Gestion du stationnement en copropriété : parkings, garages et bornes électriques

Les différents types de stationnement en copropriété

Le stationnement en copropriété est loin d’être un sujet anodin : il touche à la fois au quotidien des résidents (praticité, sécurité, confort), à la valeur des lots (un appartement avec place de parking se vend souvent mieux) et à des enjeux juridiques complexes (statut des lots, droits réels, droit à la prise, répartition des charges, etc.).

Dans un même immeuble, on peut trouver plusieurs régimes juridiques de stationnement qui ne se gèrent pas du tout de la même manière. Comprendre ces distinctions est indispensable pour :

• savoir ce que l’on possède réellement (lot privatif, simple droit de jouissance, usage collectif…) ;
• connaître l’étendue de ses droits (vendre, louer, installer une borne de recharge, fermer une place, etc.) ;
• identifier qui supporte les travaux et les charges afférentes au parking ;
• éviter les conflits de voisinage et les contestations en assemblée générale.

Toutes ces règles trouvent leur source dans la loi du 10 juillet 1965, son décret d’application, le règlement de copropriété et, de plus en plus, dans la réglementation relative à la mobilité électrique et au droit à la prise.

Le parking privatif en tant que lot

Dans ce cas, la place de stationnement constitue un lot de copropriété à part entière, au même titre qu’un appartement, une cave ou un local commercial. Elle est identifiée dans l’état descriptif de division par :

• un numéro de lot spécifique ;
• une description (emplacement, niveau, type de place : ouverte, boxée, extérieure…) ;
• des tantièmes de copropriété propres, qui servent au calcul des charges.

Le propriétaire dispose alors d’un droit de propriété exclusif sur cet emplacement. Il peut, sous réserve du règlement de copropriété :

• le vendre séparément de son appartement (vente isolée du lot parking) ;
• le louer à un tiers, qu’il soit résident ou extérieur à l’immeuble ;
• le transmettre (donation, succession) indépendamment du reste de son patrimoine immobilier.

En contrepartie, ce lot supporte des charges générales de copropriété, calculées selon ses tantièmes, comme tout autre lot. Dans certaines copropriétés, des charges spéciales peuvent aussi être affectées aux parkings (entretien du portail, éclairage du sous-sol, ventilation, etc.).

Le titulaire du lot dispose par ailleurs d’une certaine liberté pour aménager son emplacement (pose de butées, arceau, marquage) tant qu’il ne modifie pas les parties communes (dalles, structures, réseaux) et qu’il respecte les règles de sécurité (incendie, circulation, accès pompiers).

Le parking en partie commune à jouissance privative

Ce cas est très fréquent dans les copropriétés construites dans les années 1970 à 2000. La place ne constitue pas un lot autonome : elle reste juridiquement une partie commune à jouissance privative. Le terrain ou le sol de la place appartient à l’ensemble des copropriétaires, mais l’usage exclusif en est réservé à un copropriétaire déterminé, généralement par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale [oai_citation:0‡Service Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31518?utm_source=chatgpt.com).

Concrètement :

• le copropriétaire ne possède pas la place, il possède un droit de jouissance exclusif attaché à son lot principal ;
• ce droit de jouissance est accessoire au lot (appartement) : il le suit en cas de vente ;
• il ne peut, en principe, pas vendre la place séparément de l’appartement, sauf si le règlement ou une modification votée le permet clairement ;
• en cas de vente du lot principal, le droit de jouissance est automatiquement transmis à l’acquéreur.

Le copropriétaire bénéficiant de cette jouissance privative doit :

• assurer l’entretien courant de l’emplacement (propreté, petits dégâts causés par son usage) ;
• respecter les limitations fixées par le règlement (type de véhicules, interdiction de boxage sans autorisation, interdiction de stocker des matériaux inflammables, etc.).

