Le règlement de copropriété : comprendre, appliquer et faire évoluer la « constitution » de l’immeuble

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est le document fondamental qui organise la vie de l'immeuble. On le compare souvent à la « constitution » de la copropriété : il définit le cadre juridique, fixe les droits et obligations de chacun et encadre la manière dont l’immeuble doit être utilisé et entretenu.

Établi lors de la création de la copropriété (division d’un immeuble en lots, construction d’une résidence neuve, mise en copropriété d’un immeuble ancien), il est généralement rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière. À partir de ce moment, il s’impose à tous :

• aux copropriétaires actuels ;
• aux futurs acquéreurs (qui l’acceptent en achetant un lot) ;
• aux occupants (locataires, occupants à titre gratuit) par l’intermédiaire de leur propriétaire.

Le règlement de copropriété a donc une portée juridique très forte : il est opposable à tous, et un copropriétaire ne peut pas invoquer son ignorance pour s’y soustraire. C’est pourquoi il est essentiel de bien le comprendre, de le mettre à jour lorsque la loi évolue et de veiller à sa bonne application.

Les deux parties du règlement

Traditionnellement, le règlement de copropriété comprend deux grands volets, qui peuvent figurer dans un même acte ou dans des actes séparés, mais qui sont étroitement liés :

• La partie réglementaire : elle définit les règles d’usage et de jouissance des parties communes et privatives, la destination de l’immeuble, les règles de vie commune (bruit, animaux, travaux, utilisation des parties communes, etc.), ainsi que certains aspects de gestion (convocation des assemblées, répartition des charges selon les catégories, etc.).
• L’état descriptif de division : il décrit de façon précise la composition de l’immeuble (lots, surfaces, emplacements) et attribue à chaque lot une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. Ce document sert de base à la répartition des charges.

Dans certains immeubles, l’état descriptif de division a été établi séparément du règlement puis annexé à celui-ci ; dans d’autres, il est intégré dans le même acte. Quoi qu’il en soit, ces deux parties forment un tout cohérent : l’une décrit matériellement l’immeuble, l’autre organise son fonctionnement et son usage.

Le contenu obligatoire du règlement

Si chaque règlement de copropriété peut présenter des spécificités propres à l’immeuble, la loi impose qu’un certain nombre d’éléments y figurent. L’objectif est de garantir une base minimale de clarté pour tous les copropriétaires.

La description de l'immeuble

Le règlement doit d’abord décrire précisément l’immeuble. Cette description permet de comprendre la structure générale et les différents espaces qui le composent :

• Localisation exacte : adresse, références cadastrales, limites de propriété.
• Nombre de bâtiments : immeuble unique, plusieurs cages d’escalier, pavillons, bâtiments distincts.
• Nombre de niveaux : sous-sols, rez-de-chaussée, étages, combles, toitures-terrasses.
• Parties communes : halls d’entrée, escaliers, couloirs, locaux techniques (chaufferie, poste EDF, locaux poubelles), parkings, jardins, espaces verts, voies de circulation, ascenseurs, toiture, etc.

Cette description doit être exhaustive et suffisamment détaillée pour éviter les ambiguïtés. Elle sert notamment de référence lorsqu’un litige survient sur la nature commune ou privative d’un espace (courette, balcon, combles, jardin attenant, etc.).

La définition des lots

Un lot de copropriété est constitué :

• d’une partie privative (appartement, cave, box, local commercial, bureau, etc.) ;
• d’une quote-part de parties communes attachée à ce lot, exprimée en tantièmes ou millièmes.

L’état descriptif de division liste l’ensemble des lots en précisant :

• leur numéro ;
• leur localisation (étage, bâtiment, côté cour/rue, etc.) ;
• leur nature (appartement, cave, parking, grenier, etc.) ;
• leur surface approximative ;
• la quote-part de parties communes qui y est attachée.

Cette quote-part conditionne notamment :

• la répartition des charges générales (entretien, conservation, administration de l’immeuble) ;
• le poids du vote en assemblée générale (nombre de voix attribuées à chaque lot, sauf cas particuliers).

En cas de transformation de l’immeuble (réunion de lots, division d’un appartement, création d’un nouveau lot), l’état descriptif doit être modifié par acte notarié et les quotes-parts recalculées, souvent avec l’appui d’un géomètre-expert.

