Devenir copropriétaire en 2025 : les 10 erreurs à éviter absolument
Devenir copropriétaire ne se résume pas à signer chez le notaire et à récupérer les clés de son logement. En 2025, c’est aussi entrer dans un univers juridique, financier et collectif de plus en plus encadré : règlement de copropriété, Assemblées Générales, fonds de travaux, plan pluriannuel, rénovation énergétique, obligations liées au DPE, etc.
Sans repères clairs, il est facile de commettre des erreurs qui peuvent coûter cher : tensions avec le voisinage, travaux contestés, appels de fonds imprévus, voire contentieux judiciaires. La bonne nouvelle, c’est que la plupart de ces problèmes peuvent être évités avec quelques réflexes simples.
Pour vous aider à démarrer sur de bonnes bases, voici les 10 erreurs les plus fréquentes des nouveaux copropriétaires – et comment les éviter concrètement, à la lumière des règles en vigueur en 2025.
1. Ne jamais lire (vraiment) le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est la « constitution » de l’immeuble. Il définit :
- les parties communes et les parties privatives ;
- la destination de l’immeuble (habitation bourgeoise, mixte, professionnel, etc.) ;
- les règles de vie (bruit, animaux, usage des parties communes, stationnement…) ;
- les clés de répartition des charges entre copropriétaires.
Beaucoup de nouveaux copropriétaires se contentent d’un rapide survol, puis découvrent trop tard :
- que les locations saisonnières de type Airbnb sont interdites ou strictement encadrées ;
- qu’ils ne peuvent pas exercer l’activité professionnelle envisagée dans le logement ;
- que certaines charges (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts) leur reviennent en grande partie.
Bon réflexe : après l’achat, prenez une heure pour lire attentivement :
- la partie sur la destination des lots (pour savoir ce que vous avez le droit de faire ou pas) ;
- les articles sur la répartition des charges (eau, chauffage, ascenseur, entretien) ;
- les clauses spécifiques (interdiction d’antenne, de panneaux solaires visibles, de clôtures privatives, etc.).
En cas de doute, n’hésitez pas à poser des questions au syndic ou au conseil syndical.
2. Sous-estimer le poids réel des charges et des travaux futurs
Les charges de copropriété ne se limitent pas aux appels de fonds trimestriels. En 2025, de nouveaux dispositifs (fonds de travaux, plan pluriannuel, rénovation énergétique, DPE) peuvent entraîner des appels de fonds supplémentaires.
Avant d’acheter, puis chaque année, prenez le temps de :
- analyser le budget prévisionnel voté en AG ;
- regarder les comptes approuvés (charges réelles de l’année écoulée) ;
- vérifier le niveau d’impayés (un taux élevé est un signe de fragilité) ;
- consulter l’état du fonds de travaux (obligatoire dans la plupart des copropriétés) ;
- identifier les gros travaux envisagés dans les rapports et procès-verbaux d’AG : ravalement, toiture, ascenseur, isolation, changement de chaudière collective, etc.
Erreur fréquente : se baser uniquement sur le montant des charges mensuelles indicatives figurant dans l’annonce immobilière, sans regarder les travaux votés ou à venir.
3. Ignorer les convocations d’Assemblée Générale
L’Assemblée Générale (AG) est le « parlement » de la copropriété. C’est là que sont décidés :
- le budget annuel ;
- les travaux (entretien, amélioration, rénovation énergétique) ;
- le choix ou le renouvellement du syndic ;
- les règlements intérieurs ;
- la gestion des litiges importants.
Ne pas lire la convocation, ne pas venir et ne pas donner de pouvoir, revient à laisser les autres décider à votre place – tout en payant ensuite le résultat des décisions.
Bon réflexe :
- lisez l’ordre du jour dès réception ;
- repérez les résolutions qui impactent votre lot (travaux dans votre cage, changement de chauffage, etc.) ;
- préparez vos questions avant l’AG (en échangeant au besoin avec le conseil syndical) ;
- si vous ne pouvez pas venir, donnez un pouvoir à une personne de confiance en lui indiquant votre position sur les points importants.
