Guide complet sur le fonds de travaux obligatoire : constitution, montant, utilisation, avantages, gestion et bonnes pratiques en 2025.
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire instaurée par la loi ALUR de 2014. Son objectif : permettre aux copropriétés d'anticiper et de financer les travaux de conservation et d'entretien sans recourir à des appels de fonds exceptionnels trop lourds pour les copropriétaires.
La constitution du fonds de travaux est obligatoire pour la majorité des copropriétés.
Toutes les copropriétés sont concernées, sauf : les copropriétés de moins de 10 lots, les copropriétés dont le syndic est bénévole, les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. Pour les autres, l'alimentation du fonds est automatique et obligatoire, sauf vote contraire de l'AG à l'unanimité (quasi impossible à obtenir).
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L'obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Depuis cette date, toutes les assemblées générales doivent prévoir le versement au fonds de travaux dans le budget annuel.
Le non-respect de cette obligation expose le syndic à des sanctions : responsabilité civile et pénale du syndic, nullité potentielle de l'AG si le fonds n'est pas prévu au budget, action en justice des copropriétaires pour forcer la constitution du fonds. Les copropriétaires peuvent également révoquer le syndic pour manquement à ses obligations.
Le montant à verser chaque année est encadré par la loi.
Le montant minimum obligatoire est de 5% du budget prévisionnel annuel (hors charges récupérables auprès des locataires). Exemple : si le budget annuel est de 100 000€ dont 20 000€ récupérables, le fonds minimum = 5% × (100 000 - 20 000) = 4 000€. Ce montant est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes généraux.
L'AG peut décider de verser plus que le minimum légal : 10% ou 15% du budget pour constituer rapidement une réserve, montant fixe si des travaux importants sont prévus. Cette décision se vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple). C'est une décision judicieuse dans les copropriétés vieillissantes.