Qu'est-ce que le Diagnostic Technique Global ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un audit complet de l’état d’un immeuble en copropriété. Introduit par la loi ALUR de 2014 et codifié aux articles L.731-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il dresse un état des lieux précis des parties communes et des équipements collectifs, évalue la situation juridique et financière du syndicat des copropriétaires et propose une liste de travaux à réaliser, avec un horizon d’environ 10 ans. Il devient un véritable outil de pilotage pour la gestion patrimoniale et la planification des travaux.
Les copropriétés concernées par le DTG
L’obligation de réaliser un DTG dépend de la situation de l’immeuble. Dans de nombreux cas, il reste facultatif mais fortement recommandé.
Le DTG obligatoire
À ce jour, le DTG est obligatoire dans les cas suivants :
- Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans : lorsqu’un immeuble existant (à usage total ou partiel d’habitation) construit depuis plus de 10 ans est divisé pour la première fois en lots de copropriété, la mise en copropriété doit être précédée d’un DTG.
: lorsqu’une procédure d’insalubrité ou de péril est engagée, l’administration (préfecture ou mairie) peut exiger la production d’un DTG. À défaut de réalisation dans le délai imparti, l’administration peut le faire réaliser d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Dans ces situations, le syndic (ou l’initiateur de la mise en copropriété) doit prendre les mesures nécessaires pour faire réaliser le DTG et en présenter les résultats à l’assemblée générale.
Le DTG facultatif mais recommandé
Pour les autres copropriétés, le DTG n’est pas imposé par la loi. En revanche, le syndic a l’obligation de soumettre à l’assemblée générale la question de son éventuelle réalisation, notamment dans les immeubles d’habitation soumis au statut de la copropriété.
Il est vivement recommandé lorsque :
- l’immeuble a plus de 10 ans et qu’aucun diagnostic global récent n’existe ;
- le bâti présente des désordres visibles (infiltrations, fissures, pannes récurrentes) ;
- des travaux importants sont envisagés (ravalement, toiture, rénovation énergétique) ;
- la copropriété souhaite disposer d’une vision claire de sa situation technique, juridique et financière sur le long terme.
La périodicité recommandée
La loi ne fixe pas de périodicité de renouvellement du DTG. En pratique, il est pertinent de le mettre à jour environ tous les 10 ans, ou plus tôt si des travaux lourds ont été réalisés ou si la réglementation évolue fortement (par exemple en matière de performance énergétique). Un DTG actualisé permet d’adapter en continu le plan de travaux et la stratégie de financement.
Le contenu du DTG
Le contenu du DTG est précisément défini par le Code de la construction et de l’habitation. Il comprend plusieurs volets complémentaires.
L’analyse de l’état apparent des parties communes
Le diagnostiqueur réalise une inspection visuelle des parties communes et des équipements collectifs :
- gros œuvre : fondations, murs porteurs, planchers ;
- couverture, charpente, étanchéité ;
- façades, menuiseries extérieures, garde-corps ;
- équipements collectifs : chaufferie, réseaux, VMC, ascenseurs, ventilation, éclairage des communs ;
- parties communes intérieures : halls, cages d’escalier, paliers, locaux techniques.
Il recense les désordres apparents, en estime la gravité et les risques associés (sécurité, pérennité du bâti, infiltrations, etc.).
L’état de la situation du syndicat des copropriétaires
Le DTG comporte également un volet “gestion” qui examine :
- la situation financière (niveau des impayés, trésorerie, fonds de travaux, dettes) ;
- le respect des obligations légales et réglementaires (entretien, sécurité, diagnostics obligatoires) ;
- les contrats en cours (entretien, énergie, assurances) et les éventuels contentieux.
Ce volet donne une vision globale de la santé financière et organisationnelle de la copropriété.
