Les deux formes de syndic en copropriété
En France, la loi distingue deux grandes formes de syndic de copropriété : le syndic professionnel (exerçant à titre habituel et rémunéré) et le syndic non professionnel, souvent appelé syndic bénévole (un copropriétaire élu qui gère l’immeuble). À ces deux modèles s’ajoutent des variantes plus récentes (syndic en ligne, formes coopératives), mais le choix fondamental reste bien entre gestion déléguée à un professionnel ou prise en main par un copropriétaire.
Le syndic professionnel
Le syndic professionnel est le mode de gestion le plus répandu, en particulier dans les copropriétés moyennes et grandes ou celles présentant une certaine complexité (chauffage collectif, nombreux équipements, lots commerciaux, contentieux fréquents…).
Le fonctionnement
Le syndic professionnel est une entreprise (ou un indépendant) titulaire d’une carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée au titre de la loi Hoguet. Il doit obligatoirement :
- disposer d’une garantie financière,
- souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle,
- tenir une comptabilité conforme au plan comptable des copropriétés,
- ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (sauf rare dérogation votée).
Le cabinet s’appuie en général sur une équipe (gestionnaires, comptables, assistantes, juristes) et des outils numériques dédiés. Il est désigné en assemblée générale (AG) pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable.
Les avantages du syndic professionnel
Le recours à un syndic professionnel présente plusieurs atouts, notamment pour les copropriétés importantes ou techniques :
- Compétence juridique et technique : connaissance de la loi de 1965, des décrets comptables, de la fiscalité, des règles de sécurité et des aides aux travaux.
- Organisation et continuité de service : équipe structurée, permanence téléphonique, relais internes en cas d’absence d’un gestionnaire.
- Gestion comptable rigoureuse : suivi des impayés, appels de fonds, arrêtés de comptes, préparation des budgets.
- Réseau de prestataires : entreprises d’entretien, bureaux d’études, avocats, experts, souvent déjà référencés.
- Couverture assurantielle : les erreurs de gestion sont, en principe, couvertes par l’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic.
Les inconvénients
Cette formule a aussi des limites, surtout ressenties dans les petites ou moyennes copropriétés :
- Coût : les honoraires de base se situent souvent autour de 150 à 250 € TTC par lot et par an pour la gestion courante, auxquels s’ajoutent des prestations particulières facturées en sus (travaux importants, contentieux, AG extraordinaires, etc.). [oai_citation:0‡Manda](https://www.manda.fr/ressources/articles/quel-est-le-prix-moyen-dun-syndic-par-lot-en-copropriete?utm_source=chatgpt.com)
- Manque de proximité : dans les gros cabinets, le gestionnaire peut suivre plusieurs dizaines d’immeubles, ce qui limite sa disponibilité.
- Frais supplémentaires : certains contrats prévoient de nombreuses prestations « hors forfait » (relances, courriers recommandés, réunions supplémentaires…).
- Turnover : les changements fréquents de gestionnaire nuisent au suivi des dossiers et à la mémoire de la copropriété.
Les coûts à analyser en détail
La rémunération d’un syndic professionnel se compose généralement de :
- Honoraires de base : forfait annuel par lot pour la gestion courante (AG annuelle, comptabilité, gestion des contrats, suivi de la trésorerie).
- Honoraires particuliers : gestion des travaux importants, contentieux, AG extraordinaires, mise à jour du règlement, audits, etc.
- Frais annexes : frais d’affranchissement, de photocopies, de relances, d’ouverture/gestion de compte bancaire… parfois inclus, parfois facturés à l’unité.
Il est essentiel de comparer plusieurs contrats, de lire attentivement la grille d’honoraires et de vérifier quelles prestations sont incluses ou non.
Le syndic bénévole (ou non professionnel)
Le syndic bénévole est un copropriétaire (personne physique) élu en AG qui accepte de gérer l’immeuble. Il n’exerce pas à titre professionnel : il n’est pas tenu à la carte professionnelle ni à la garantie financière, mais il doit respecter l’ensemble des obligations de la loi de 1965, comme un syndic professionnel.