La destination de l'immeuble

La destination de l’immeuble est un élément central du règlement. Elle définit les usages autorisés et interdits et influence directement la nature des activités possibles dans les lots.

Exemples de destinations :

• Habitation bourgeoise exclusive : l’immeuble est réservé à l’habitation, souvent avec des exigences de standing (pas de commerces, pas d’activités bruyantes). Certain niveau de calme et de qualité de vie est attendu.
• Habitation simple : usage essentiellement résidentiel, mais avec une ouverture possible à certaines activités professionnelles discrètes (professions libérales, bureaux, etc.).
• Mixte (habitation + commerces/bureaux) : la présence de commerces en rez-de-chaussée, de bureaux ou de locaux professionnels est prévue et organisée.
• Immeuble à dominante tertiaire : bureaux, locaux commerciaux, éventuellement avec quelques lots d’habitation.

La destination de l’immeuble sert de référence pour apprécier :

• la compatibilité d’une activité avec la copropriété (ex : bar, restaurant, cabinet médical, location meublée touristique) ;
• la possibilité ou non de transformer un lot (par exemple transformer un local commercial en logement ou l’inverse).

Les tantièmes de copropriété

Le règlement précise également les tantièmes de copropriété, c’est-à-dire la répartition des parts de chacun dans les charges et, souvent, dans les droits de vote.

On distingue généralement :

• Les tantièmes généraux : ils servent à répartir les charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble (assurance, gros entretien, honoraires de gestion, nettoyage des parties communes, etc.). Ils sont calculés en fonction de la valeur relative des lots (surface, emplacement, étage, exposition, confort).
• Les tantièmes spéciaux : ils concernent certains équipements communs comme l’ascenseur, le chauffage collectif, l’eau chaude collective, le parking, etc. Ils sont répartis selon le critère de l’utilité : un lot du rez-de-chaussée ne participe pas, ou moins, aux charges d’ascenseur qu’un lot du dernier étage.

La répartition des tantièmes est un sujet sensible : elle conditionne directement le montant des charges de chaque lot. En cas d’erreur manifeste ou d’évolution importante de l’immeuble, une révision des grilles de tantièmes peut être envisagée, mais elle obéit à des règles strictes et nécessite souvent un vote à des majorités renforcées.

Les modalités de jouissance

Le règlement détaille également les conditions de jouissance des parties privatives et communes : ce qui est autorisé, ce qui est interdit, ce qui nécessite une autorisation.

Parmi les thèmes fréquemment abordés :

• Les nuisances sonores : horaires de tranquillité, interdiction de certaines activités bruyantes, rappel des règles élémentaires de bon voisinage.
• Les animaux domestiques : conditions d’acceptation, obligation de propreté et de maîtrise, interdiction d’animaux dangereux ou causant un trouble anormal.
• L’usage des balcons et terrasses : interdiction de stockages visibles, linge aux fenêtres, barbecues, pose de jardinières côté extérieur, etc.
• L’occupation des parties communes : interdiction de stationner dans les couloirs, de laisser des objets dans les halls, règles d’utilisation des locaux communs (vélos, poussettes, poubelles).
• Les modifications des façades : pose de stores, volets, climatiseurs, enseignes, changement de menuiseries, couleurs imposées, etc.

Ces règles ont pour but d’éviter les conflits et de maintenir une harmonie visuelle et fonctionnelle dans l’immeuble, tout en respectant les droits de chacun.

Les règles classiques dans les règlements

Même si chaque règlement est unique, on y retrouve un socle de clauses très fréquentes. Les connaître permet de mieux anticiper ce qu’il est possible de faire ou non dans son lot et dans les parties communes.

Les travaux dans les parties privatives

Le principe de base est le suivant : un copropriétaire est libre d’aménager l’intérieur de son lot comme il l’entend, à condition :

• de ne pas porter atteinte à la structure de l’immeuble (murs porteurs, planchers, façades) ;
• de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (bruits excessifs, odeurs, risques) ;
• de respecter la destination de l’immeuble.