La copropriété, en tant que propriétaire de la structure (dalle, murs, installations techniques), reste responsable des gros travaux (étanchéité, structure, ventilation, éclairage) et des sinistres affectant ces éléments.

Le parking en partie commune à usage collectif

Dans certains ensembles anciens ou dans de petites résidences, le stationnement peut être aménagé en parties communes à usage collectif : les places ne sont pas numérotées ni rattachées à des lots. Tous les copropriétaires peuvent s’y garer selon des règles internes (premier arrivé, premier servi, rotation, zones réservées par type de véhicule, etc.).

Ce système est en pratique :

• source de tensions récurrentes (appropriation informelle de certaines places, conflits entre voisins) ;
• peu lisible en cas de vente (il est difficile de valoriser un droit de stationnement non attribué) ;
• compliqué à gérer dès qu’il y a pénurie de places (plus de véhicules que d’emplacements).

C’est pourquoi beaucoup de copropriétés cherchent à évoluer vers une attribution nominative ou vers la création de lots de parking à part entière, via une modification de l’état descriptif de division et, le cas échéant, du règlement de copropriété (avec les majorités appropriées).

L’attribution et la répartition des places

L’équité dans l’attribution et la répartition des emplacements de stationnement est essentielle pour éviter frustrations et litiges. Les règles applicables dépendent beaucoup de ce qui a été prévu dès l’origine de la copropriété, mais des ajustements restent possibles avec le temps.

L’attribution lors de la création de la copropriété

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble neuf ou ancien, le promoteur ou le notaire :

• détermine le nombre de places (en fonction du PLU, du permis de construire, des usages attendus) ;
• choisit leur statut juridique (lots privatifs, parties communes à jouissance privative ou usage collectif) ;
• attribue chaque place à un lot ou la laisse en utilisation collective.

Ces informations figurent dans l’état descriptif de division, ce qui donne une grande force juridique à cette répartition initiale. Si les copropriétaires estiment, quelques années plus tard, que cette organisation n’est plus adaptée (manque de places, inéquité, changement d’usage du parking), ils peuvent la faire évoluer, mais cela suppose :

• de modifier l’état descriptif de division (intervention d’un géomètre-expert, publication au service de la publicité foncière) ;
• de voter les modifications en assemblée générale, souvent à des majorités renforcées (double majorité ou unanimité selon l’ampleur des changements) ;
• de revoir, le cas échéant, la répartition des charges liées au parking.

La création de nouveaux emplacements

Lorsque la copropriété dispose d’espaces encore libres (cour, jardin, zone non utilisée), il est parfois envisagé de créer de nouveaux emplacements de stationnement pour répondre à la demande croissante ou améliorer la valorisation de l’ensemble.

Une telle décision :

• modifie l’affectation des parties communes (ex : transformation d’un espace vert ou d’une cour en parking) ;
• peut impacter la destination de l’immeuble (plus ou moins résidentiel, plus de circulation, de bruit, etc.).

Elle doit donc être votée en assemblée générale à une majorité élevée (souvent article 26 – double majorité, voire unanimité si la destination de l’immeuble est affectée), après étude :

• des contraintes techniques (accès pompiers, pentes, réseaux enterrés) ;
• des contraintes réglementaires (urbanisme, espaces verts protégés, obligations en matière de stationnement vélo) ;
• de l’impact sur le voisinage (nuisances sonores, visuelles, lumineuses).

Les nouvelles places peuvent ensuite être :

• réparties comme lots privatifs, vendus aux copropriétaires intéressés ;
• ou affectées en jouissance privative à certains lots, avec ajustement éventuel des charges.

La réattribution de places vacantes

Dans certaines résidences, on constate que des places ne sont plus utilisées ou que la répartition historique ne correspond plus aux besoins réels (petits lots avec plusieurs places, grands lots sans place, etc.).

L’assemblée générale peut alors :

• recenser les places vacantes ou sous-utilisées ;
• proposer un schéma de réattribution (priorité aux copropriétaires sans place, prise en compte de la composition du foyer, de l’occupation effective, etc.) ;
• définir une procédure objective : tirage au sort, liste d’attente, critères sociaux.

