Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire instaurée par la loi ALUR de 2014, puis renforcée par la loi Climat et Résilience. Son objectif : permettre aux copropriétés d’anticiper et de financer les travaux de conservation, d’entretien et de rénovation (notamment énergétique) sans recourir systématiquement à des appels de fonds exceptionnels lourds pour les copropriétaires.
L'obligation légale
La constitution du fonds de travaux est aujourd’hui un pilier de la gestion des copropriétés à usage d’habitation.
Les copropriétés concernées
Doivent constituer un fonds de travaux les copropriétés :
- à destination totale ou partielle d’habitation ;
- comprenant au moins 10 lots principaux (logements, bureaux, commerces).
Les copropriétés de moins de 10 lots principaux ne sont pas automatiquement soumises à l’obligation : l’assemblée générale peut décider de constituer un fonds (volontaire) ou, au contraire, de ne pas en constituer, souvent à l’unanimité des copropriétaires. [oai_citation:0‡soupizet-immobilier.com](https://www.soupizet-immobilier.com/le-fonds-travaux-issus-de-l-article-14-2-de-la-loi-du-10-juillet-1965_ad6.html?utm_source=chatgpt.com)
La date d'entrée en vigueur
L’obligation de constituer un fonds de travaux s’applique depuis le 1er janvier 2017. Par ailleurs, la loi Climat et Résilience impose désormais la création du fonds au terme d’un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble : avant ce délai de 10 ans, le fonds n’est pas obligatoire. [oai_citation:1‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
Les sanctions en cas de non-respect
L’absence de fonds de travaux alors qu’il est obligatoire peut engager la responsabilité du syndic (manquement à ses obligations légales). Les copropriétaires peuvent :
- mettre en cause le syndic en assemblée générale,
- demander sa révocation,
- et, le cas échéant, saisir le tribunal judiciaire pour contraindre la copropriété à mettre en place le fonds et réparer le préjudice lié à l’inaction.
Le montant du fonds de travaux
Le montant à verser chaque année est encadré par la loi, avec une marge d’appréciation laissée à l’assemblée générale.
Le calcul légal
Le principe de base reste : une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel (hors charges récupérables auprès des locataires). Exemple : si le budget prévisionnel est de 100 000 € dont 20 000 € de charges récupérables, le montant minimal du fonds est de 5 % × (100 000 – 20 000) = 4 000 €. Cette somme est répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes généraux.
Depuis la loi Climat et Résilience, lorsque la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT), la cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à la fois :
- à 5 % du budget prévisionnel, et
- à 2,5 % du montant total des travaux prévus par le PPT adopté. [oai_citation:2‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
En l’absence de PPT adopté, le minimum reste fixé à 5 % du budget prévisionnel.
La possibilité d'augmenter le fonds
L’assemblée générale peut décider de verser plus que le minimum légal (par exemple 8 % ou 10 % du budget) pour constituer plus rapidement une réserve, surtout si l’immeuble est ancien ou si un plan pluriannuel de travaux identifie des opérations lourdes à court ou moyen terme. Cette décision se vote à la majorité de l’article 24 (majorité simple).
Le versement annuel
Le fonds de travaux est appelé en même temps que le budget prévisionnel : en une seule fois ou réparti sur les 4 trimestres. Le montant doit apparaître distinctement sur les appels de fonds sous la mention “Fonds de travaux (art. 14-2-1)”, afin que chaque copropriétaire visualise précisément sa contribution. [oai_citation:3‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
La constitution progressive du fonds
Le fonds de travaux se constitue année après année et doit être géré comme une véritable épargne de la copropriété.
L'épargne cumulée
Chaque exercice ajoute une nouvelle couche d’épargne : année 1 : 4 000 € ; année 2 : +4 000 € (8 000 € cumulés) ; année 5 : 20 000 € ; année 10 : 40 000 €. En une dizaine d’années, la copropriété peut disposer d’un matelas financier représentant une fraction significative de son budget annuel, ce qui facilite le lancement de gros travaux.
