La loi ALUR et les copropriétés : tout comprendre, simplement
Promulguée le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément transformé la vie des copropriétés en France. Elle a modifié de nombreux articles de la loi du 10 juillet 1965, qui encadre encore aujourd’hui le régime de la copropriété.
Pour beaucoup de copropriétaires, la loi ALUR reste pourtant abstraite : on en entend parler lors des assemblées générales, on sait qu’elle impose un fonds de travaux, un registre national d’immatriculation des copropriétés, des comptes séparés… mais on ne voit pas toujours clairement ce que cela change au quotidien.
Cet article a un objectif simple : expliquer, dans un langage accessible, ce que la loi ALUR a réellement changé pour les copropriétés, les syndics et les copropriétaires, et pourquoi elle reste aujourd’hui une réforme majeure.
1. Avant la loi ALUR : pourquoi une réforme était devenue indispensable ?
Pour comprendre ALUR, il faut d’abord se replacer dans le contexte des années 2000–2010. Le parc de logements en copropriété en France est immense : des millions de logements, des immeubles parfois très anciens, des résidences des années 60–70, des ensembles récents mais déjà complexes (parkings, ascenseurs, chauffage collectif, jardins, piscines…).
Plusieurs problèmes récurrents étaient identifiés :
- Manque de transparence : difficulté pour les copropriétaires d’accéder aux comptes, aux contrats et aux documents importants.
- Immeubles qui se dégradent : travaux reportés, absence de vision à long terme, interventions en urgence plus coûteuses.
- Impayés de charges en hausse, qui fragilisent tout l’équilibre de la copropriété.
- Gestion parfois opaque : pratiques peu lisibles, comptes bancaires non séparés, contrats difficiles à comparer.
- Absence de vision globale de l’État sur l’état des copropriétés françaises : aucun registre centralisé n’existait.
Résultat : certaines copropriétés entraient dans une spirale de dégradation. Plus les charges augmentaient, plus les impayés se multipliaient, plus l’immeuble se dégradait… et plus il devenait difficile de redresser la situation.
La loi ALUR a donc été conçue pour répondre à ces enjeux, avec une idée directrice : rendre la gestion des copropriétés plus transparente, plus prévisible et plus professionnelle.
2. Les grands axes de la loi ALUR pour les copropriétés
La loi ALUR n’est pas une petite retouche du texte de 1965, c’est une réforme en profondeur. Elle repose sur plusieurs grands axes :
- Mieux connaître les copropriétés grâce à un registre national d’immatriculation.
- Anticiper les travaux grâce à un fonds de travaux obligatoire dans la plupart des copropriétés.
- Renforcer la sécurité des fonds avec des comptes bancaires séparés.
- Améliorer la transparence sur les contrats, les honoraires, la comptabilité.
- Informer davantage les copropriétaires et leur donner plus de moyens de contrôle.
Regardons ces points en détail.
3. L’immatriculation obligatoire au registre national des copropriétés
3.1. De quoi s’agit-il ?
Avant ALUR, aucune base de données nationale ne recensait les copropriétés françaises. On ignorait combien elles étaient exactement, dans quel état elles se trouvaient, combien d’entre elles étaient en difficulté financière ou technique.
La loi ALUR a créé le Registre National d’Immatriculation des Copropriétés. Toutes les copropriétés doivent y être immatriculées. Cette immatriculation se fait en ligne, et doit être mise à jour régulièrement.
3.2. Quelles informations sont enregistrées ?
Le registre contient notamment :
- le nombre de lots de la copropriété (logements, parkings, caves, commerces),
- l’année de construction de l’immeuble,
- certaines informations financières (budget, niveau d’impayés),
- l’existence d’un fonds de travaux,
- l’identité du représentant légal (le syndic),
- le type de copropriété (bâtiment, ensemble immobilier, etc.).
3.3. À quoi ça sert concrètement ?
Ce registre a plusieurs utilités :
- Pour l’État : il permet de repérer les copropriétés fragiles ou très endettées, et de mettre en place des dispositifs d’aide ou de prévention.
- Pour les notaires et les futurs acquéreurs : le registre donne une première idée de la santé de la copropriété.
- Pour la copropriété elle-même : l’immatriculation est devenue une démarche obligatoire, ce qui incite à une gestion plus structurée.
En cas de non-immatriculation, des sanctions sont prévues : l’accès à certaines aides publiques peut être bloqué, et une amende peut être infligée.
4. Le fonds de travaux : une épargne obligatoire pour l’immeuble
4.1. Pourquoi un fonds de travaux ?
Avant la loi ALUR, de nombreuses copropriétés fonctionnaient « au coup par coup » : on faisait les travaux uniquement lorsqu’ils devenaient vraiment urgents ou lorsqu’une panne survenait. Cela signifiait souvent :
- des décisions prises dans l’urgence,
- des devis peu négociés,
- des appels de fonds exceptionnels très lourds pour les copropriétaires.
