Les frais de notaire sont souvent la mauvaise surprise lors d'un achat immobilier. En 2026, ils pèsent encore plus lourd qu'avant : depuis le 1er avril 2025, la grande majorité des départements français ont augmenté les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point. Sur un achat de 300 000 €, la facture supplémentaire dépasse 1 500 euros. Ce guide explique exactement comment ces frais sont calculés, qui peut être exonéré de la hausse, et comment les minimiser légalement.
Ce que l'on appelle "frais de notaire" : la réalité derrière le chiffre
Le terme "frais de notaire" est en réalité trompeur : la rémunération propre du notaire ne représente qu'une petite fraction du total. Ces frais se décomposent en trois grandes catégories :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : collectés par le notaire pour le compte du Trésor public (département, commune et État). C'est la plus grande part, environ 75 à 80% du total des frais.
- Les débours : frais engagés par le notaire pour le compte de l'acheteur (extrait cadastral, état hypothécaire, frais de géomètre, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière...). Environ 10 à 15% du total.
- Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée par décret de l'office notarial. Elle est calculée selon un barème dégressif par tranches et représente environ 7 à 10% du total des frais.
En pourcentage du prix d'achat, les frais de notaire représentent globalement :
- 7 à 9% dans l'ancien (après la hausse des DMTO en 2025 dans la majorité des départements)
- 2 à 3% dans le neuf (logement acheté sur plan ou récemment construit)
La hausse des DMTO depuis le 1er avril 2025 : ce qui a changé
La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à augmenter leur taux de DMTO de 0,5 point supplémentaire, de manière temporaire. Cette mesure est valable jusqu'au 30 avril 2028.
Les nouveaux taux
Avant cette réforme, le taux départemental des DMTO était plafonné à 4,5% du prix de vente pour les biens anciens. Avec la hausse, il peut atteindre jusqu'à 5%.
À ces 5% s'ajoutent la taxe communale (1,2% dans la plupart des cas) et le prélèvement pour frais d'assiette de l'État (2,37% sur les DMTO). Au total, le taux effectif des DMTO dans les départements qui ont appliqué la hausse dépasse désormais les 5,8%.
Quels départements ont appliqué la hausse ?
La très grande majorité des conseils départementaux ont voté cette hausse dans les mois suivant la promulgation de la loi. À la date du 1er avril 2025, les premiers ont appliqué le nouveau taux. Quelques départements ont choisi de ne pas l'appliquer, notamment pour attirer les investisseurs immobiliers sur leur territoire. Il est conseillé de vérifier le taux exact applicable dans le département concerné par votre achat auprès de votre notaire ou du service des impôts fonciers.
L'impact chiffré sur votre achat
| Prix d'achat | DMTO avant hausse (~4,5%) | DMTO après hausse (~5%) | Supplément |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | ~10 500 € | ~11 250 € | +750 € |
| 200 000 € | ~14 000 € | ~15 000 € | +1 000 € |
| 300 000 € | ~21 000 € | ~22 500 € | +1 500 € |
| 400 000 € | ~28 000 € | ~30 000 € | +2 000 € |
| 600 000 € | ~42 000 € | ~45 000 € | +3 000 € |
Ces montants sont des estimations basées sur un taux départemental porté de 4,5% à 5%. Le total des frais de notaire inclut en plus les débours et les émoluments du notaire.
Comment sont calculés les DMTO ?
Les droits de mutation à titre onéreux pour un logement ancien sont calculés sur le prix de vente total (prix de vente brut, hors mobilier). La formule est la suivante :
- Taxe départementale : prix × taux départemental (4,5% ou 5% selon le département)
- Taxe communale : prix × 1,2%
- Prélèvement pour frais d'assiette (État) : taxe départementale × 2,37%
- Contribution de sécurité immobilière : prix × 0,1% (minimum 15 €)
Pour un appartement acheté 250 000 € dans un département ayant appliqué la hausse (taux 5%) :
- Taxe départementale : 250 000 × 5% = 12 500 €
- Taxe communale : 250 000 × 1,2% = 3 000 €
- Prélèvement État : 12 500 × 2,37% = 296,25 €
- CSI : 250 000 × 0,1% = 250 €
- Total DMTO : environ 16 046 €
À cela s'ajoutent les débours (environ 1 000 à 1 500 €) et les émoluments du notaire (environ 2 000 à 3 000 € pour ce prix). Le total des frais de notaire avoisinerait donc 19 000 à 20 500 €, soit environ 7,6 à 8,2% du prix d'achat.