Le placement du fonds
Les sommes doivent être placées sur un compte séparé, au nom du syndicat des copropriétaires : compte bancaire dédié, livret réglementé ou compte à terme sécurisé. Il est interdit de mélanger le fonds de travaux avec la trésorerie courante. Les intérêts générés reviennent au fonds lui-même et ne peuvent être utilisés pour d’autres dépenses.
La comptabilité spécifique
Le syndic tient une comptabilité distincte du fonds de travaux : compte spécifique au bilan, suivi détaillé des versements et des utilisations, état du fonds présenté chaque année en assemblée générale. Cette transparence est indispensable pour instaurer la confiance des copropriétaires.
L'utilisation du fonds
Le fonds de travaux n’est pas une “caisse de secours” générale : son usage est strictement encadré par la loi.
Les travaux éligibles
Le fonds peut financer les dépenses suivantes : [oai_citation:4‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
- l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG) ;
- la réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté ;
- les travaux urgents décidés par le syndic (sécurité, sauvegarde de l’immeuble) ;
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité, à la santé des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie, même s’ils ne figurent pas au PPT.
Les travaux exclus
Ne peuvent pas être financés par le fonds de travaux :
- les dépenses d’entretien courant (ménage, petites réparations, consommables),
- les frais de gestion du syndic,
- les charges quotidiennes,
- les simples travaux d’embellissement qui ne sont pas nécessaires à la conservation ou à la sécurité de l’immeuble.
Ces dépenses restent à la charge du budget courant ou d’appels de fonds exceptionnels spécifiques.
La décision d'utilisation
L’utilisation du fonds doit être autorisée par l’assemblée générale. Les travaux sont d’abord votés selon les majorités habituelles (article 24, 25 ou 26), puis un vote spécifique autorise le prélèvement sur le fonds pour financer tout ou partie de l’opération. Sans décision de l’AG, le syndic ne peut pas toucher à ces sommes.
Les avantages du fonds de travaux
Bien géré, le fonds de travaux est un outil très protecteur pour la copropriété.
L'anticipation financière
Le fonds permet de lisser l’effort financier dans le temps et d’éviter les appels de fonds “chocs” de plusieurs milliers d’euros par lot. Il facilite aussi l’acceptation des travaux en AG : lorsqu’une partie du financement est déjà provisionnée, les copropriétaires hésitent moins à voter des opérations nécessaires.
La valorisation du patrimoine
Un immeuble disposant d’un fonds de travaux bien doté et régulièrement alimenté inspire confiance : travaux réalisés en temps utile, absence de retard chronique sur la maintenance, image de copropriété bien gérée. C’est un vrai plus en cas de vente, et un critère regardé de plus en plus attentivement par les acquéreurs et les banques.
L'accès facilité aux aides
De nombreuses aides (ANAH, MaPrimeRénov’ Copropriétés, éco-PTZ collectif, subventions locales) exigent un apport de la copropriété. Le fonds de travaux peut servir d’apport, ce qui renforce les chances d’obtenir ces financements externes et de réduire le reste à charge pour les copropriétaires.
Le fonds de travaux en cas de vente
La vente d’un lot n’efface pas l’historique des versements effectués au fonds de travaux.
Le principe de non-remboursement
Les sommes versées par un copropriétaire au fonds de travaux ne lui sont jamais remboursées lors de la vente de son lot. Elles restent attachées au syndicat des copropriétaires et profitent à l’acquéreur, qui reprend la quote-part du fonds attachée au lot. C’est donc un élément à valoriser lors de la mise en vente. [oai_citation:5‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
La mention dans l'acte de vente
L’acte de vente doit mentionner le montant total du fonds de travaux, la quote-part rattachée au lot vendu, ainsi que les travaux déjà votés pouvant être financés par ce fonds. Ces informations permettent à l’acquéreur d’évaluer correctement la situation financière de la copropriété.
