En quelques années, les plateformes de location courte durée — Airbnb en tête, mais aussi Booking, Abritel ou Vrbo — ont transformé le paysage immobilier. Dans les copropriétés, la cohabitation entre résidents permanents et voyageurs de passage génère des tensions croissantes : nuisances sonores, usure des parties communes, problèmes de sécurité, rotation incessante d'occupants. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 est venue renforcer considérablement l'encadrement de ces locations. En 2026, les règles sont plus strictes que jamais. Ce guide fait le point complet sur ce que dit la loi, ce que peut imposer le règlement de copropriété et les recours disponibles.
Le cadre légal en 2026 : ce qui a changé
La loi Le Meur du 19 novembre 2024
Cette loi, officiellement intitulée « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale », est le texte le plus impactant sur le sujet depuis des années. Voici ses principales mesures :
| Mesure | Contenu | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| DPE obligatoire | Tout meublé de tourisme doit disposer d'un DPE classé entre A et E (F et G interdits) | 1er janvier 2025 pour les nouvelles locations. 2034 pour l'existant |
| Numéro d'enregistrement | Tout meublé touristique doit être déclaré en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à 13 caractères | Applicable dès 2025 |
| Quotas communaux | Les communes peuvent fixer des quotas de meublés touristiques par quartier ou par zone | Dès adoption par le conseil municipal |
| Abaissement du plafond de nuitées | Les communes peuvent réduire le plafond de 120 à 90 nuitées/an pour les résidences principales | Dès délibération municipale |
| Fiscalité durcie | Abattement fiscal des meublés touristiques non classés réduit de 50 % à 30 % (plafond 15 000 €). Classés : 50 % si en zone non tendue, 30 % sinon | Revenus perçus à compter de 2025 |
| Amende renforcée | Jusqu'à 100 000 € d'amende pour défaut de déclaration ou dépassement du plafond de nuitées | Immédiat |
Les règles municipales : un mille-feuille local
Au-delà de la loi nationale, chaque commune peut imposer ses propres règles :
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Essayer gratuitement- Changement d'usage : dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…) et celles ayant délibéré en ce sens, transformer un logement en meublé touristique nécessite une autorisation de changement d'usage
- Compensation : certaines villes imposent de compenser la perte de logement d'habitation en transformant un local commercial en logement (mécanisme de « compensation » à Paris)
- Plafonnement des nuitées : 120 nuitées/an maximum pour une résidence principale (90 si la commune l'a décidé via la loi Le Meur)
- Zones réglementées : certaines communes interdisent la location touristique dans des quartiers spécifiques (centres-villes historiques, zones tendues)
Ce que peut faire le règlement de copropriété
La clause de destination résidentielle
Le premier rempart contre les locations Airbnb abusives est le règlement de copropriété lui-même. Si celui-ci prévoit une destination exclusivement résidentielle, la location meublée touristique peut être considérée comme contraire au règlement.
La jurisprudence distingue plusieurs situations :
| Clause du règlement | Location Airbnb autorisée ? | Commentaire |
|---|---|---|
| Habitation bourgeoise exclusive | ❌ Non | L'activité de location touristique est considérée comme commerciale, incompatible avec l'usage exclusif d'habitation (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n° 14-15.864) |
| Habitation bourgeoise simple | ⚠️ Discuté | Certains tribunaux l'admettent si les nuisances restent limitées. D'autres la refusent car l'activité est commerciale. |
| Usage mixte (habitation + commerce) | ✅ Oui en principe | Sauf si des restrictions spécifiques sont prévues (ex. : « commerces en rez-de-chaussée uniquement ») |
| Aucune clause restrictive | ✅ Oui | En l'absence de restriction dans le règlement, la location est libre sous réserve du respect de la loi |
Peut-on ajouter une clause anti-Airbnb ?
Oui, l'assemblée générale peut modifier le règlement pour encadrer ou restreindre la location touristique. Attention toutefois aux majorités :
- Préciser les conditions d'exercice (durée maximale, obligation de déclaration au syndic, règles de remise des clés) : majorité de l'article 25 (majorité absolue, passerelle 25-1 possible)
- Interdire totalement la location de courte durée : cela revient à modifier la destination de l'immeuble, ce qui requiert l'unanimité. En pratique, un seul copropriétaire qui loue sur Airbnb peut bloquer cette interdiction
En revanche, une clause ajoutée après qu'un copropriétaire a commencé à louer ne peut pas lui être appliquée rétroactivement si elle constitue une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.
