

Si aucun justificatif dans les 2 mois : Le propriétaire perd le droit de retenir le dépôt et doit le restituer intégralement au locataire.

Jurisprudence : Cass. 3e civ., 4 juin 2020 : Restitution intégrale ordonnée car le propriétaire n'avait fourni aucun devis dans les 2 mois.

7.3. Que faire si le locataire conteste les retenues ?

Si le locataire conteste les retenues, plusieurs solutions :

1. Négociation amiable : Dialogue direct avec le propriétaire pour trouver un compromis
2. Mise en demeure : Courrier recommandé AR exigeant la restitution (joindre l'état des lieux d'entrée/sortie)
3. Conciliation : Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) - gratuit
4. Médiation : Recourir à un médiateur de la consommation (gratuit)
5. Action en justice : Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection si montant <10 000€)

8. Retard de restitution : Sanctions et recours

8.1. Pénalités de retard

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux (1 ou 2 mois), il encourt des pénalités :

10% du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard

Ces pénalités s'appliquent :

• Dès le 1er jour de retard après l'expiration du délai légal
• Jusqu'à concurrence du montant du dépôt de garantie

Exemple :

• Dépôt de garantie : 800€
• Loyer mensuel HC : 800€
• Remise des clés : 1er mars 2025
• Délai de restitution : 1er avril 2025 (1 mois, car pas de retenue)
• Restitution effective : 15 mai 2025 (1,5 mois de retard)
• Pénalités : 800€ × 10% × 1,5 mois = 120€
• Montant total dû au locataire : 920€

Plafond : Les pénalités ne peuvent pas dépasser le montant du dépôt de garantie. Si le retard est de 12 mois, les pénalités plafonnent à 800€ (et non 800€ × 10% × 12 = 960€).

8.2. Mise en demeure et procédure

Étape 1 : Relance amiable

• Email ou courrier simple rappelant le délai légal
• Demande de restitution rapide

Étape 2 : Mise en demeure (LRAR)

• Courrier recommandé avec accusé de réception
• Rappel des délais légaux (article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
• Exigence de restitution sous 8 jours
• Mention des pénalités de retard encourues

Modèle de mise en demeure :

Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

J'ai occupé le logement situé [adresse] du [date d'entrée] au [date de sortie]. La remise des clés et l'état des lieux de sortie ont eu lieu le [date].

Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie d'un montant de [montant]€ doit m'être restitué dans un délai maximum de 1 mois (ou 2 mois en cas de retenues justifiées).

À ce jour, soit [X] jours après la remise des clés, je n'ai reçu aucune restitution ni aucun justificatif de retenue.

Je vous mets en demeure de me restituer l'intégralité du dépôt de garantie, majoré des pénalités de retard (10% du loyer mensuel par mois de retard, soit [montant]€ à ce jour), dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier.

À défaut, je serai contraint(e) de saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution, les pénalités, et des dommages-intérêts pour préjudice.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

PJ : Copie bail, état des lieux d'entrée et de sortie, preuve de remise des clés

Étape 3 : Saisine de la Commission Départementale de Conciliation

• Gratuit, délai de réponse 2 mois
• Tentative de médiation entre locataire et propriétaire
• Avis consultatif (non contraignant)

Étape 4 : Action en justice

• Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection si <10 000€)
• Demande de restitution du dépôt + pénalités + dommages-intérêts
• Délai de jugement : 6 à 18 mois selon les juridictions

8.3. Cas particulier : Propriétaire injoignable

Si le propriétaire a déménagé, ne répond plus, ou est décédé :

• Propriétaire déménagé : Envoyez la mise en demeure à l'ancienne adresse + nouvelle adresse si connue. Contactez l'agence si gestion déléguée.
• Propriétaire décédé : Contactez les héritiers (notaire en charge de la succession). Le dépôt fait partie de la succession.
• Société propriétaire dissoute : Contactez le liquidateur judiciaire. Le dépôt est une créance à déclarer.

Dernier recours : Saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance de restitution sur les biens du propriétaire ou de la succession.

9. Situations particulières

9.1. Vente du logement en cours de bail

Si le propriétaire vend le logement pendant que vous l'occupez :

• Le nouveau propriétaire récupère automatiquement l'obligation de restituer le dépôt de garantie
• L'ancien propriétaire doit transférer le dépôt au nouveau (ou le déduire du prix de vente)
• Le locataire doit être informé par écrit du changement de propriétaire et des nouvelles coordonnées

Important : En tant que locataire, vous n'avez rien à faire. Le transfert du dépôt se fait entre ancien et nouveau propriétaire. À la sortie, c'est le nouveau propriétaire qui vous restituera le dépôt.

9.2. Dépôt de garantie et colocation

Colocation avec bail unique (clause de solidarité)

• Un seul dépôt de garantie pour tous les colocataires (1 mois pour vide, 2 mois pour meublé)
• À la sortie, si tous les colocataires partent ensemble : restitution globale répartie entre eux
• Si un colocataire part (et est remplacé) : Le dépôt reste bloqué jusqu'à la fin du bail. Le nouveau colocataire verse sa part au(x) colocataire(s) sortant(s).

Colocation avec baux séparés

• Chaque colocataire verse un dépôt proportionnel à sa part de loyer
• Chaque dépôt est restitué individuellement à la sortie de chaque colocataire

9.3. Dépôt de garantie et bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois pour études, formation, mission professionnelle) interdit le dépôt de garantie. Le propriétaire ne peut pas en demander.