En pratique, le règlement :

• autorise souvent les travaux intérieurs légers (abattage de cloisons non porteuses, rénovation, changement de revêtements) sans autorisation préalable de l’assemblée ;
• exige une autorisation de l’AG dès que les travaux touchent :
  • les parties communes (murs porteurs, gaines techniques, façades, toiture) ;
  • l’aspect extérieur de l’immeuble (fenêtres, volets, garde-corps, stores, enseignes).

Certains travaux lourds (percement d’un mur porteur, changement d’usage d’un lot, extension sur une partie commune) peuvent nécessiter des majorités renforcées, voire l’unanimité.

Les animaux de compagnie

Les règlements abordent presque toujours la question des animaux domestiques. On rencontre classiquement trois approches :

• Autorisation large : les animaux sont admis, sous réserve de respecter la tranquillité et la propreté.
• Autorisation sous conditions : limitation du nombre d’animaux, interdiction de certaines espèces, obligation de tenir les chiens en laisse dans les parties communes, etc.
• Interdiction théorique : certains anciens règlements contiennent encore des clauses d’interdiction totale, mais la jurisprudence considère qu’il est abusif d’interdire globalement les animaux domestiques non dangereux ne causant pas de trouble anormal de voisinage.

En pratique, ce qui est sanctionné n’est pas la simple détention d’un animal, mais le comportement générateur de nuisances (aboiements, agressivité, saletés dans les parties communes, etc.).

Les activités professionnelles

Le règlement précise si les activités professionnelles ou commerciales sont autorisées et dans quelles limites :

• Dans un immeuble à destination d’habitation bourgeoise, seules certaines activités compatibles avec le calme des lieux peuvent être acceptées (professions libérales avec faible passage de clientèle, télétravail, bureau sans accueil du public).
• Dans un immeuble à destination mixte, des activités commerciales ou de services peuvent être prévues en rez-de-chaussée (commerces de proximité, cabinets médicaux, bureaux, etc.).

Le règlement peut ainsi interdire certaines activités jugées incompatibles avec la destination de l’immeuble (restaurant avec extraction impossible, bar bruyant, discothèque, atelier industriel, etc.), ou les subordonner à une autorisation de l’AG.

L'usage des parties communes

Les parties communes ne doivent pas être assimilées à des extensions des lots privatifs. Le règlement fixe les règles d’utilisation afin de garantir la sécurité, la circulation et la bonne tenue de l’immeuble.

Exemples de règles classiques :

• Interdiction de stationner dans les couloirs ou devant les issues de secours.
• Interdiction de déposer des objets personnels (vélos, meubles, poussettes, cartons, encombrants) dans les halls.
• Règles d’utilisation des locaux communs (local vélos, poussettes, local poubelles, salle polyvalente).
• Restriction sur l’usage des jardins communs ou espaces verts (horaires, respect des plantations, barbecues interdits, etc.).

Ces clauses visent à prévenir les risques (incendie, entrave à l’évacuation, chute, détérioration) et à maintenir un cadre de vie agréable.

Modifier le règlement de copropriété

Le règlement n’est pas figé pour l’éternité. Il peut – et doit – évoluer pour rester conforme à la loi, refléter la réalité de l’immeuble et répondre aux nouveaux besoins des occupants.

La mise en conformité légale

Lorsque la loi change, certaines clauses du règlement peuvent devenir contraires au droit en vigueur (par exemple des clauses discriminatoires, des interdictions générales d’animaux, des clauses de répartition de charges manifestement discriminatoires).

Dans ce cas :

• ces clauses sont réputées non écrites : elles cessent de produire effet, même si le texte n’a pas encore été formellement modifié ;
• il est néanmoins fortement conseillé de mettre à jour le règlement pour supprimer les clauses obsolètes, afin d’éviter les ambiguïtés et les litiges.

La mise en conformité est souvent votée à la majorité absolue, dès lors qu’il s’agit d’adapter le texte à la loi sans porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.

L'adaptation aux évolutions

La vie de la copropriété évolue : installation d’une borne de recharge électrique, création d’un local vélos, aménagement de nouveaux espaces communs, installation de panneaux solaires, transformation de combles, modification d’accès, etc.

Pour que ces changements soient correctement encadrés, il est souvent nécessaire de modifier le règlement afin :

• d’introduire de nouvelles règles d’usage (horaires d’utilisation, consignes de sécurité, modalités de réservation d’une salle commune, etc.) ;
• d’ajuster la répartition des charges si de nouveaux équipements sont créés ou si l’utilité pour certains lots évolue ;
• de préciser les conditions d’installation d’équipements individuels (climatisation en façade, stores extérieurs, pergolas, etc.).