4. Confondre parties privatives et parties communes
En copropriété, tout n’est pas « à vous », même si cela se trouve juste devant votre porte. Il existe :
- des parties privatives (l’intérieur de votre logement, certains éléments de balcon, etc.) ;
- des parties communes générales (toiture, façades, halls, couloirs, réseaux, escaliers…) ;
- éventuellement des parties communes spéciales (ascenseur d’une cage, toiture d’un bâtiment spécifique…).
Percer un mur porteur, annexer un bout de palier, installer une verrière sur une terrasse, tuber une cheminée, changer des fenêtres visibles de la rue… peuvent concerner les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitent une autorisation d’Assemblée Générale.
Avant tout projet de travaux :
- vérifiez dans l’état descriptif de division et le règlement ce qui est privatif ou commun ;
- demandez par écrit au syndic si une autorisation d’AG est nécessaire ;
- faites éventuellement intervenir un architecte ou un bureau d’études en cas de doute sur un mur porteur.
5. Lancer des travaux sans autorisation ni information
Certains travaux intérieurs (peinture, pose de cuisine, remplacement de sols à l’identique, etc.) sont libres. Mais dès que vos travaux :
- affectent la structure du bâtiment (murs porteurs, planchers, poutres) ;
- touchent aux parties communes (canalisations, gaines, colonnes de ventilation, radiateurs collectifs) ;
- modifient l’aspect extérieur (façade, fenêtres, garde-corps, fermeture de balcon) ;
- ou génèrent des nuisances importantes (bruit, poussière, blocage d’accès)…
… vous devez :
- le plus souvent obtenir un vote en AG avant de commencer ;
- respecter les horaires de travaux mentionnés dans le règlement ou le règlement intérieur ;
- informer le syndic pour qu’il puisse avertir les voisins en cas de chantier long.
Lancer des travaux de manière unilatérale peut conduire à :
- une mise en demeure du syndic ;
- une action judiciaire pour remise en état ;
- une dégradation durable des relations avec vos voisins.
6. Ne jamais regarder l’état financier et technique de la copropriété
En devenant copropriétaire, vous n’achetez pas seulement un logement, vous entrez dans une communauté financière et technique. Même si votre appartement est en parfait état, la copropriété peut être :
- en grande difficulté financière (impayés massifs, contentieux, déficit) ;
- face à des travaux lourds imminents (toiture en fin de vie, ravalement obligatoire, chaudière en panne) ;
- ou concernée par des obligations de rénovation énergétique (DPE collectif, passoire thermique…).
Pour éviter les mauvaises surprises :
- consultez le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- lisez les diagnostics techniques (amiante, plomb, sécurité, DPE, DTG ou plan pluriannuel de travaux) ;
- demandez les procès-verbaux d’AG des dernières années pour connaître les travaux votés, refusés ou simplement évoqués.
Un immeuble en apparence « propre » peut cacher une toiture fatiguée, une chaudière en fin de vie ou un classement énergétique très défavorable, avec des conséquences fortes sur les charges et la valeur des lots.
7. Ne jamais parler au conseil syndical ni au syndic
La vie en copropriété est plus fluide lorsque la communication fonctionne. Rester totalement en retrait complique la compréhension des décisions et favorise les malentendus.
En tant que nouveau copropriétaire, prenez quelques réflexes simples :
- identifiez les membres du conseil syndical (leurs coordonnées figurent souvent dans les courriers ou sur l’extranet du syndic) ;
- présentez-vous, surtout si vous arrivez dans un petit immeuble ;
- demandez au syndic l’accès à l’espace en ligne de la copropriété (documents, comptes, contrats) ;
- posez vos questions en amont des AG plutôt que de découvrir les sujets en séance.
Une relation claire, même si elle n’est pas toujours parfaitement consensuelle, évite bien des frustrations.
8. Se fâcher pour tout… ou ne jamais rien dire
Deux extrêmes sont fréquents :
- la copropriété où chaque sujet donne lieu à des conflits ouverts ;
- celle où personne ne dit rien, où tout se décide entre quelques personnes, et où les autres découvrent les conséquences après coup.