L’analyse des améliorations possibles
Le diagnostiqueur identifie les pistes d’amélioration de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble :
- améliorations de la performance énergétique (isolation, systèmes de chauffage, ventilation) ;
- mise en conformité avec la réglementation (sécurité incendie, accessibilité, électricité) ;
- modernisation des équipements pour réduire les charges (éclairage LED, régulation du chauffage, etc.).
Le diagnostic de performance énergétique ou audit énergétique
Le DTG doit intégrer un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif de l’immeuble ou, le cas échéant, un audit énergétique lorsque celui-ci est obligatoire (par exemple pour les copropriétés énergivores, dans le cadre des nouvelles obligations de la loi Climat & Résilience). Un audit énergétique réalisé antérieurement peut, sous conditions, tenir lieu de volet énergétique du DTG.
L’évaluation sommaire du coût des travaux
Le DTG doit enfin comporter :
- une liste des travaux nécessaires à la conservation et à la mise en conformité de l’immeuble, en précisant les éléments concernés ;
- une échéance recommandée pour chacun d’eux, notamment sur les 10 années à venir ;
- une évaluation sommaire du coût des travaux projetés.
Ces informations constituent la base d’un véritable plan pluriannuel de travaux.
La réalisation du DTG
La qualité du DTG dépend largement du choix du professionnel et de la rigueur de la mission.
Le choix du diagnostiqueur
Le DTG doit être réalisé par une personne ou un organisme présentant des compétences techniques dans le domaine du bâtiment et répondant aux critères fixés par décret (formation, expérience, impartialité). Il peut s’agir :
- d’un architecte ;
- d’un bureau d’études techniques ;
- d’un diagnostiqueur immobilier certifié disposant des qualifications requises ;
- ou d’un thermicien ayant des compétences en audit énergétique.
Il est recommandé de demander plusieurs devis, de vérifier les références du prestataire et d’exiger un contenu conforme aux textes. Pour un immeuble de taille moyenne, les coûts se situent souvent entre 2 000 € et 5 000 €, selon la complexité et la localisation.
Le déroulement de la mission
La mission DTG se déroule généralement en plusieurs étapes :
- Préparation : collecte des documents (règlement de copropriété, procès-verbaux d’AG, carnet d’entretien, contrats d’entretien, factures de travaux, relevés de consommation énergétique, etc.).
- Visite de l’immeuble : inspection des parties communes intérieures et extérieures, des équipements techniques, éventuellement accès à certains lots pour vérifier des éléments particuliers.
- Analyse technique, juridique et financière à partir des observations et des documents fournis.
- Rédaction du rapport et élaboration d’un programme de travaux hiérarchisé et chiffré.
- Présentation en assemblée générale aux copropriétaires, avec échanges et réponses aux questions.
Le vote en assemblée générale
La décision de réaliser un DTG et le choix du prestataire sont votés en assemblée générale :
- inscription à l’ordre du jour par le syndic ;
- présentation des devis ;
- vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 ;
- répartition du coût du DTG entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.
Le plan pluriannuel de travaux
Le DTG constitue la base de la programmation des travaux sur le long terme et s’articule avec le plan pluriannuel de travaux (PPT), désormais obligatoire pour de nombreuses copropriétés à horizon 10 ans.
La hiérarchisation des travaux
Le rapport classe généralement les travaux en plusieurs catégories :
- Travaux urgents (sécurité, risques pour les personnes, désordres graves) : à programmer rapidement, parfois sous 1 an.
- Travaux à court terme (1 à 3 ans) : conservation du bâti, traitement de désordres susceptibles de s’aggraver.
- Travaux à moyen terme (3 à 7 ans) : amélioration énergétique, modernisation d’équipements, prévention de futures dégradations.
- Travaux à long terme (7 à 10 ans) : opérations lourdes mais non urgentes, améliorations de confort, embellissements liés à d’autres travaux.
L’estimation financière globale
Le DTG propose une estimation financière des travaux sur toute la période étudiée :
- coût total prévisionnel sur 10 ans ;
- répartition indicative par année ou par tranche de travaux ;
- première approche des financements possibles (fonds de travaux, emprunts, aides publiques).