Les majorités requises pour modifier le règlement

Le niveau de majorité dépend de la portée de la modification envisagée :

• Unanimité : requise lorsque la modification touche à la destination de l’immeuble ou aux droits fondamentaux des copropriétaires (par exemple autoriser une activité commerciale dans un immeuble à destination d’habitation bourgeoise).
• Majorité absolue (article 25) : pour les ajustements importants qui affectent la jouissance des lots ou la répartition des charges, sans modifier la destination globale de l’immeuble.
• Majorité simple (article 24) : pour les adaptations mineures, les mises en cohérence formelles ou les compléments de rédaction ne modifiant pas la portée des droits de chacun.

Toute modification substantielle doit en principe être constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être pleinement opposable aux tiers.

Les clauses abusives ou illégales

De nombreux règlements anciens contiennent encore des clauses aujourd’hui abusives, discriminatoires ou contraires à l’ordre public. Même si elles figurent dans le texte, elles sont juridiquement inapplicables.

L'interdiction absolue d'animaux

Une clause qui interdit de manière globale et définitive tous les animaux domestiques dans l’immeuble est considérée comme abusive. La jurisprudence admet en revanche que le règlement :

• interdise les animaux dangereux ou appartenant à certaines catégories réglementées ;
• sanctionne les troubles anormaux de voisinage (aboiements incessants, salissures, agressivité).

En pratique, ce qui est protégé n’est pas le « droit aux animaux » en soi, mais l’absence de discrimination excessive et le respect de la vie privée des occupants.

Les clauses discriminatoires

Certains règlements très anciens peuvent contenir des clauses visant à exclure certaines catégories de personnes (en fonction de l’origine, de la religion, de la situation familiale, etc.). Ces clauses sont nulles de plein droit et contraires aux principes fondamentaux du droit.

Elles doivent être :

• considérées comme non écrites ;
• formellement supprimées lors d’une prochaine mise à jour du règlement, pour éviter toute confusion et rappeler clairement les principes de non-discrimination.

Les restrictions excessives à la location

Un règlement ne peut pas interdire purement et simplement la location d’un lot. La propriété inclut le droit de louer, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des règles de bon voisinage.

En revanche, le règlement peut prévoir :

• certaines conditions (durée minimale de location, interdiction de la location très courte durée si elle est incompatible avec la destination de l’immeuble) ;
• l’obligation de communiquer l’identité des locataires au gestionnaire ;
• l’obligation de transmettre au locataire un extrait du règlement.

Les modifications unilatérales par le syndic

Le gestionnaire ne peut modifier seul le règlement de copropriété. Son rôle est d’en assurer l’application, pas de le réécrire.

Toute modification, même mineure, doit être :

• soumise au vote de l’assemblée générale ;
• adoptée à la majorité requise selon la nature de la modification ;
• le cas échéant, actée par un notaire et publiée.

L'application du règlement

Un règlement, aussi bien rédigé soit-il, n’a de valeur réelle que s’il est appliqué. Cela suppose :

• que les copropriétaires le connaissent ;
• que le gestionnaire le fasse respecter ;
• que des sanctions soient envisagées en dernier recours.

Le rôle du syndic dans l'application

Le gestionnaire (professionnel ou bénévole) a l’obligation de veiller au respect du règlement. Concrètement, en cas d’infraction :

• il rappelle d’abord les règles à l’occupant concerné (courrier, mail, échange direct) ;
• si la situation persiste, il adresse une mise en demeure écrite, rappelant les clauses violées et les conséquences possibles ;
• en cas d’échec, il peut être autorisé par l’assemblée générale à engager une procédure judiciaire (action en cessation du trouble, demande de dommages et intérêts, astreinte).

Les sanctions en cas de non-respect

Si un copropriétaire ou un occupant persiste à ne pas respecter le règlement, le tribunal judiciaire peut :

• ordonner la cessation de l’infraction sous astreinte (somme à payer par jour ou par semaine de retard) ;
• condamner l’auteur du trouble à des dommages et intérêts en faveur du syndicat ou d’autres copropriétaires ;
• dans les cas les plus graves et répétés, ordonner des mesures exceptionnelles pouvant aller jusqu’à l’expulsion de l’occupant (notamment pour un locataire causant des troubles graves).

