En 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur de toutes les discussions autour de l'immobilier. L'interdiction de louer les logements classés G est entrée en vigueur le 1er janvier 2025, et le calendrier des restrictions s'accélère pour les années à venir. À cela s'ajoute une modification importante du mode de calcul du DPE en 2026, qui avantage les logements chauffés à l'électricité. Ce guide complet fait le point sur tout ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir en 2026.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
En France, les logements sont classés de A à G selon leur performance énergétique et climatique. Le DPE prend en compte deux critères : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kgCO₂eq/m²/an). La classe retenue est la plus défavorable des deux.
- Classe A : moins de 70 kWh/m²/an — logement très économe
- Classe B : 70 à 110 kWh/m²/an
- Classe C : 110 à 180 kWh/m²/an
- Classe D : 180 à 250 kWh/m²/an
- Classe E : 250 à 330 kWh/m²/an
- Classe F : 330 à 420 kWh/m²/an — passoire thermique
- Classe G : plus de 420 kWh/m²/an — passoire thermique
On parle de passoire thermique pour les logements classés F ou G. Selon les estimations, environ 5,2 millions de logements en France entrent dans cette catégorie. Ils représentent à la fois un coût énergétique élevé pour leurs occupants et un impact environnemental significatif.
Le calendrier des interdictions de location : ce qui est en vigueur en 2026
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques. Ce calendrier s'applique aux nouvelles locations et renouvellements de bail :
| Date | Classe concernée | Seuil de consommation |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Logements G | Plus de 420 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2028 | Logements F | 330 à 420 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2034 | Logements E | 250 à 330 kWh/m²/an |
En clair : depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire ne peut plus proposer à la location un logement classé G, que ce soit pour une nouvelle location ou pour le renouvellement d'un bail existant. Les locataires en cours de bail dans un G ne sont pas expulsés, mais le bailleur ne peut plus signer un nouveau contrat ou renouveler.
Le projet de loi logement d'avril 2026 et les nouvelles discussions
Un nouveau projet de loi logement, présenté au Parlement le 24 avril 2026, prévoit notamment de discuter de la possibilité de relouer des passoires thermiques dans certaines conditions. Il s'agit d'assouplissements potentiels pour les propriétaires ayant engagé des travaux ou faisant face à des difficultés. À la date du 25 juin 2026, ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur et font l'objet de débats parlementaires. Les propriétaires doivent donc continuer à respecter le calendrier en vigueur.
Le nouveau calcul du DPE en 2026 : une bonne nouvelle pour les logements électriques
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé pour s'aligner sur la valeur européenne. C'est un changement technique important mais aux conséquences concrètes majeures.
Auparavant, le calcul du DPE en France appliquait un coefficient de 2,58 pour convertir les kWh d'électricité consommée en énergie primaire. Ce coefficient défavorisait les logements chauffés à l'électricité par rapport à ceux chauffés au gaz. Le nouveau coefficient, abaissé à 2,3 (valeur conforme à la directive européenne), réduit mécaniquement la consommation d'énergie primaire calculée pour les logements électriques.
Résultat concret : un logement chauffé à l'électricité peut désormais gagner une ou deux lettres sur son étiquette DPE sans aucun travaux. Un F peut passer en E, un G peut passer en F ou même en E. Pour les propriétaires concernés, cela change radicalement la situation réglementaire. Un logement qui était interdit à la location (G) peut redevenir louable (E ou F) avec le nouveau coefficient. Une vraie opportunité à vérifier avec un diagnostiqueur certifié.
Faut-il refaire son DPE en 2026 ?
Si votre logement est chauffé à l'électricité et classé F ou G selon un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026, il peut être très intéressant de faire réaliser un nouveau DPE. Les frais d'un DPE varient généralement entre 100 et 250 euros, un investissement qui peut vous permettre de relancer une location bloquée par la réglementation.
