Dans le vingtième arrondissement de Paris, 58 logements vont être construits boulevard Davout et proposés en bail réel solidaire. Vendus à moins de 5 000 euros le mètre carré, ces appartements doivent permettre à des familles qui ne peuvent pas acheter au prix du marché de devenir propriétaires dans la capitale.
Un programme de 58 logements boulevard Davout
Le projet se situe boulevard Davout, dans le vingtième arrondissement de Paris. Le terrain, aujourd’hui vide, doit accueillir un immeuble de neuf étages comprenant 58 logements. La particularité du programme est que tous les appartements seront proposés en bail réel solidaire, un dispositif destiné à réduire le coût d’accession à la propriété.
Le prix annoncé sera inférieur à 5 000 euros le mètre carré. Un logement de quatre pièces d’environ 80 mètres carrés pourrait ainsi être proposé autour de 400 000 euros. Cette somme reste importante, mais elle se situe en dessous des prix habituellement observés pour un logement familial dans Paris.
La Ville de Paris cherche à utiliser le bail réel solidaire comme un levier pour maintenir des familles dans la capitale. Dans de nombreux quartiers, la hausse des prix a éloigné les ménages qui souhaitent acheter un logement assez grand. Le dispositif leur offre une possibilité supplémentaire, sous réserve de respecter des conditions de ressources et d’occupation.
Le principe du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire sépare la propriété du logement et celle du terrain. L’acquéreur achète les murs de son appartement, tandis qu’un organisme de foncier solidaire conserve la propriété du sol. En ne payant pas le terrain au moment de l’achat, le ménage réduit le prix de départ de son logement.
L’acquéreur verse en contrepartie une redevance à l’organisme qui possède le foncier. Le montant de cette redevance dépend du programme et des règles locales. Le ménage devient bien propriétaire de son logement, mais il ne dispose pas de la même liberté qu’un propriétaire classique pour revendre ou louer son bien.
Le dispositif repose sur une logique durable. Le terrain reste séparé du logement et peut servir à plusieurs générations d’acquéreurs. Lorsqu’un appartement est revendu, les règles du bail encadrent le prix et vérifient que le nouveau propriétaire respecte lui aussi les conditions prévues.
Un prix inférieur à celui du marché
Le principal avantage du BRS est de réduire le prix d’achat. Dans une ville où le foncier représente une part très élevée du coût d’un logement, retirer le terrain de la transaction permet de proposer des appartements moins chers. La différence peut faciliter l’obtention d’un prêt et réduire le montant de l’apport nécessaire.
Le prix inférieur ne signifie pas que le logement est aidé sans contrepartie. Les acquéreurs doivent respecter un plafond de ressources et occuper le logement comme résidence principale. Le dispositif s’adresse donc à des ménages qui ont besoin d’un logement durable, pas à des investisseurs cherchant un placement locatif.
Les candidats doivent également tenir compte des frais habituels liés à l’achat. Les frais de notaire, les charges de copropriété, les travaux éventuels et le remboursement du crédit restent à leur charge. Le BRS réduit le coût du foncier, mais il ne supprime pas les dépenses liées à la propriété.
Des conditions pour devenir propriétaire
Les logements en bail réel solidaire sont réservés aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Une famille avec plusieurs enfants peut bénéficier d’un seuil différent de celui appliqué à une personne seule ou à un couple sans enfant.
Le ménage doit généralement acheter pour y vivre. Cette obligation vise à empêcher que les logements abordables soient utilisés pour la location touristique ou pour une opération spéculative. Le dispositif conserve ainsi une vocation sociale et résidentielle.
Les candidats doivent fournir des justificatifs de revenus et démontrer leur capacité à financer l’opération. Les organismes examinent aussi la composition du foyer et l’adéquation entre la taille du logement et les besoins de la famille. Dans le projet du boulevard Davout, l’objectif est notamment de permettre à des enfants d’avoir chacun leur chambre.
Une revente encadrée
Le BRS protège l’accessibilité du logement, mais il limite la liberté de revente. Le propriétaire ne peut pas fixer seul le prix comme il le ferait pour un appartement classique. Le montant doit respecter une formule prévue par le bail et rester compatible avec les plafonds du dispositif.
Lors de la revente, l’organisme foncier solidaire vérifie le respect des règles et peut proposer un acquéreur répondant aux conditions de ressources. Cette procédure peut prendre plus de temps qu’une vente ordinaire. Elle évite toutefois que le logement abordable ne disparaisse du parc après une seule transaction.
La plus value potentielle est donc limitée. Cette contrainte peut décourager les ménages qui souhaitent faire de leur logement un investissement. Elle constitue en revanche une garantie pour la collectivité, qui veut préserver un prix accessible sur une longue durée.
Les avantages pour les familles parisiennes
Le premier bénéfice concerne la possibilité de rester à Paris. Un ménage qui achète en BRS peut conserver son emploi, ses habitudes et les établissements scolaires de ses enfants. L’accession à la propriété devient possible sans devoir déménager très loin de la capitale.
Le logement apporte également une stabilité. Les familles ne dépendent plus d’un renouvellement de bail et peuvent aménager leur appartement sur le long terme. Cette sécurité peut faciliter les projets familiaux et réduire la pression liée aux hausses de loyers.
Le programme peut aussi contribuer à la diversité sociale du vingtième arrondissement. La construction de logements accessibles évite que certains quartiers ne deviennent réservés aux ménages les plus aisés. Elle soutient le maintien d’une population familiale dans une ville où les petits logements et les locations temporaires occupent une place importante.
Les limites du dispositif
Le nombre de logements disponibles reste limité. Un programme de 58 appartements ne peut répondre qu’à une petite partie de la demande parisienne. Les ménages intéressés peuvent donc être nombreux par rapport au nombre de logements proposés. La sélection risque d’être exigeante, même lorsque le projet s’adresse à des familles qui remplissent les conditions.
Le paiement d’une redevance foncière doit aussi être intégré dans le budget mensuel. Les candidats doivent additionner cette charge au crédit immobilier, aux charges de copropriété, aux impôts et aux dépenses courantes. Une mensualité d’achat inférieure ne garantit pas automatiquement une situation financière facile.
Enfin, le fonctionnement du BRS reste moins connu que l’achat classique. Les futurs propriétaires doivent comprendre les règles de revente, l’occupation du logement et la transmission du bail. Un accompagnement clair est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Un outil parmi d’autres
Le bail réel solidaire ne peut pas résoudre à lui seul la crise du logement à Paris. Il doit être combiné avec la construction de logements sociaux, la rénovation des immeubles existants et une politique de maîtrise des loyers. Son intérêt est de créer une offre intermédiaire entre la location sociale et l’achat classique.
Le projet du boulevard Davout illustre cette stratégie. La Ville cherche à produire des logements familiaux dans Paris, avec un prix d’achat inférieur au marché et des règles qui maintiennent l’avantage pour les ménages suivants. Le système demande un effort financier à la collectivité et une acceptation des contraintes par les acquéreurs.
Pour les familles qui pourront y accéder, ces 58 logements représenteront une occasion rare de devenir propriétaires dans la capitale. Pour les pouvoirs publics, ils serviront aussi de test grandeur nature afin d’évaluer la capacité du BRS à changer durablement le profil de l’accession parisienne.
Source : d’après Le Parisien, projet immobilier du boulevard Davout à Paris, article publié le 27 août 2026.