Alternative : Le locataire doit fournir la garantie Visale (gratuite, garantie publique d'Action Logement couvrant impayés et dégradations jusqu'à 36 000€).

9.4. Dépôt de garantie et sous-location

En cas de sous-location (autorisée par le propriétaire) :

• Le locataire principal peut demander un dépôt de garantie au sous-locataire
• Montant maximum : Identique au bail principal (1 mois vide, 2 mois meublé)
• Le dépôt du locataire principal reste bloqué chez le propriétaire
• À la fin de la sous-location, le locataire principal restitue le dépôt au sous-locataire (selon les mêmes règles)

10. Conseils pratiques et erreurs à éviter

10.1. Pour le locataire

✅ À faire :

• Conserver le reçu de versement du dépôt de garantie (preuve de paiement)
• Photographier le logement en détail lors de l'état des lieux d'entrée (preuve de l'état initial)
• Nettoyer le logement à fond avant la sortie (sol, murs, sanitaires, four, frigo)
• Reboucher les gros trous (étagères lourdes) mais pas les petites chevilles
• Être présent à l'état des lieux de sortie (ou mandater quelqu'un)
• Contester immédiatement les retenues abusives dans l'état des lieux de sortie
• Exiger les justificatifs (devis/factures) pour toute retenue
• Relancer le propriétaire dès l'expiration du délai de restitution

❌ Erreurs à éviter :

• Ne pas payer le dernier mois de loyer en pensant que le dépôt le couvrira (interdit sans accord du propriétaire)
• Partir sans faire d'état des lieux de sortie (présomption de bon état, mais mieux vaut le formaliser)
• Accepter des retenues sans justificatifs
• Ne pas réclamer le dépôt (prescription après 3 ans, mais agissez vite !)

10.2. Pour le propriétaire

✅ À faire :

• Remettre un reçu de versement au locataire lors de l'encaissement du dépôt
• Conserver le dépôt sur un compte séparé (agences : compte séquestre obligatoire)
• Réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie précis et contradictoire
• Appliquer la vétusté pour toute retenue (obligation légale)
• Fournir des devis ou factures détaillés pour justifier les retenues
• Restituer dans les délais légaux (1 ou 2 mois) pour éviter les pénalités
• Privilégier le dialogue en cas de désaccord

❌ Erreurs à éviter :

• Demander plus de 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) de dépôt de garantie
• Utiliser le dépôt pour des travaux de rénovation ou de mise aux normes
• Retenir le dépôt sans justificatifs (illégal, restitution intégrale obligatoire)
• Ne pas appliquer la vétusté (retenue abusive, condamnation en justice)
• Dépasser les délais de restitution (pénalités de 10%/mois)

11. Ressources et contacts utiles

11.1. Textes de référence

• Loi du 6 juillet 1989 (article 22) : legifrance.gouv.fr
• Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 : Grille de vétusté indicative
• Service-public.fr : Fiches pratiques sur le dépôt de garantie

11.2. Organismes d'aide

• ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : Conseils juridiques gratuits - anil.org
• Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Médiation gratuite - Contactez votre préfecture
• Action Logement : Avance Loca-Pass et garantie Visale - actionlogement.fr
• Associations de défense des locataires : CLCV, CNL, CSF, CGL
• Ordre des avocats : Consultations gratuites ou à tarif réduit

11.3. Modèles de lettres

Vous pouvez télécharger gratuitement des modèles de lettres sur :

• Service-public.fr : Rubrique Logement > Location
• ANIL.org : Modèles de mise en demeure, contestation, recours
• Inc-conso.fr : Institut National de la Consommation

Conclusion : Le dépôt de garantie, un équilibre entre protection et équité

Le dépôt de garantie est un mécanisme équilibré qui protège à la fois le propriétaire (contre les impayés et dégradations) et le locataire (grâce aux délais et justificatifs obligatoires). En 2025, le cadre légal est clair et strictement encadré :

Les règles d'or à retenir :

1. Montant maximum : 1 mois HC (vide) ou 2 mois HC (meublé) - toute demande supérieure est illégale
2. Restitution : 1 mois (sans retenue) ou 2 mois (avec retenue + justificatifs) après remise des clés
3. Retenues autorisées : Uniquement impayés de loyers/charges + dégradations au-delà de l'usure normale
4. Vétusté obligatoire : Le propriétaire doit appliquer un abattement pour vétusté (sauf dégradations volontaires)
5. Justificatifs obligatoires : Devis ou factures détaillés pour toute retenue
6. Pénalités de retard : 10% du loyer mensuel par mois de retard (plafond = montant du dépôt)

En cas de litige :

• Privilégiez le dialogue (mail, courrier amiable)
• Si échec : Mise en demeure recommandée AR
• Puis : Conciliation (Commission Départementale de Conciliation, gratuit)
• En dernier recours : Tribunal judiciaire (délai 6-18 mois)

Locataires : Documentez tout (photos, reçus, courriers), nettoyez le logement à fond en sortie, contestez les retenues abusives, et réclamez rapidement votre dépôt.

Propriétaires : Respectez les plafonds, appliquez la vétusté, justifiez les retenues par devis/factures, et restituez dans les délais pour éviter pénalités et contentieux.

Le dépôt de garantie n'est pas une source de revenus pour le propriétaire, ni une "épée de Damoclès" pour le locataire : c'est un outil juridique équilibré qui, bien utilisé, garantit la sérénité de la relation locative. ?