Ces éléments représentent un socle pour calibrer le fonds de travaux et anticiper les appels de fonds futurs.
Le calendrier prévisionnel
Le calendrier renseigne sur :
- l’ordre logique des chantiers (étanchéité avant isolation, par exemple) ;
- les périodes de réalisation recommandées (saison, contraintes techniques) ;
- la durée estimée des travaux, afin de limiter l’impact sur les occupants.
L’utilisation du DTG dans la gestion de la copropriété
Le DTG n’est pas seulement un rapport technique : c’est un outil de pilotage pour le syndic et le conseil syndical.
La programmation annuelle des travaux
Chaque année, l’assemblée générale peut s’appuyer sur le DTG pour :
- faire le point sur les travaux réalisés et ceux restant à entreprendre ;
- prioriser les opérations à inscrire à l’ordre du jour de l’AG ;
- planifier les études préalables (maîtrise d’œuvre, diagnostics complémentaires, audits spécifiques).
L’ajustement du fonds de travaux
En fonction du volume de travaux à financer sur 10 ans, la copropriété peut ajuster le taux d’alimentation du fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel, mais souvent plus pour les immeubles anciens ou dégradés). DTG et fonds de travaux fonctionnent ainsi de pair pour assurer la pérennité de l’immeuble.
La recherche de financements
Le DTG constitue un support précieux pour :
- monter des dossiers d’aides (ANAH, MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE, aides locales) ;
- négocier un emprunt collectif auprès d’une banque ;
- justifier auprès des copropriétaires la nécessité des travaux et des efforts financiers associés.
Le DTG et la rénovation énergétique
Le volet énergétique du DTG prend une importance croissante avec les objectifs nationaux de réduction des consommations et la lutte contre les “passoires énergétiques”.
L’audit énergétique intégré
Lorsque c’est pertinent, le DTG peut intégrer un audit énergétique complète de l’immeuble :
- analyse des consommations actuelles (chauffage, eau chaude, ventilation, éclairage) ;
- identification des principales déperditions (toiture, murs, planchers bas, menuiseries) ;
- étude des systèmes (chaudières, sous-stations, régulation, VMC).
Cette analyse permet de construire des scénarios de travaux énergétiques cohérents.
Les scénarios de travaux énergétiques
Le diagnostiqueur peut proposer plusieurs scénarios :
- Scénario “minimal” : actions ciblées à coût modéré (régulation, équilibrage, isolation de réseaux, éclairage LED) pour des gains rapides.
- Scénario “intermédiaire” : travaux par étapes (isolation toiture, puis façades, puis changement de générateur de chaleur).
- Scénario “ambitieux” ou BBC : rénovation globale visant un niveau de performance élevé (classe énergétique A ou B), souvent avec recours à de nombreuses aides.
Les aides à la rénovation énergétique
Sur la base du DTG (et de l’éventuel audit), la copropriété peut mobiliser :
- MaPrimeRénov’ Copropriétés, sous conditions de gain énergétique et de travaux globaux ;
- l’éco-PTZ collectif pour financer le reste à charge ;
- les Certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
- les aides des collectivités locales (région, département, métropole, commune).
Le DTG lors de la vente d’un lot
Le DTG s’inscrit dans l’information obligatoire de l’acquéreur d’un lot de copropriété.
L’obligation d’information
Lorsque la copropriété dispose d’un DTG, ses conclusions (et le cas échéant le plan pluriannuel de travaux adopté) doivent être mises à la disposition de l’acquéreur, par l’intermédiaire du vendeur et du notaire. Les informations sur les travaux votés, les appels de fonds correspondants et le niveau du fonds de travaux doivent également être communiquées.
