Le syndic bénévole engage sa responsabilité personnelle comme un syndic professionnel. Responsabilité civile, pénale, contractuelle : découvrez vos obligations, les risques réels et comment vous protéger efficacement.
Beaucoup de copropriétaires qui acceptent la fonction de syndic bénévole l'ignorent : aux yeux de la loi, le syndic bénévole a exactement les memes obligations et les memes responsabilités qu'un syndic professionnel. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ne font aucune distinction.
Le syndic bénévole est un mandataire au sens des articles 1984 et suivants du Code civil. L'assemblée générale lui confie un mandat de gestion, et il doit l'exécuter avec diligence, loyaute et compétence. Ce mandat entraine trois types de responsabilité :
Le syndic bénévole est lie au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat. Ce mandat decoule du vote de l'assemblée générale qui le désigné (article 17-2 de la loi de 1965). Ses obligations principales :
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Le syndic bénévole engage sa responsabilité contractuelle des lors qu'il commet une faute dans l'exécution de son mandat. Les cas les plus fréquents en jurisprudence :
C'est le syndicat des copropriétaires (represente par le nouveau syndic) qui agit en justice contre l'ancien syndic bénévole fautif. L'action se prescrit par 5 ans a compter de la cessation du mandat (art. 2224 Code civil).
Le syndicat doit prouver trois elements :
Le syndic est responsable de l'entretien et de la sécurité des parties communes. Si un défaut d'entretien cause un dommage a un tiers (locataire, visiteur, passant, voisin), le syndicat — et par ricochet le syndic en cas de faute personnelle — peut etre mis en cause.
En principe, c'est le syndicat des copropriétaires (personne morale) qui est responsable envers les tiers. Mais le syndic bénévole peut voir sa responsabilité personnelle engagee dans deux cas :