En tant que copropriétaire, votre rôle n’est pas de tout accepter, ni de tout contester systématiquement.
Bon équilibre :
- exprimer vos désaccords de façon factuelle (coût, priorité, impact sur les charges) ;
- proposer des alternatives réalistes (devis supplémentaires, phasage des travaux) ;
- accepter les décisions collectives une fois votées, sauf motif sérieux de contestation juridique.
Gardez en tête que la copropriété est un système de compromis permanent : tout le monde ne peut pas tout obtenir, mais tout le monde supporte les conséquences.
9. Ne pas anticiper les gros travaux à venir (notamment énergétiques)
En 2025, la question de la rénovation énergétique est devenue centrale. Entre les contraintes liées aux DPE défavorables, l’interdiction progressive de louer certains logements très énergivores, l’augmentation du coût de l’énergie et les obligations de planification des travaux, une copropriété ne peut plus se contenter du « minimum ».
Les gros postes à surveiller sont notamment :
- la toiture (étanchéité, isolation) ;
- la façade (ravalement, isolation par l’extérieur) ;
- la chaufferie collective (chaudière gaz, fioul, raccordement réseau de chaleur, PAC collective) ;
- l’ascenseur (mise aux normes, remplacement) ;
- les réseaux (eau, électricité, gaz, ventilation).
Informez-vous sur :
- le plan pluriannuel de travaux s’il existe ;
- les recommandations figurant dans les audits énergétiques ou diagnostics ;
- les délais réglementaires (par exemple, contraintes de location pour les classes F et G).
Plus les travaux sont anticipés, plus il est possible de :
- les planifier sur plusieurs années ;
- mobiliser les aides financières disponibles (MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE, aides locales, éco-PTZ, TVA réduite…) ;
- éviter des décisions en urgence, souvent plus coûteuses.
10. Penser que « quelqu’un s’en occupera bien »
La passivité généralisée est l’un des plus grands risques en copropriété. Même avec un syndic professionnel, la qualité de la gestion dépend de l’implication minimale des copropriétaires.
En tant que nouveau copropriétaire, vous pouvez :
- lire les documents envoyés (convocations, comptes, rapports) au lieu de les archiver sans les ouvrir ;
- poser des questions avant les décisions importantes ;
- vous proposer au conseil syndical si vous avez un peu de temps et un intérêt pour la gestion ;
- participer à au moins une AG par an pour comprendre les enjeux et faire entendre votre voix.
Une copropriété bien gérée repose sur des outils modernes, mais surtout sur des copropriétaires informés et impliqués.
Conclusion : prendre sa place dès la première année
Devenir copropriétaire en 2025, c’est bien plus que devenir propriétaire de quatre murs. C’est entrer dans un collectif, partager des charges, des décisions et un patrimoine commun.
En évitant ces 10 erreurs fréquentes – ne pas lire le règlement, sous-estimer les charges, ignorer les AG, lancer des travaux sans autorisation, négliger l’état de l’immeuble, rester passif ou au contraire entrer dans des conflits permanents – vous :
- protégez votre patrimoine (valeur de revente, attractivité locative) ;
- limitez les mauvaises surprises financières (travaux lourds, régularisations de charges) ;
- contribuez à un climat plus serein avec vos voisins ;
- participez à des décisions plus cohérentes et anticipées, notamment sur la rénovation énergétique.
La bonne nouvelle : il n’est pas nécessaire d’être juriste ou expert-comptable pour bien faire. Quelques réflexes suffisent :
- lire les documents importants ;
- questionner quand quelque chose n’est pas clair ;
- participer aux Assemblées Générales ;
- anticiper plutôt que subir.
En 2025, une copropriété bien gérée, c’est un immeuble qui tient compte des enjeux d’aujourd’hui (énergie, confort, sécurité, réglementation) et qui reste attractif pour demain. En tant que nouveau copropriétaire, vous avez toute légitimité pour y prendre votre place dès la première année.