L’impact sur la négociation
Un DTG récent et sérieux :
- peut entraîner une décote si des travaux lourds et coûteux sont à prévoir rapidement ;
- peut au contraire rassurer l’acquéreur si un plan de travaux est bien maîtrisé et financé (fonds de travaux important, travaux déjà réalisés) ;
- limite les risques de litiges ultérieurs liés à une information incomplète sur l’état de la copropriété.
La responsabilité du vendeur
Le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur sur la situation de la copropriété : travaux votés (même non encore réalisés), charges exceptionnelles à venir, niveau des impayés, existence d’un DTG et de son contenu. À défaut d’information, l’acquéreur peut, dans certains cas, demander une indemnisation voire contester la vente.
La mise à jour du DTG
Comme tout diagnostic global, le DTG a une durée de pertinence limitée et doit être actualisé.
Quand actualiser le DTG ?
Il est pertinent de mettre à jour le DTG notamment :
- après la réalisation de travaux importants (ravalement, toiture, changement de chauffage) ;
- si de nouveaux désordres apparaissent ou s’aggravent ;
- lorsque la réglementation évolue de manière significative (DPE, obligations énergétiques) ;
- ou tout simplement lorsque le diagnostic a plus de 8 à 10 ans.
La procédure d’actualisation
La copropriété peut confier l’actualisation :
- au même diagnostiqueur (qui connaît déjà le bâtiment) ;
- ou à un nouveau prestataire, le cas échéant, en lui fournissant le précédent DTG et les documents à jour.
L’actualisation est généralement moins coûteuse qu’un DTG initial (environ 30 à 50 % du prix, selon l’ampleur de la mise à jour). Elle suit la même logique : vote en AG, mission, présentation du rapport.
Les pièges à éviter
Un DTG mal préparé ou mal utilisé peut perdre une grande partie de son intérêt.
Un DTG trop superficiel
Un diagnostic réalisé à la va-vite (visite expéditive, analyses sommaires, coûts très approximatifs) ne rend pas service à la copropriété. Il est préférable de :
- choisir un prestataire expérimenté, quitte à payer légèrement plus cher ;
- fournir un maximum de documents et d’informations ;
- prévoir une visite suffisamment longue pour un examen sérieux.
Un DTG qui reste dans un tiroir
Un DTG n’a de valeur que s’il est exploité :
- présentez-le aux copropriétaires (réunion dédiée, AG) ;
- intégrez-le comme base de travail pour le plan pluriannuel de travaux et le budget ;
- mettez à jour régulièrement l’avancement des actions prévues.
Un DTG sans concertation
Associer le conseil syndical dès la préparation du DTG (choix du prestataire, périmètre, objectifs) et organiser des temps d’échanges avec les copropriétaires favorise la compréhension et l’adhésion. Plus le diagnostic est partagé, plus il sera facile de faire voter les travaux et les financements.
Le DTG et les copropriétés en difficulté
Pour une copropriété fragilisée (impayés importants, dégradations, mauvaise image), le DTG est un outil clé de redressement.
Identifier les causes des difficultés
Le DTG met en lumière :
- les travaux différés depuis trop longtemps ;
- les équipements vétustes générant des charges excessives ;
- les désordres contribuant à la dévalorisation du patrimoine ;
- les faiblesses de gestion (absence de vision à long terme, faible fonds de travaux).
Structurer un plan de redressement
Sur cette base, la copropriété peut élaborer un plan de sauvegarde ou une convention d’OPAH Copropriété avec les collectivités :
- priorisation des travaux d’urgence (sécurité, étanchéité) ;
- échelonnement des autres travaux sur plusieurs années ;
- mobilisation d’aides renforcées pour les copropriétés en difficulté ;
- mise en place d’une véritable gouvernance (conseil syndical actif, syndic impliqué).
Suivre les progrès
Une actualisation du DTG au bout de quelques années permet de mesurer les progrès accomplis, d’ajuster le programme restant et de valoriser les efforts des copropriétaires (charges stabilisées, meilleure image, valorisation des lots). Le DTG devient alors la colonne vertébrale de la stratégie de redressement.