Tout changement de statut (passer d’une jouissance privative à un lot privatif, ou inversement) implique de modifier les documents de base de la copropriété et de respecter les majorités de vote adaptées. Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé.

Les bornes de recharge électrique

Avec la montée en puissance des véhicules électriques et hybrides rechargeables, le stationnement en copropriété est désormais étroitement lié à la question de l’infrastructure de recharge. La réglementation a évolué pour faciliter ces installations, notamment via le droit à la prise et la loi d’Orientation des Mobilités (LOM). [oai_citation:1‡Je roule en électrique](https://www.je-roule-en-electrique.fr/equiper-un-logement-collectif-en-bornes-de-recharge/textes-reglementaires/?utm_source=chatgpt.com)

Le droit à la prise individuel

Tout copropriétaire, locataire ou occupant de bonne foi bénéficie d’un droit à la prise : il peut faire installer, à ses frais, une borne de recharge sur sa place de parking privative (lot ou jouissance privative), dès lors que l’installation respecte les normes techniques et de sécurité.

La copropriété ne peut s’opposer au projet que pour des motifs sérieux et légitimes, par exemple :

• impossibilité technique avérée (puissance électrique insuffisante impossible à augmenter raisonnablement, configuration du tableau) ;
• existence ou projet avéré d’une solution collective de recharge à court terme ;
• risques de sécurité majeurs non maîtrisables.

Dans la pratique, les refus sont rares lorsque le projet est correctement préparé et qu’il s’inscrit dans un cadre technique sécurisé.

La procédure à suivre

Le demandeur doit adresser au syndic une notification de travaux (lettre recommandée ou remise contre récépissé) comprenant :

• une description détaillée de l’installation envisagée ;
• un schéma de raccordement (depuis le tableau général ou un sous-tableau) ;
• un devis émanant d’un installateur certifié IRVE (Infrastructure de Recharge pour Véhicules Électriques) ;
• les modalités de comptage et de facturation de l’électricité (compteur individuel, abonnement dédié, etc.).

Le syndic inscrit le projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à titre d’information (ou de décision si un projet collectif existe). Si l’AG ne s’y oppose pas pour un motif légitime dans les délais prévus, le copropriétaire peut réaliser l’installation.

Le financement et les charges

En principe, tous les coûts sont supportés par le demandeur :

• borne de recharge ;
• câblage, protections électriques, éventuels travaux dans les parties communes ;
• compteur et abonnement spécifiques ;
• entretien de la borne.

La consommation électrique est facturée directement au copropriétaire via son propre contrat d’énergie. La copropriété n’a donc pas à répercuter cette consommation dans les charges communes, sauf si elle met en place un système collectif.

L’infrastructure collective

Plutôt que de multiplier des installations individuelles, certaines copropriétés optent pour un pré-équipement collectif ou une solution de recharge mutualisée :

• pose de gaines et chemins de câbles depuis le poste de livraison ;
• création d’un tableau spécifique pour les IRVE ;
• mise en place d’un opérateur de mobilité gérant l’ensemble des bornes, avec comptage individuel.

Ce type de projet, voté en assemblée générale (majorité article 25 ou 24 selon les cas), permet :

• de standardiser les installations ;
• de maîtriser la puissance électrique disponible ;
• d’offrir un cadre clair pour les futurs copropriétaires souhaitant s’équiper.

La sécurité des parkings

Les parkings, en particulier les parkings en sous-sol, concentrent des risques spécifiques : vols, agressions, incendies, infiltrations, accidents matériels. Une bonne gestion passe par une politique de sécurité cohérente, adaptée à la configuration des lieux.

L’éclairage et la vidéosurveillance

Un éclairage suffisant et bien réparti est indispensable pour la sécurité des usagers et la prévention des actes de malveillance. L’installation de détecteurs de mouvement permet de concilier sécurité et économies d’énergie.

