Le règlement de copropriété est la loi de l'immeuble. Ce guide détaille son contenu obligatoire, la procédure de modification, la mise en conformité imposée par la loi Élan, les majorités requises, les clauses réputées non écrites et les pièges à éviter en 2026.
Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition des charges, la distinction entre parties communes et privatives, et les règles de vie collective. Pourtant, de nombreux règlements datent de plusieurs décennies et contiennent des clauses obsolètes, illégales ou inadaptées. La loi Élan de 2018 a imposé une mise en conformité que beaucoup de copropriétés n'ont toujours pas réalisée en 2026. Ce guide fait le point complet.
Le règlement de copropriété est un document contractuel obligatoire établi lors de la création de la copropriété (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Il est publié au fichier immobilier (service de la publicité foncière) et s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui acquièrent un lot après sa rédaction. C'est, en quelque sorte, la « constitution » de l'immeuble.
Deux textes fondamentaux encadrent le règlement :
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Le règlement de copropriété doit obligatoirement contenir :
On confond souvent les deux. L'état descriptif de division (EDD) est un document technique qui identifié et numérote chaque lot avec ses tantièmes. Il est souvent annexé au règlement mais peut en être distinct. L'EDD n'a pas de valeur contractuelle : c'est un document d'identification foncière. Le règlement, lui, a une valeur contractuelle et réglementaire qui s'impose à tous.
La loi Élan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a modifié profondément le droit de la copropriété. Elle a notamment imposé que les règlements de copropriété soient mis en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis leur rédaction.
L'article 209 de la loi Élan prévoit deux types de mise en conformité :
La loi Élan a introduit une distinction claire entre trois catégories :