Comparaison complète syndic professionnel et bénévole : avantages, inconvénients, coûts, transitions, assistance, critères de choix.
La loi offre aux copropriétés le choix entre deux types de syndic : le syndic professionnel (cabinet spécialisé) et le syndic bénévole (copropriétaire élu). Chacun présente des avantages et inconvénients selon la taille et les besoins de la copropriété.
C'est la formule la plus répandue, notamment dans les copropriétés de taille moyenne à importante.
Le syndic professionnel est une entreprise spécialisée : équipe dédiée (gestionnaires, comptables, juristes), couverture d'assurance professionnelle obligatoire, garantie financière en cas de détournement, moyens matériels (logiciel, réseau de prestataires). Le syndic est désigné en AG pour une durée maximale de 3 ans renouvelable.
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Plusieurs atouts justifient ce choix : expertise technique et juridique pointue, disponibilité permanente et réactivité, gestion rigoureuse de la comptabilité, réseau de prestataires référencés, assurance couvrant les erreurs de gestion, continuité de service (pas de dépendance à une personne). Pour les copropriétés complexes, c'est souvent indispensable.
Le syndic professionnel présente aussi des limites : coût élevé (1 000 à 3 000€ par lot et par an), manque de proximité parfois ressenti, multiplication des frais supplémentaires hors forfait, turnover des gestionnaires dans les gros cabinets, risque de gestion standardisée peu personnalisée. La relation peut devenir purement commerciale.
La rémunération comprend : honoraires de base (forfait annuel par lot), prestations complémentaires facturées à part (travaux, contentieux, AG extraordinaire), frais de gestion courante, commissions sur certaines opérations. Lisez attentivement le contrat pour éviter les mauvaises surprises.
Cette formule, plus rare, convient particulièrement aux petites copropriétés.
Un copropriétaire est élu syndic par l'AG : il assure gratuitement les missions du syndic, il est soumis aux mêmes obligations légales qu'un professionnel, il peut se faire assister par des prestataires externes, il reste copropriétaire avec ses droits de vote. Le mandat est généralement d'un an renouvelable.