Le principe
Un copropriétaire est désigné syndic par l’AG, généralement pour 1 à 3 ans. Il :
- assure l’ensemble des missions légales du syndic (AG, exécution des décisions, gestion des contrats, comptabilité, suivi des sinistres, recouvrement des impayés, etc.),
- peut se faire assister par des professionnels (expert-comptable, avocat, bureau d’études…),
- reste copropriétaire avec ses droits de vote en AG, sous réserve d’éventuels conflits d’intérêts sur certaines résolutions.
Cette solution est particulièrement adaptée aux petites copropriétés (souvent moins de 10 à 20 lots), bien tenues et sans problématique majeure.
Les avantages du syndic bénévole
Lorsqu’il est bien organisé, le syndic bénévole offre plusieurs bénéfices :
- Économies importantes : les honoraires de syndic sont supprimés ou fortement réduits (on ne paie que les outils et aides ponctuelles).
- Proximité : le syndic habite souvent sur place, connaît les occupants, voit les problèmes au quotidien.
- Réactivité : décision rapide pour de petites interventions, absence d’intermédiaire pour certaines démarches.
- Implication : un syndic bénévole motivé peut être très investi dans l’entretien et la valorisation de l’immeuble.
Les inconvénients et risques
Cette formule n’est pas sans contraintes :
- Charge de travail : convocations d’AG, rédaction de procès-verbaux, suivi des contrats, comptabilité, déclarations diverses… peuvent représenter plusieurs heures par mois.
- Compétences à acquérir : droit de la copropriété, notions de comptabilité, lecture de contrats, suivi de travaux, etc.
- Responsabilité personnelle : en cas de faute de gestion ou de manquement grave (absence d’assurance, travaux de sécurité non réalisés…), la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée.
- Gestion des conflits : difficile d’arbitrer des différends lorsqu’on est à la fois voisin et gestionnaire.
- Dépendance à une personne : si le syndic bénévole déménage, tombe malade ou se décourage, la copropriété doit réagir vite pour désigner un remplaçant.
Les compétences utiles
Pour être efficace, un syndic bénévole devrait idéalement disposer :
- d’un minimum de culture juridique sur la loi de 1965 et ses décrets,
- de bases solides en comptabilité (ou de l’appui d’un expert-comptable),
- d’aptitudes d’organisation et de rigueur administrative,
- de qualités relationnelles et de médiation,
- d’une aisance avec les outils numériques (messagerie, tableur, logiciels de gestion, extranet copropriétaires).
Le cadre légal du syndic bénévole
Sur le plan des obligations vis-à-vis de la copropriété, le syndic bénévole est soumis au même régime que le syndic professionnel.
Des missions identiques
Qu’il soit professionnel ou non, le syndic doit notamment :
- convoquer et organiser les assemblées générales,
- exécuter les décisions votées,
- assurer la conservation de l’immeuble (travaux, sécurité, assurances),
- tenir la comptabilité de la copropriété et établir le budget prévisionnel,
- ouvrir et gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat,
- gérer les contrats (entretien, énergie, ascenseur…), sinistres et contentieux.
Les spécificités par rapport au professionnel
Le syndic bénévole n’est pas soumis à la loi Hoguet : il n’a pas besoin de carte professionnelle ni de garantie financière. En revanche :
- il est vivement conseillé de souscrire une assurance responsabilité civile couvrant l’exercice du mandat de syndic ;
- il doit respecter strictement la réglementation des copropriétés (loi de 1965, décret de 1967, comptabilité, fonds de travaux lorsque l’obligation s’applique), quelle que soit la taille de l’immeuble.
Contrairement à une idée répandue, le fait d’avoir un syndic bénévole ne dispense pas, à lui seul, de constituer un fonds de travaux lorsque la copropriété entre dans le champ de l’obligation légale (nombre de lots, destination d’habitation, etc.).
Responsabilité civile et pénale
Le syndic bénévole peut voir sa responsabilité engagée :
- Responsabilité civile en cas de faute de gestion (par exemple, ne pas renouveler une assurance obligatoire, ne pas exécuter une décision d’AG, commettre une erreur grave dans la comptabilité).
- Responsabilité pénale en cas d’infractions (abus de confiance, faux documents, détournement de fonds…).