La vidéosurveillance, lorsqu’elle est juridiquement encadrée (décision d’AG, information des résidents, respect du RGPD), contribue à réduire :

• les intrusions de personnes extérieures ;
• les dégradations de véhicules ;
• les dépôts sauvages de déchets.

Les portails et contrôles d’accès

Portails automatiques, badges, télécommandes, digicodes : ces dispositifs constituent la première barrière contre les intrusions. Ils doivent être :

• régulièrement entretenus (contrats de maintenance) ;
• suffisamment sécurisés (changement périodique des codes, désactivation immédiate des badges perdus) ;
• conformes aux normes de sécurité (dispositifs antipincement, cellules, arrêt en cas d’obstacle).

La protection incendie

Les parkings en sous-sol sont soumis à des règles strictes en matière de sécurité incendie :

• présence d’extincteurs, parfois de RIA (Robinets d’Incendie Armés) ;
• dispositifs de désenfumage (naturel ou mécanique) ;
• portes coupe-feu et cloisonnements ;
• signalisation des issues de secours.

Des contrôles périodiques par des organismes agréés sont obligatoires, et les rapports doivent être conservés dans le carnet d’entretien de la copropriété.

L’entretien et les travaux

Parce qu’ils sont moins visibles que les halls ou les façades, les parkings sont souvent les grands oubliés des plans de travaux. Pourtant, leur dégradation peut avoir des conséquences lourdes, tant sur la sécurité que sur la valeur du patrimoine.

Le nettoyage

Un parking propre :

• réduit les risques de glissade (poussières, hydrocarbures) ;
• limite la corrosion des structures (accumulation d’eau polluée, sel de déneigement) ;
• améliore le ressenti des résidents et visiteurs.

Un balayage régulier (hebdomadaire ou mensuel selon l’usage) et un nettoyage en profondeur annuel (haute pression, dégraissage) sont des standards raisonnables pour une copropriété bien gérée.

L’étanchéité et les infiltrations

Les infiltrations d’eau sont un problème fréquent dans les parkings en sous-sol. Elles se manifestent par :

• taches d’humidité, ruissellements ;
• efflorescences salines sur les murs ;
• flaches au sol, corrosion visible des armatures.

Ce type de désordre ne doit jamais être négligé : il peut affecter la solidité des structures et coûter beaucoup plus cher à long terme. Une réfection d’étanchéité, bien qu’onéreuse, est souvent indispensable pour garantir la pérennité du bâtiment.

Le revêtement de sol

Le sol du parking assure la sécurité des déplacements (adhérence, visibilité des marquages) et la protection de la dalle. Avec le temps, il se dégrade : fissures, trous, revêtement qui s’écaille.

Une réfection complète consiste en général à :

• décaper l’ancien revêtement ;
• réparer les zones abîmées (mortier, résine, reprise structurelle si nécessaire) ;
• appliquer un nouveau revêtement adapté (résine, peinture, enrobé) ;
• repenser le marquage au sol (circulation, sens de circulation, numérotation des places, zones piétonnes).

Les règles de stationnement

Un parking mal régulé devient très vite source de conflits. Un règlement intérieur spécifique au stationnement permet de clarifier les usages et de faciliter l’intervention du syndic en cas de manquements.

Le respect des emplacements attribués

La règle de base est simple : chacun stationne sur son emplacement. Stationner sur la place d’autrui constitue une atteinte au droit de propriété ou au droit de jouissance privative, pouvant justifier :

• une mise en demeure écrite ;
• des pénalités prévues par le règlement ou le règlement intérieur ;
• en dernier recours, le recours au maire pour faire enlever un véhicule gênant ou abandonné.