Qui est exonéré de la hausse des DMTO ?
La loi prévoit des exonérations de la surtaxe de 0,5 point pour certaines catégories d'acheteurs. Il s'agit d'une exonération de la hausse uniquement, pas des DMTO de base.
Les primo-accédants
Les primo-accédants peuvent bénéficier d'une exonération de la surtaxe DMTO à condition de remplir toutes les conditions suivantes :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte authentique
- Acquérir un bien destiné à être sa résidence principale (y habiter au moins 8 mois par an)
- Conserver le bien comme résidence principale pendant au moins 3 ans après l'acquisition (sous peine de régularisation)
Cette exonération a été confirmée par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (Bofip) dans une note du 17 juin 2026. Elle s'applique bien sur la totalité des DMTO, pas seulement sur la fraction correspondant à la hausse de 0,5 point.
Les personnes handicapées
Les acquéreurs en situation de handicap peuvent également être exonérés, sous certaines conditions :
- Titulaires de l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH)
- Titulaires d'une pension d'invalidité de 2e ou 3e catégorie
- Titulaires de l'Allocation d'Éducation de l'Enfant Handicapé (AEEH)
- Titulaires de la Carte Mobilité Inclusion (CMI) mention invalidité
Ces exonérations concernent l'achat de la résidence principale. Elles ont été précisées dans la note Bofip du 17 juin 2026.
Les victimes de catastrophe
Les personnes dont la résidence principale est devenue inhabitable suite à une catastrophe naturelle ou technologique peuvent également bénéficier de l'exonération lors de l'achat d'un nouveau logement destiné à remplacer leur ancienne résidence principale.
Règles spécifiques pour les couples
La situation est plus complexe pour les couples :
Couples mariés sous régime communautaire : les deux époux doivent remplir les conditions de primo-accédant pour que l'exonération s'applique à la totalité de l'achat. Si l'un des deux a déjà été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédentes, l'exonération ne s'applique pas pour l'achat commun.
Couples en indivision (non mariés ou mariés sous séparation de biens) : l'exonération s'applique uniquement à la quote-part du conjoint qui remplit les conditions. Par exemple, si deux personnes achètent à 50/50 et qu'une seule est primo-accédante, seuls les DMTO calculés sur la moitié du prix bénéficient de l'exonération.
Achat avec fonds propres par un seul époux : dans certains régimes matrimoniaux, un époux peut acquérir seul un bien avec ses fonds propres. Dans ce cas, seule sa situation personnelle est prise en compte pour l'exonération.
Les émoluments du notaire : une rémunération réglementée
Contrairement aux idées reçues, les notaires ne fixent pas librement leurs honoraires pour les actes authentiques. Les émoluments sont calculés selon un barème dégressif par tranches, fixé par décret :
- De 0 à 6 500 € : 3,945%
- De 6 500 à 17 000 € : 1,627%
- De 17 000 à 60 000 € : 1,085%
- Au-delà de 60 000 € : 0,814%
À ces montants s'ajoute la TVA à 20%. Pour un bien de 200 000 €, les émoluments propres du notaire représentent environ 1 800 à 2 000 € TTC.
Sur les honoraires de négociation (quand le notaire joue aussi le rôle d'agent immobilier), les tarifs sont libres et peuvent être négociés.
Frais de notaire dans le neuf : une réduction significative
Pour un logement neuf acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais de notaire sont beaucoup plus réduits :
- Les DMTO sont calculés uniquement sur la quote-part du terrain (et non sur la valeur totale du bien), soit en pratique un taux global d'environ 0,715%
- Les débours et émoluments restent similaires à l'ancien
- Au total, les frais représentent environ 2 à 3% du prix du bien
Sur un achat neuf de 300 000 €, l'économie par rapport à l'ancien peut atteindre 15 000 à 18 000 €. C'est l'un des avantages fiscaux de l'achat dans le neuf, qui compense en partie le prix au m² généralement plus élevé.