Ces situations restent heureusement rares, mais elles rappellent que le règlement n’est pas un simple « guide de bonnes pratiques » : c’est un instrument juridique contraignant.

La responsabilité des copropriétaires

Chaque copropriétaire est responsable :

• de ses propres actes ;
• de ceux de ses locataires ;
• de ceux des occupants de son lot (membres de sa famille, occupants à titre gratuit, etc.).

Si un locataire ne respecte pas le règlement, le copropriétaire peut être mis en cause et sommé de faire cesser le trouble, y compris en engageant, le cas échéant, une procédure à l’encontre de son propre locataire (résiliation de bail, non-renouvellement, etc.).

Les annexes utiles au règlement

Au-delà du texte principal, certains documents annexes complètent le règlement et facilitent la compréhension et la gestion de l’immeuble.

Le règlement intérieur

Distinct du règlement de copropriété, le règlement intérieur est un document facultatif, mais souvent très utile. Il précise les règles de vie quotidienne :

• horaires de tranquillité ;
• modalités d’utilisation de la salle commune, de la piscine, du local vélos ;
• procédures de tri des déchets ;
• recommandations en cas de travaux dans les lots.

Il se modifie en général à une majorité plus souple que le règlement de copropriété, ce qui permet d’ajuster rapidement certaines règles pratiques sans toucher au texte fondateur.

Les plans de l'immeuble

Les plans annexés (plans d’étage, coupes, plan de masse) permettent de visualiser :

• la répartition des lots ;
• la distinction entre parties communes et privatives ;
• les emplacements des locaux techniques, parkings, chemins d’accès.

Ils sont particulièrement précieux en cas de travaux, de litige ou de projet de transformation d’un espace.

Le carnet d'entretien

Le carnet d’entretien de l’immeuble, obligatoire pour la plupart des copropriétés, répertorie :

• les caractéristiques techniques principales (année de construction, matériaux, équipements) ;
• les travaux réalisés (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, ascenseur) ;
• les travaux programmés ou envisagés ;
• les principaux contrats d’entretien ;
• les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, etc.).

Il forme avec le règlement un duo essentiel pour comprendre la situation globale de la copropriété : le règlement fixe les règles, le carnet d’entretien raconte l’histoire technique de l’immeuble.

Obtenir et consulter le règlement

Tous les copropriétaires devraient disposer d’un exemplaire à jour du règlement et être en mesure de le consulter facilement. C’est un réflexe à adopter avant tout projet de travaux, de location ou de changement d’usage.

L'obligation de remise du règlement

Lors de l’acquisition d’un lot, le notaire remet à l’acquéreur :

• le règlement de copropriété ;
• l’état descriptif de division ;
• et, le cas échéant, les modifications apportées.

L’acquéreur est réputé en avoir pris connaissance et l’accepter. Il ne peut pas, par la suite, invoquer son ignorance pour justifier un manquement.

La consultation par les copropriétaires

À tout moment, un copropriétaire peut demander une copie du règlement au gestionnaire. Dans de nombreuses copropriétés, le règlement est également accessible :

• via un espace en ligne dédié ;
• ou sous forme de document numérique (PDF) transmis par e-mail.

Conserver un exemplaire à jour est particulièrement important pour :

• préparer des travaux ;
• mettre un lot en location ;
• participer efficacement aux assemblées générales ;
• vérifier la compatibilité d’un projet (activité professionnelle, aménagement, etc.).

La publication au service de publicité foncière

Le règlement de copropriété et ses modifications doivent être publiés au service de la publicité foncière pour être pleinement opposables aux tiers (notamment aux futurs acquéreurs). Cette formalité est assurée par un notaire lorsqu’un acte modificatif est signé.

En résumé, le règlement de copropriété est bien plus qu’un simple document administratif : c’est le cadre de référence qui structure la vie collective, protège les droits de chacun et assure la cohérence de la gestion de l’immeuble. Le comprendre, le respecter et le faire évoluer lorsque c’est nécessaire est une condition essentielle pour une copropriété sereine et bien gérée.