La loi ALUR a voulu encourager une approche plus prévoyante. Elle a donc créé le fonds de travaux obligatoire pour la majorité des copropriétés.
4.2. Comment fonctionne ce fonds ?
Pour les copropriétés comportant au moins 10 lots principaux (logements et éventuellement commerces), la loi impose en principe de constituer un fonds de travaux alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel.
Certaines copropriétés peuvent être dispensées de ce fonds de travaux, notamment :
- les copropriétés de moins de 10 lots principaux, si l’assemblée générale décide à l’unanimité des copropriétaires de ne pas le constituer ;
- les immeubles achevés depuis moins de 5 ans ;
- les copropriétés bénéficiant déjà d’une épargne spécifique équivalente, dans des cas particuliers prévus par les textes.
Concrètement :
- à chaque appel de charges, une partie va dans ce fonds de travaux ;
- l’argent ainsi mis de côté ne sert pas pour les dépenses courantes, mais pour les travaux futurs ;
- le fonds est attaché au lot : lorsqu’un copropriétaire vend, il ne récupère pas les sommes versées.
Le fonds de travaux peut financer par exemple :
- un ravalement de façade,
- la réfection d’une toiture,
- le remplacement d’une chaudière collective,
- la mise en conformité d’une installation électrique,
- des travaux d’accessibilité ou de sécurité.
4.3. Quels sont les avantages pour les copropriétaires ?
Même si la création de ce fonds peut donner l’impression d’augmenter les charges, il s’agit en réalité d’une épargne forcée au profit de l’immeuble.
Les principaux avantages :
- moins d’appels de fonds exceptionnels difficilement supportables,
- des travaux mieux préparés, souvent négociés dans de meilleures conditions,
- une copropriété plus attractive pour les futurs acheteurs,
- un patrimoine mieux entretenu, donc mieux valorisé.
Le fonds de travaux encourage aussi les copropriétaires à se projeter sur le long terme, ce qui est indispensable dans un contexte de transition énergétique et de vieillissement du bâti.
5. Les nouvelles obligations du syndic : plus de transparence et de rigueur
La loi ALUR a également renforcé les règles applicables au syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel. L’idée centrale : mieux encadrer la gestion et rendre les pratiques plus lisibles pour les copropriétaires.
5.1. Le carnet d’entretien de l’immeuble
Le carnet d’entretien existait déjà, mais la loi ALUR en renforce le rôle et la portée. Ce document rassemble les informations techniques essentielles :
- les travaux déjà réalisés (toiture, façade, ascenseur, chauffage, etc.),
- les contrats de maintenance en cours,
- les dates de contrôles obligatoires (sécurité incendie, ascenseur, chaudière, etc.),
- les travaux programmés ou envisagés.
Ce carnet :
- aide le conseil syndical et les copropriétaires à suivre l’entretien de l’immeuble,
- facilite la prise de décision en assemblée générale,
- constitue un atout au moment de la vente d’un lot, car il permet à l’acheteur de se faire une idée de l’état du bâtiment.
5.2. Les comptes bancaires séparés
Avant ALUR, certains syndics géraient plusieurs copropriétés sur un seul compte bancaire global. Cela rendait difficile le contrôle de la trésorerie de chaque immeuble, et pouvait créer des situations très confuses en cas de défaut de gestion.
La loi ALUR impose désormais :
- un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dès lors qu’elle comporte plus de 15 lots principaux ;
- pour les copropriétés de 15 lots principaux ou moins, la possibilité de déroger à ce principe, si l’assemblée générale en décide ainsi à la majorité requise (article 25).
Pour les copropriétaires, c’est une garantie importante : l’argent de leur immeuble ne se mélange pas avec celui d’autres résidences, ni avec celui du syndic.
5.3. Un contrat plus lisible
La loi ALUR a aussi introduit un contrat type de syndic, plus standardisé. Il précise clairement :
- les prestations incluses dans le forfait de base,
- les prestations particulières facturées en plus (AG exceptionnelle, dossier contentieux, etc.).
L’objectif est d’éviter les mauvaises surprises sur la facturation, et de faciliter la comparaison entre plusieurs syndics lors d’une mise en concurrence.
5.4. Un accès renforcé aux informations
La loi ALUR renforce le droit pour les copropriétaires d’accéder aux documents de la copropriété. Selon les cas, ils peuvent consulter :
- les comptes détaillés,
- les factures,
- les contrats d’assurance et de maintenance,
- les relevés bancaires,
- les procès-verbaux d’assemblées générales précédentes.
Cette transparence accrue est un levier puissant pour impliquer davantage les copropriétaires et pour permettre au conseil syndical de jouer pleinement son rôle de contrôle.
6. Ce que la loi ALUR change concrètement pour les copropriétaires
Au-delà des textes, ce qui intéresse chaque copropriétaire, c’est ce que la loi change concrètement pour lui : sur ses charges, sur la valeur de son bien et sur son pouvoir de décision.