La valorisation du bien
Un fonds de travaux significatif constitue un argument commercial : il rassure sur la capacité de l’immeuble à financer ses futurs travaux et peut justifier, à caractéristiques égales, un prix légèrement supérieur à celui d’un bien situé dans une copropriété sans réserve.
Les cas particuliers et dérogations
La loi prévoit quelques assouplissements selon la taille et l’état de la copropriété.
La suspension des cotisations
L’assemblée générale doit se prononcer sur la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque :
- le montant du fonds dépasse le montant du budget prévisionnel annuel ;
- et, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, lorsque le fonds dépasse en plus 50 % du montant total des travaux prévus dans ce plan. [oai_citation:6‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
Dans ce cas, l’AG peut décider de suspendre temporairement les cotisations.
Les petites copropriétés
Les copropriétés de moins de 10 lots principaux peuvent, en pratique, décider de ne pas constituer de fonds obligatoire, généralement par un vote unanime. Elles ont cependant tout intérêt à mettre en place une épargne, même modeste, pour faire face aux travaux futurs (toiture, ravalement, changement de chaudière, etc.), qui peuvent être très lourds pour un petit nombre de copropriétaires. [oai_citation:7‡soupizet-immobilier.com](https://www.soupizet-immobilier.com/le-fonds-travaux-issus-de-l-article-14-2-de-la-loi-du-10-juillet-1965_ad6.html?utm_source=chatgpt.com)
Les immeubles récents
Les immeubles achevés depuis moins de 10 ans ne sont pas soumis à l’obligation de constituer un fonds de travaux. À l’issue de ce délai de 10 ans, l’obligation s’applique dès lors que les autres conditions sont réunies (nombre de lots, destination). Anticiper dès la fin de la période de 10 ans permet d’éviter un “saut” de charges brutal.
Le fonds de travaux et le plan pluriannuel
Le fonds de travaux est désormais étroitement lié à la planification des travaux à long terme.
Le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le Diagnostic Technique Global (DTG) ou, selon les cas, le plan pluriannuel de travaux (PPT) identifie l’état de l’immeuble, les travaux à réaliser sur 10 ans et leur coût estimatif. Ces documents, rendus progressivement obligatoires pour un nombre croissant de copropriétés, servent de base pour dimensionner le fonds de travaux et fixer un niveau de cotisation cohérent. [oai_citation:8‡Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111)
L'adaptation du montant
En fonction des besoins identifiés (ravalement, toiture, rénovation énergétique, mise aux normes), l’assemblée générale peut ajuster le taux d’alimentation du fonds : augmenter le pourcentage annuel, créer un fonds complémentaire dédié à un projet précis ou planifier les travaux en cohérence avec le niveau d’épargne. Cette approche évite les blocages au moment de voter des travaux indispensables.
Les bonnes pratiques de gestion
Pour tirer pleinement parti du fonds de travaux, une bonne gouvernance est indispensable.
La communication transparente
Le syndic et le conseil syndical doivent présenter chaque année en AG : le montant cumulé du fonds, les versements de l’exercice, les utilisations prévues ou déjà décidées, et le lien avec les travaux à venir. Plus les copropriétaires comprennent l’utilité du fonds, moins ils contestent sa mise en place.
Le placement sécurisé
Le fonds de travaux doit rester disponible et sécurisé. On privilégiera des supports à capital garanti et liquides (livret, compte à terme, compte rémunéré) plutôt que des placements risqués. L’objectif n’est pas de spéculer mais de préserver le capital et, si possible, de générer un peu d’intérêts.
L'anticipation des travaux
Enfin, il est essentiel de ne pas attendre l’urgence : établir un plan de travaux sur 5 à 10 ans, calibrer le fonds de travaux en conséquence, voter les opérations quand la réserve est suffisante. Cette gestion anticipée réduit le risque de copropriété en difficulté et protège durablement le patrimoine de tous les copropriétaires.