Attention : le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Depuis la loi du 30 juin 2025, chaque DPE est muni d'un QR code permettant de vérifier sa validité sur le site de l'Ademe, et chaque certificat de diagnostiqueur comporte lui aussi un QR code de certification. Ces mesures visent à lutter contre les fraudes aux DPE qui avaient été signalées dans certains secteurs géographiques.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leurs loyers. Cette mesure s'applique :
- À la révision annuelle du loyer via l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
- Au réajustement lors du renouvellement du bail
- À la relocation (si le bien peut encore être loué selon les règles en vigueur)
En pratique, cela signifie que les loyers des passoires thermiques sont gelés depuis plus de 3 ans. Pour les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Toulouse, etc.), l'encadrement des loyers à la relocation s'ajoute à ce gel.
Ce gel ne s'applique pas aux logements classés E, D, C, B ou A. Ces propriétaires peuvent continuer à indexer leurs loyers sur l'IRL.
L'audit énergétique obligatoire : une étape clé pour vendre
Depuis avril 2023, tout propriétaire qui vend un logement classé F ou G (passoire thermique) doit fournir, en plus du DPE, un audit énergétique. Ce document, plus complet que le DPE seul, présente :
- Un état des lieux détaillé des performances du logement (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries)
- Au moins deux scénarios de travaux de rénovation, dont au moins un permettant d'atteindre la classe B
- Une estimation du coût des travaux pour chaque scénario
- Les aides financières disponibles (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE...)
L'audit énergétique est réalisé par un diagnostiqueur certifié ou un bureau d'études thermiques. Son coût varie généralement entre 500 et 1 500 euros selon la taille du logement. Il est à la charge du vendeur et doit être présenté dès la première visite du bien.
Cette obligation s'étendra progressivement aux logements classés E (à partir de janvier 2025 initialement, mais le calendrier a été ajusté).
Les obligations du propriétaire bailleur en 2026
Mentions obligatoires dans les annonces immobilières
Toute annonce immobilière de location doit mentionner :
- La classe énergétique du logement (lettre A à G)
- La classe climatique (émissions GES, lettre A à G)
- Le montant estimé des charges énergétiques annuelles
- La période de référence pour cette estimation (généralement la fourchette basse et haute)
Si le logement est classé F ou G, l'annonce doit mentionner clairement qu'il s'agit d'un logement à consommation énergétique excessive. Ces mentions sont obligatoires depuis 2022 et les manquements exposent à des amendes administratives.
Ce qui n'oblige pas encore à faire des travaux
Contrairement à une idée répandue, le DPE n'oblige pas le propriétaire bailleur à réaliser des travaux de rénovation énergétique. L'interdiction de louer vise à l'inciter fortement à le faire, mais il n'existe pas d'obligation légale directe de travaux pour les propriétaires de passoires thermiques qui seraient hors des cas d'interdiction de location. En revanche, dans le cadre de certaines copropriétés ou de plans locaux d'urbanisme, des obligations peuvent s'appliquer.
MaPrimeRénov' en 2026 : les aides à la rénovation
MaPrimeRénov' est la principale aide de l'État pour la rénovation énergétique des logements. Elle a connu une période d'incertitude en début d'année 2026 : faute de budget voté dans les délais, le guichet a été temporairement suspendu. Il a depuis repris, mais avec des modifications de barèmes et de conditions qui varient selon les mois.
Globalement en 2026, MaPrimeRénov' reste accessible pour :
- Les propriétaires occupants et bailleurs
- Tous les niveaux de revenus (avec des taux d'aide variables)
- Les travaux mono-geste (isolation de combles, remplacement de chaudière, pompe à chaleur)
- Les rénovations globales (permettant un saut de deux classes minimum)
Pour les propriétaires de passoires thermiques souhaitant rénover pour pouvoir louer ou vendre dans de meilleures conditions, les aides peuvent couvrir entre 25% et 70% des travaux selon les revenus du ménage. Les ménages les plus modestes bénéficient en plus de l'avance MaPrimeRénov' (versement à l'avance plutôt qu'en remboursement) et de l'Éco-PTZ (prêt à taux zéro pour financer le reste).