Pour se protéger, il est fortement recommandé de :
- faire voter une assurance « responsabilité civile du syndic non professionnel »,
- documenter toutes les décisions (PV d’AG, devis, comptes-rendus),
- travailler en étroite collaboration avec le conseil syndical.
Passer d'un syndic professionnel à un syndic bénévole
La transition vers un syndic bénévole peut permettre de réduire les charges, mais elle doit être préparée avec sérieux.
Les motivations
Parmi les raisons fréquemment invoquées :
- honoraires jugés trop élevés ou rapport qualité/prix décevant,
- manque de proximité ou de réactivité du cabinet professionnel,
- petite copropriété où la gestion paraît « surdimensionnée » pour un professionnel,
- volonté de reprendre la main sur les décisions et la transparence.
La procédure de transition
Le changement de syndic se déroule en plusieurs étapes :
- inscrire à l’ordre du jour de l’AG la non-reconduction du syndic professionnel et la candidature d’un copropriétaire en tant que syndic bénévole,
- voter la désignation du nouveau syndic à la majorité de l’article 25 ou, à défaut, selon les modalités de second vote prévues par la loi,
- respecter le préavis contractuel du syndic sortant (généralement 3 mois),
- organiser la passation : remise des archives, des comptes, des contrats et des clés par le syndic sortant.
Les outils indispensables
Pour gérer efficacement, le syndic bénévole doit se doter de quelques outils :
- un logiciel de gestion de copropriété (solutions en ligne ou locales),
- éventuellement un expert-comptable pour l’arrêté annuel des comptes,
- un réseau de prestataires (artisans, bureaux d’études, entreprises de nettoyage, etc.),
- une assurance protection juridique couvrant la copropriété et le syndic.
Passer d'un syndic bénévole à un syndic professionnel
À l’inverse, certaines copropriétés quittent le syndic bénévole lorsque la gestion devient trop lourde ou conflictuelle.
Les signaux d’alerte
Le recours à un syndic professionnel devient souvent nécessaire lorsque :
- le syndic bénévole est dépassé, démotivé ou souhaite démissionner,
- des travaux importants (ravalement, isolation, changement de chaufferie, etc.) doivent être pilotés,
- les impayés de charges se multiplient et nécessitent des procédures de recouvrement,
- les conflits entre copropriétaires se durcissent,
- la copropriété grandit (création de nouveaux lots, fusion d’immeubles…).
Le choix du syndic professionnel
Pour choisir un cabinet adapté :
- sollicitez 3 à 5 devis détaillés,
- comparez les honoraires de base et la liste des prestations particulières,
- rencontrez le gestionnaire qui suivra votre immeuble (et non seulement le commercial),
- vérifiez la solidité financière et la réputation du cabinet,
- analysez l’extranet proposé aux copropriétaires (consultation des documents, suivi des travaux, tickets en ligne…).
La passation de dossier
La passation doit être organisée avec soin :
- remise des documents comptables et juridiques par le syndic bénévole,
- état des comptes et point sur les impayés,
- transfert du compte bancaire de la copropriété,
- information des fournisseurs et prestataires du changement de syndic.
La solution intermédiaire : l’assistance au syndic bénévole
Entre gestion 100 % professionnelle et gestion 100 % bénévole, une voie médiane se développe : le syndic bénévole assisté.
Le principe
Le syndic reste un copropriétaire, mais il s’appuie sur :
- un cabinet spécialisé pour la comptabilité et les aspects réglementaires,
- une plateforme de gestion en ligne qui fournit outils et accompagnement,
- éventuellement un avocat pour les questions complexes.
Le copropriétaire conserve la décision et la signature, mais délègue les tâches techniques ou chronophages.
Les avantages de cette formule
- Coût modéré : nettement inférieur à un syndic professionnel classique, tout en bénéficiant d’un appui expert.
- Contrôle conservé : les décisions restent entre les mains des copropriétaires.
- Sécurisation : la comptabilité et les aspects juridiques sont encadrés par des professionnels.
- Souplesse : la copropriété peut ajuster le niveau d’assistance selon ses besoins.
