Guide complet sur la dissolution et fusion de copropriétés : procédures, votes, conséquences fiscales, avantages et risques.
La dissolution d'une copropriété met fin au statut de la copropriété et transforme l'immeuble en propriété unique ou en plusieurs propriétés distinctes. C'est une procédure complexe mais parfois nécessaire.
Plusieurs situations peuvent conduire à la dissolution d'une copropriété.
Les copropriétaires peuvent décider unanimement de dissoudre la copropriété : achat de tous les lots par un seul propriétaire (réunion à une seule main), décision collective de mettre fin au statut de copropriété, transformation en un autre mode de propriété. Cette dissolution nécessite l'unanimité (article 30 de la loi de 1965).
Découvrez comment SyndicOS peut vous faire gagner un temps précieux.
Quand l'immeuble devient dangereux ou inhabitable : arrêté de péril pris par le maire, expertise confirmant l'insalubrité irrémédiable, coût de réhabilitation supérieur à la reconstruction. Dans ce cas, la dissolution peut être imposée pour raisons de sécurité publique.
Suite à un sinistre majeur (incendie, effondrement, catastrophe naturelle) : si l'immeuble est détruit à plus de 50%, les copropriétaires peuvent voter la dissolution, les indemnités d'assurance sont réparties selon les tantièmes, chacun récupère son terrain en pleine propriété. La majorité de l'article 26 (double majorité) est requise.
La dissolution suit un processus juridique strict.
Selon le cas, différentes majorités s'appliquent : unanimité pour dissolution volontaire, double majorité (article 26) en cas de destruction partielle, majorité absolue (article 25) en cas d'arrêté de péril. L'ordre du jour doit mentionner explicitement la dissolution.
La dissolution nécessite obligatoirement un notaire : rédaction de l'acte de dissolution, calcul des droits de chacun sur le terrain, partage du sol selon les tantièmes, publication au service de la publicité foncière. Le notaire garantit la sécurité juridique de l'opération.