Sanctions et risques pour le propriétaire bailleur
En cas de location illégale d'un logement G depuis janvier 2025
Le propriétaire qui continue de mettre en location un logement classé G (ou qui renouvelle un bail pour un tel logement) s'expose à plusieurs risques :
- Action en justice du locataire : le locataire peut saisir le tribunal pour demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts
- Suspension du loyer : dans certains cas, le juge peut ordonner la consignation du loyer jusqu'à la réalisation des travaux
- Refus du juge de valider le congé pour vente : le bailleur peut ne pas pouvoir récupérer son bien aussi facilement en cas de litige
Il n'existe pas, à ce stade, d'amende administrative directe pour un propriétaire qui loue illégalement un G. Mais la jurisprudence évolue rapidement et les recours des locataires sont de plus en plus fréquents devant les tribunaux d'instance.
En cas de non-respect du gel des loyers
Si un bailleur augmente illégalement le loyer d'une passoire thermique, le locataire peut demander au tribunal le remboursement des sommes indûment perçues avec intérêts. La DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement) peut également être saisie dans les zones d'encadrement des loyers.
Comment améliorer la note DPE de son logement
Les travaux les plus efficaces par rapport à leur coût
- Isolation des combles : c'est le chantier avec le meilleur rapport coût/efficacité. Un comble non isolé représente jusqu'à 30% des déperditions thermiques d'un logement. Coût : 20 à 50 €/m², aidé à hauteur de 50 à 75% via MaPrimeRénov'.
- Isolation des murs par l'extérieur (ITE) : plus coûteuse (100 à 200 €/m²) mais très efficace pour les maisons. Elle permet d'améliorer la classe DPE de deux à trois lettres dans certains cas.
- Remplacement du système de chauffage : passer d'une chaudière fioul ou gaz à une pompe à chaleur est souvent le levier le plus puissant pour améliorer le score GES. Coût : 10 000 à 20 000 €, aidé entre 25% et 70%.
- Isolation du plancher bas : moins visible mais représente 7 à 10% des déperditions. Coût modéré et aide disponible.
- Remplacement des fenêtres : utile mais moins efficace qu'on ne le croit souvent. À combiner avec d'autres travaux.
L'importance d'un diagnostic actualisé avant tous travaux
Avant de lancer un chantier de rénovation, il est vivement conseillé de faire réaliser un audit énergétique complet. Il permettra de prioriser les travaux en fonction du rapport coût/efficacité et de s'assurer que l'ensemble atteindra bien la classe D ou C visée pour relancer la location ou la valorisation à la vente.
Questions fréquentes
Mon logement G est loué depuis 3 ans. Que se passe-t-il ?
Si le bail a été signé avant le 1er janvier 2025, le locataire peut rester dans le logement. L'interdiction concerne uniquement les nouvelles locations et les renouvellements de bail. À l'échéance du bail, si vous souhaitez le renouveler, vous ne pourrez pas le faire sans avoir effectué des travaux permettant de sortir de la classe G (ou si le nouveau DPE électrique 2026 améliore la note).
Mon locataire peut-il me demander des travaux maintenant ?
Oui. Le locataire d'un logement F ou G peut demander à son propriétaire d'engager un plan de rénovation. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. La loi renforce progressivement les droits des locataires de passoires thermiques.
Puis-je vendre un logement classé G sans le rénover ?
Oui, la vente est possible. Mais vous devez fournir un audit énergétique en plus du DPE. L'acheteur sera informé de l'état du logement et des travaux nécessaires. La valeur verte (écart de prix entre un logement bien noté et une passoire) peut représenter jusqu'à 15 à 20% du prix de vente dans certains marchés, selon les études de la Fnaim et de l'Ademe.