Les prestataires d’assistance
On trouve aujourd’hui :
- des cabinets d’expertise comptable proposant des forfaits « copropriété »,
- des plateformes d’autogestion assistée (syndic en ligne, solutions hybrides),
- des acteurs spécialisés dans l’assistance aux syndics bénévoles.
Les critères de choix entre syndic pro et bénévole
Le choix doit être fondé sur une analyse objective de la situation de la copropriété.
La taille de la copropriété
Quelques repères (à adapter au contexte) :
- Moins de 10 lots : syndic bénévole ou syndic en ligne souvent bien adapté.
- Entre 10 et 30 lots : syndic bénévole assisté ou syndic professionnel « de proximité ».
- Au-delà de 30 lots : syndic professionnel généralement préférable, sauf copropriété très simple et fortement impliquée.
La complexité de la gestion
Un syndic professionnel devient recommandé lorsque :
- l’immeuble comporte des équipements complexes (chaufferie, sous-stations, plusieurs ascenseurs, parkings multiples…),
- des contentieux (travaux, voisins, urbanisme) sont en cours ou probables,
- la copropriété est engagée dans un projet de rénovation énergétique d’envergure,
- les impayés de charges sont importants.
Les compétences disponibles
Le syndic bénévole n’est viable que si :
- un ou plusieurs copropriétaires compétents et motivés sont prêts à s’investir,
- ils bénéficient du soutien du conseil syndical,
- la copropriété accepte de financer un minimum d’outils et de formation.
Le budget
La comparaison doit porter sur le coût global :
- honoraires et frais d’un syndic professionnel,
- contre : coût des logiciels, aide comptable/juridique et assurance nécessaires à un syndic bénévole.
Dans beaucoup de petites copropriétés, la solution bénévole (avec un minimum d’assistance) reste plus économique, mais le gain doit être mis en balance avec le temps et les responsabilités assumées par le copropriétaire.
Les erreurs à éviter
Avec un syndic professionnel
Évitez notamment :
- de signer un contrat sans l’avoir comparé avec d’autres offres,
- de ne pas mettre en place un conseil syndical actif et vigilant,
- d’accepter toutes les facturations supplémentaires sans vérifier leur bien-fondé,
- de garder un syndic manifestement défaillant par simple inertie.
Avec un syndic bénévole
Les principaux pièges sont :
- minimiser la charge administrative et la complexité juridique,
- ne pas s’assurer correctement (absence d’assurance RC adaptée),
- gérer « au feeling » sans comptabilité rigoureuse ni procès-verbaux complets,
- attribuer des marchés à des proches sans mise en concurrence ni transparence,
- négliger les obligations de sécurité ou les travaux indispensables.
L’avenir du métier de syndic
Le métier de syndic est en pleine mutation, sous l’effet conjugué de la digitalisation, de la pression réglementaire et des enjeux de rénovation énergétique.
La digitalisation croissante
Les outils numériques se généralisent :
- extranets copropriétaires pour consulter les documents et suivre les interventions,
- applications mobiles pour signaler des incidents et suivre les demandes,
- vote électronique et visioconférence pour faciliter la tenue des AG,
- plateformes de gestion partagée pour les syndics bénévoles.
L’émergence de nouveaux acteurs
De nouveaux modèles apparaissent : syndics 100 % en ligne, solutions d’autogestion assistée, formes coopératives où les copropriétaires participent davantage à la gestion. Ces acteurs proposent souvent des coûts plus bas grâce à l’automatisation et à la mutualisation des outils.
Un encadrement renforcé
Les pouvoirs publics renforcent progressivement les exigences : obligations de transparence sur les honoraires, encadrement des contrats types, développement du fonds de travaux et du plan pluriannuel de travaux, dispositifs de financement collectifs pour la rénovation énergétique. [oai_citation:1‡Le Monde.fr](https://www.lemonde.fr/argent/article/2025/08/29/travaux-en-copropriete-le-nouveau-pret-collectif-instaure-par-la-loi-verra-t-il-le-jour_6637075_1657007.html?utm_source=chatgpt.com)
Dans ce contexte, le choix entre syndic professionnel, bénévole ou hybride doit être régulièrement réévalué à la lumière des besoins de la copropriété, de son projet de travaux et de l’implication de ses copropriétaires.