Les véhicules épaves ou immobilisés

Un véhicule non assuré, non roulant, en état manifestement dégradé peut être considéré comme une épave. Après mise en demeure du copropriétaire restée sans effet, et selon la procédure applicable, le syndic peut saisir le maire pour faire procéder à l’enlèvement du véhicule, aux frais du propriétaire.

Les limitations d’usage

Le règlement peut, pour des raisons de sécurité ou de destination de l’immeuble, interdire :

• le stationnement de véhicules volumineux (camping-cars, caravanes) ;
• le stockage de remorques ou de containers ;
• le lavage de véhicules (risques de glissance, pollution des eaux) ;
• les réparations mécaniques sur place (nuisances, risque d’incendie) ;
• le stockage de carburant, bonbonnes de gaz ou produits hautement inflammables.

Ces restrictions doivent être écrites, connues de tous, et cohérentes avec la destination de l’immeuble.

La location de places de parking

Dans un contexte de tension sur le stationnement, la location de places en copropriété est une pratique fréquente, parfois source de revenus intéressants pour les propriétaires. Encore faut-il respecter le cadre juridique et le règlement de copropriété.

La location à un copropriétaire ou résident

C’est le cas le plus simple : un copropriétaire disposant d’une place qu’il n’utilise pas la loue à un autre résident de l’immeuble (propriétaire ou locataire). Quelques recommandations :

• formaliser la relation par un petit bail écrit (durée, loyer, modalités de résiliation) ;
• préciser les règles d’usage (type de véhicule, respect du règlement intérieur, horaires d’accès) ;
• prévoir, si besoin, une clause de résiliation courte (1 à 3 mois) en cas de vente du lot ou de changement de situation.

La location à un tiers extérieur

Louer à une personne extérieure à l’immeuble (habitants du quartier, salariés des bureaux proches) peut être intéressant financièrement, mais :

• le règlement de copropriété peut l’interdire ou l’encadrer strictement ;
• cela augmente le va-et-vient de personnes non résidentes, parfois source d’insécurité ressentie ;
• cela suppose de gérer l’accès (badges, télécommandes) de manière stricte.

Avant de louer à un tiers, il est donc impératif de vérifier le règlement et, si nécessaire, de proposer une résolution à l’assemblée générale pour clarifier les règles.

Les plateformes de location

Des plateformes spécialisées permettent de monétiser des places libres en gérant presque tout : réservation, paiement, gestion des accès. En contrepartie, elles facturent une commission sur les loyers encaissés.

Là encore, il convient de vérifier :

• la compatibilité avec le règlement de copropriété ;
• la sécurité du dispositif (gestion des badges temporaires, contrôle des utilisateurs) ;
• le risque d’augmentation des allées et venues dans les parties communes.

Les travaux de rénovation et de modernisation

Le parking peut être un levier de valorisation important pour la copropriété. Des travaux ciblés peuvent améliorer le confort des résidents, attirer des acquéreurs ou locataires et optimiser les coûts de fonctionnement.

L’amélioration de l’éclairage

Remplacer des éclairages anciens par des LED basse consommation :

• améliore la luminosité et donc la sécurité ;
• réduit fortement la consommation électrique ;
• permet de mettre en place des scénarios d’allumage intelligents (détecteurs, minuterie).

La création d’un local vélos sécurisé

Le développement des mobilités douces rend ce sujet incontournable. Créer ou améliorer un local vélos :

• répond à une demande croissante des résidents ;
• peut être une obligation réglementaire dans certaines constructions neuves ;
• valorise la résidence auprès de futurs acquéreurs sensibles à ces enjeux.

L’optimisation de l’espace

Une étude du marquage au sol et des cheminements peut permettre de gagner des emplacements sans agrandir la surface :

• repenser le sens de circulation ;
• adapter la largeur des voies et des places ;
• réduire les espaces inutilisés ou mal exploités.

Cette optimisation doit toutefois respecter les normes de stationnement (largeur minimale des places, accès pompiers, manœuvrabilité) et être validée par un professionnel (géomètre, architecte).