La vidéosurveillance dans les parties communes d'une copropriété est un sujet qui soulève régulièrement des tensions entre syndics, copropriétaires et locataires. En 2026, la réglementation applicable croise les règles du droit de la copropriété (décision d'assemblée générale obligatoire), le RGPD européen et les dispositions françaises de la loi Informatique et Libertés. Un dispositif installé sans respecter cette réglementation expose le syndicat des copropriétaires à des sanctions de la CNIL et à des recours judiciaires initiés par les résidents.

Où peut-on légalement installer des caméras dans une copropriété

Les caméras peuvent filmer les parties communes de l'immeuble : hall d'entrée, couloirs, escaliers, parking souterrain, cave collective, ascenseurs et zones de livraison. Ces espaces appartiennent à l'ensemble des copropriétaires et peuvent faire l'objet d'une surveillance vidéo dans le respect du cadre légal applicable.

Il est formellement interdit de filmer les parties privatives ou les espaces qui y conduisent de manière à permettre d'identifier les allées et venues individuelles devant chaque appartement. Une caméra orientée directement vers la porte d'un logement, même depuis un couloir commun, porte atteinte à la vie privée des occupants et expose le syndicat à des recours fondés sur l'article 9 du Code civil.

Les caméras ne peuvent pas non plus filmer la voie publique. Dès qu'un angle de vue capture une portion du trottoir ou de la rue depuis la façade ou l'entrée de l'immeuble, une autorisation préfectorale de vidéoprotection de la voie publique est requise en vertu du code de la sécurité intérieure. Cette contrainte est fréquemment ignorée lors des installations en façade, créant une situation irrégulière que la CNIL peut relever lors d'un contrôle.

Le vote en assemblée générale : une étape incontournable

L'installation d'un système de vidéosurveillance dans les parties communes constitue une décision collective soumise au vote de l'assemblée générale. Elle relève de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

La résolution soumise au vote doit décrire précisément l'emplacement prévu des caméras, les finalités du traitement, les modalités d'accès aux images, la durée de conservation et le responsable du traitement. Un dispositif installé à l'initiative du seul syndic, sans décision d'assemblée générale, est illégal. Tout copropriétaire peut en demander le retrait en justice, aux frais du syndicat.

Les obligations du syndicat en tant que responsable de traitement RGPD

Depuis l'entrée en application du RGPD en mai 2018, le syndicat des copropriétaires est qualifié de responsable de traitement pour le système de vidéosurveillance qu'il exploite. À ce titre, il est soumis à une série d'obligations précises.

La tenue d'un registre des traitements est obligatoire. Ce document interne, non transmis à la CNIL sauf contrôle, recense les finalités du traitement (sécurité des personnes et des biens), les catégories de données traitées, les destinataires des images, les durées de conservation et les mesures de sécurité mises en œuvre. Ce registre doit être actualisé à chaque modification du dispositif.

L'information des personnes concernées est une obligation fondamentale. Des affichettes conformes aux exigences RGPD doivent être apposées de manière visible à l'entrée de chaque zone filmée. Elles mentionnent la finalité du traitement, l'identité et les coordonnées du responsable de traitement, la durée de conservation des images et les droits des personnes ainsi que la façon de les exercer.

La durée de conservation des enregistrements

La CNIL recommande une durée de conservation des images ne dépassant pas un mois. Une durée de 15 à 30 jours est la plus courante dans les copropriétés. Au-delà de cette période, les enregistrements doivent être automatiquement effacés par écrasement circulaire du dispositif de stockage.

En cas d'incident constaté pendant la durée de conservation, un extrait des images peut être isolé et conservé plus longtemps dans le cadre du traitement de l'incident ou du dépôt de plainte. Ces images extraites deviennent des pièces à conviction et suivent les règles de la procédure judiciaire. Le reste des enregistrements sans lien avec l'incident doit néanmoins être effacé dans les délais normaux.

Qui peut accéder aux images enregistrées

L'accès aux enregistrements doit être strictement limité et formellement encadré. En pratique, le syndic professionnel ou le syndic bénévole dispose d'un accès dans le cadre de ses missions. Le conseil syndical peut désigner un référent habilité. Le gardien ou le responsable de la sécurité de l'immeuble peut être autorisé pour une surveillance au quotidien. Les officiers de police judiciaire peuvent obtenir communication des images dans le cadre d'une enquête sur présentation d'une réquisition judiciaire.

Un résident qui souhaite accéder aux images qui le concernent personnellement peut exercer son droit d'accès auprès du responsable de traitement. La réponse doit intervenir dans un délai d'un mois. Le responsable est en droit de refuser de communiquer des séquences qui mettraient en cause la vie privée d'autres personnes capturées dans les mêmes images.

Les sanctions en cas de non-respect

La CNIL dispose d'un pouvoir de contrôle et de sanction. En cas de manquements constatés (absence d'information affichée, durée de conservation excessive, accès non encadré, absence de registre), elle peut prononcer des mises en demeure assorties de délais de mise en conformité. En cas de persistance des manquements ou de violation grave, des sanctions financières peuvent suivre. Bien que les montants les plus élevés aient concerné de grandes entreprises, les copropriétés ne sont pas exemptes de poursuites.

Sur le plan civil, tout résident qui s'estime lésé par un dispositif de vidéosurveillance non conforme peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la suppression des caméras litigieuses et obtenir des dommages et intérêts. Ces recours se développent dans les copropriétés où le climat entre résidents est dégradé et où les caméras ont été installées sans concertation suffisante.

Le cas particulier des caméras à reconnaissance faciale

Les systèmes de vidéosurveillance couplés à de la reconnaissance faciale ou biométrique entrent dans la catégorie des traitements de données biométriques, soumis à un régime juridique encore plus strict. En 2026, leur déploiement dans des espaces communs de copropriété n'est pas légalement permis en dehors de conditions très restrictives liées à des impératifs de sécurité nationale ou d'intérêt public, qui ne s'appliquent pas aux immeubles résidentiels ordinaires.