5 façons légales de réduire ses frais de notaire
1. Déduire la valeur du mobilier et des équipements
Les DMTO sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier, à l'exclusion des meubles et équipements. Si la vente inclut des biens mobiliers (cuisine équipée, électroménager, meubles, volets motorisés...), leur valeur peut être déduite de la base de calcul des DMTO.
Pour cela, il faut établir une liste précise et argumentée de ces éléments avec leur valeur actuelle (valeur de seconde main, pas valeur à neuf), annexée à l'acte de vente. L'administration fiscale peut contester les évaluations excessives. Sur un achat de 300 000 € avec 15 000 € de mobilier clairement identifié, l'économie sur les DMTO peut atteindre 800 à 900 €.
2. Séparer les honoraires d'agence de la base imposable
Si vous passez par une agence immobilière avec mandat de l'acheteur (mandat de recherche), les honoraires d'agence payés par l'acheteur peuvent être exclus de la base de calcul des DMTO. En revanche, les honoraires inclus dans le prix de vente (payés par le vendeur ou inclus dans le FAI — Frais d'Agence Inclus) font partie de la base imposable.
3. Acheter dans le neuf ou dans un immeuble récent
Pour bénéficier des frais réduits du neuf, le logement doit avoir été construit il y a moins de 5 ans et n'avoir jamais été revendu. Si vous achetez un appartement construit il y a 4 ans à un investisseur, les frais de notaire sont ceux du neuf, avec des DMTO très réduits.
4. Se prévaloir de l'exonération primo-accédant ou handicapé
Si vous remplissez les conditions décrites plus haut, vérifiez systématiquement avec votre notaire si vous bénéficiez de l'exonération de la surtaxe DMTO. Cette information doit être déclarée lors de la signature de l'acte authentique, avec les justificatifs appropriés.
5. Négocier les honoraires libres du notaire
Sur les actes où les honoraires sont libres (notamment les actes de partage, les consultations juridiques, les honoraires de recherche...), il est tout à fait possible de négocier. Pour les actes réglementés (ventes immobilières classiques), les émoluments sont fixes et non négociables. En revanche, certains notaires proposent des remises sur leurs émoluments dans la limite légale de 10% pour les transactions supérieures à 100 000 €.
Le moment du paiement des frais de notaire
Les frais de notaire sont dus et payés le jour de la signature de l'acte authentique (acte définitif de vente). Il ne faut pas les confondre avec le dépôt de garantie versé à la signature du compromis de vente (généralement 5 à 10% du prix de vente, qui vient en déduction du prix total le jour de l'acte).
Le délai entre le compromis de vente et l'acte authentique est généralement de 2 à 3 mois, temps nécessaire pour obtenir le crédit immobilier, purger les délais légaux (droit de préemption de la mairie, etc.) et réaliser toutes les vérifications notariales.
Questions fréquentes
Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?
Techniquement, oui. Certaines banques proposent des crédits à 110% (prix du bien + frais de notaire). Cependant, ces offres sont plus rares depuis que les banques ont durci leurs critères d'octroi. La grande majorité des banques exigent que les frais de notaire soient couverts par l'apport personnel de l'emprunteur. C'est d'ailleurs l'apport minimum généralement demandé : être capable de payer ses frais de notaire.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Le taux départemental des DMTO varie selon les départements (entre 4,5% pour ceux qui n'ont pas appliqué la hausse et 5% pour ceux qui l'ont appliquée). Les débours et émoluments sont en revanche identiques sur tout le territoire, car réglementés nationalement.
Peut-on récupérer les frais de notaire si l'achat échoue ?
Si l'acte authentique est signé puis annulé (ce qui est très rare), une procédure de restitution des droits perçus peut être engagée. En revanche, si la vente n'arrive pas à son terme (avant la signature de l'acte), il n'y a généralement pas eu de perception des droits de mutation, et les seuls frais à prévoir concernent les honoraires du notaire pour les démarches déjà effectuées.