6.1. Une meilleure visibilité sur l’avenir de l’immeuble
Grâce à l’immatriculation, au fonds de travaux, au carnet d’entretien et aux informations accessibles, il devient plus facile de savoir où va la copropriété :
- des travaux sont-ils prévus dans les prochaines années ?
- l’immeuble est-il bien entretenu ?
- le niveau d’impayés est-il préoccupant ?
- la trésorerie est-elle saine ?
Pour un futur acheteur, ces éléments sont précieux. Pour un copropriétaire occupant ou bailleur, ils permettent de mieux anticiper ses charges à venir.
6.2. Des charges parfois un peu plus structurées, mais mieux maîtrisées
La constitution d’un fonds de travaux peut donner le sentiment d’une charge supplémentaire. Mais dans la durée, cette épargne évite des appels de fonds massifs au moment où l’on s’y attend le moins.
On passe progressivement d’une logique de « gestion en urgence » à une logique de gestion planifiée, ce qui est plus sain pour tout le monde.
6.3. Un meilleur équilibre des pouvoirs
En renforçant le rôle du conseil syndical et le droit d’accès aux documents, la loi ALUR rééquilibre la relation entre le syndic et les copropriétaires. Le syndic reste le gestionnaire, mais il agit désormais dans un cadre plus encadré, plus transparent.
Les copropriétaires sont, en théorie, mieux armés pour poser les bonnes questions, comparer les offres, contester une décision qu’ils jugent inappropriée, ou mettre en concurrence le syndic si nécessaire.
7. Limites, difficultés et critiques de la loi ALUR
Comme toute réforme d’envergure, la loi ALUR n’est pas parfaite, et elle a suscité son lot de critiques et de difficultés d’application.
7.1. Une complexité accrue pour les petites copropriétés
Pour les très petites copropriétés (quelques lots seulement), la multiplication des obligations peut sembler lourde : immatriculation, registres, convocations, éventuel fonds de travaux, règles plus strictes sur la comptabilité, etc.
Certaines résidences gérées de manière « familiale » ont dû se professionnaliser plus qu’elles ne l’auraient souhaité, ce qui peut être perçu comme une contrainte.
7.2. Une réforme qui demande du temps
Mettre à jour les pratiques, adapter les contrats, ouvrir des comptes séparés, constituer un fonds de travaux, déclarer la copropriété au registre national… Tout cela ne se fait pas en quelques semaines.
Pour beaucoup de copropriétés, la mise en conformité a été progressive, parfois étalée sur plusieurs années.
7.3. Un besoin de pédagogie permanent
La loi ALUR touche à des sujets techniques (comptabilité, droit, banque, travaux, gestion collective). Pour que la réforme soit réellement efficace, il est indispensable que les copropriétaires eux-mêmes soient informés de leurs droits et de leurs obligations.
Sans cette pédagogie, les textes restent théoriques et ne produisent pas tous leurs effets.
8. Après ALUR : une réforme qui a ouvert la voie aux suivantes
La loi ALUR n’a pas tout réglé, mais elle a ouvert un nouveau chapitre. Elle a préparé le terrain pour d’autres textes qui sont venus la compléter :
- des lois qui renforcent la lutte contre les copropriétés dégradées,
- des textes qui encouragent encore davantage la rénovation énergétique,
- des ordonnances qui modernisent les règles de vote et de fonctionnement des assemblées générales.
On peut dire qu’ALUR a marqué le passage d’une copropriété plutôt « réactive » (on agit quand les problèmes arrivent) à une copropriété qui se veut de plus en plus préventive (on anticipe et on planifie).
9. En résumé : ce qu’il faut retenir de la loi ALUR pour votre copropriété
- Votre copropriété doit être immatriculée au registre national d’immatriculation des copropriétés.
- Un fonds de travaux est, dans la plupart des cas, obligatoire : c’est une épargne pour les futurs travaux, notamment dans les copropriétés de 10 lots principaux ou plus.
- Les comptes bancaires de la copropriété doivent être séparés de ceux du syndic, avec une dérogation possible uniquement pour les petites copropriétés de 15 lots principaux ou moins.
- Un carnet d’entretien de l’immeuble doit suivre l’historique des travaux et des contrats.
- Les copropriétaires disposent de droits accrus d’accès aux documents et d’information.
- Le rôle du conseil syndical est renforcé, pour contrôler la gestion.
La loi ALUR a donc changé en profondeur la manière de gérer les copropriétés. Elle a ajouté des obligations, c’est vrai, mais la plupart vont dans le sens d’une meilleure protection du patrimoine des copropriétaires et d’une gestion plus saine.
Comprendre ces principes permet non seulement de mieux suivre ce qui se passe dans votre immeuble, mais aussi de participer plus sereinement aux décisions collectives. Au final, derrière la complexité apparente des textes, la logique est simple : faire en sorte que les copropriétés soient mieux gérées, plus durables et plus transparentes.