Résidence principale vs résidence secondaire : des règles très différentes
Location de la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an), les règles sont plus souples :
- Pas d'autorisation de changement d'usage nécessaire
- Plafond de 120 nuitées/an (90 si la commune l'a abaissé via la loi Le Meur)
- Déclaration en mairie obligatoire avec numéro d'enregistrement
- DPE entre A et E obligatoire
Location d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, les contraintes sont bien plus lourdes :
- Autorisation de changement d'usage obligatoire dans les communes réglementées (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille et plus de 400 communes en 2026)
- Compensation éventuellement requise (transformer un local commercial en logement)
- Pas de plafond de nuitées (mais l'autorisation peut en prévoir un)
- DPE entre A et E obligatoire
- Enregistrement en mairie avec numéro à afficher sur l'annonce
À Paris, obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation pour un logement en résidence secondaire est extrêmement difficile et coûteux. En pratique, cela revient à acheter ou transformer un local commercial de surface équivalente dans le même arrondissement — une opération à plusieurs centaines de milliers d'euros.
Les obligations du copropriétaire-loueur
Avant de mettre en location
- Vérifier le règlement de copropriété : la destination de l'immeuble autorise-t-elle cette activité ?
- Consulter les règles municipales : votre commune exige-t-elle une autorisation de changement d'usage ?
- Obtenir le DPE : s'assurer que le logement est classé entre A et E
- Déclarer le meublé en mairie : obtenir le numéro d'enregistrement à 13 caractères (téléservice national depuis 2025)
- Souscrire une assurance : vérifier que votre assurance habitation couvre la location meublée touristique (sinon, prendre une assurance spécifique)
Pendant la location
- Afficher le numéro d'enregistrement sur toutes les annonces en ligne
- Collecter et reverser la taxe de séjour (les plateformes le font automatiquement dans la plupart des cas)
- Respecter le plafond de nuitées si résidence principale (120 ou 90 nuits/an)
- Informer le syndic de l'activité de location (recommandé, parfois imposé par le règlement)
- Garantir la tranquillité des voisins : afficher le règlement intérieur dans le logement, communiquer les règles de l'immeuble aux locataires
Obligations fiscales
Les revenus tirés de la location meublée touristique doivent être déclarés :
| Régime | Condition | Abattement (loi Le Meur) | Plafond |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC (meublé non classé) | Revenus < 15 000 €/an | 30 % | 15 000 € |
| Micro-BIC (meublé classé, zone non tendue) | Revenus < 77 700 €/an | 50 % | 77 700 € |
| Micro-BIC (meublé classé, zone tendue) | Revenus < 77 700 €/an | 30 % | 77 700 € |
| Régime réel | Sur option ou si dépassement | Déduction des charges réelles + amortissement | — |
La loi Le Meur a considérablement réduit l'avantage fiscal des meublés touristiques non classés pour rétablir l'équité avec la location longue durée classique.
Les recours du syndicat des copropriétaires
Face aux nuisances
Quand la location Airbnb génère des troubles (bruit, dégradations, afflux de personnes dans les parties communes), le syndicat dispose de plusieurs leviers :
- Mise en demeure du copropriétaire : lettre recommandée du syndic rappelant les obligations du règlement et exigeant la cessation des troubles. C'est la première étape indispensable.
- Constat d'huissier (commissaire de justice) : faire constater les nuisances par un professionnel pour constituer un dossier de preuves.
- Action en justice : le syndicat (représenté par le syndic après autorisation de l'AG) peut assigner le copropriétaire fautif devant le tribunal judiciaire pour :
- Cessation de l'activité si elle est contraire au règlement
- Dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage
- Astreinte (amende journalière) tant que l'infraction perdure
Face au non-respect du règlement
Si la location contrevient à la clause de destination du règlement (habitation bourgeoise exclusive), le syndicat peut agir en justice pour obtenir :
- L'interdiction judiciaire de poursuivre l'activité
- Une astreinte par jour de non-respect
- Des dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété (usure des parties communes, dépréciation des lots)
La jurisprudence est de plus en plus sévère. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que la location meublée touristique régulière constitue une activité commerciale incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise exclusive.
Signaler à la mairie
Tout copropriétaire ou le syndic peut signaler à la mairie un meublé touristique exploité sans autorisation. La commune peut alors :
- Prononcer une amende civile jusqu'à 50 000 € par logement pour défaut d'autorisation de changement d'usage
- Imposer le retour à l'habitation sous astreinte de 1 000 € par jour
- Demander aux plateformes de suspendre l'annonce si le numéro d'enregistrement est absent ou invalide
La sous-location Airbnb : attention danger
Le cadre strict de la sous-location
Un locataire qui sous-loue son appartement sur Airbnb s'expose à de graves sanctions :
- La sous-location est interdite sans l'accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989)
- Le loyer de la sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal
- Le propriétaire peut demander la résiliation du bail et des dommages-intérêts
- La jurisprudence accorde systématiquement au propriétaire le remboursement des sous-loyers perçus par le locataire
En copropriété, le syndic peut alerter le propriétaire bailleur si des sous-locations non autorisées sont constatées dans l'immeuble.
Bonnes pratiques pour la copropriété
Encadrer plutôt qu'interdire
L'interdiction totale nécessitant l'unanimité est quasi impossible à obtenir. Une approche plus pragmatique consiste à encadrer l'activité en assemblée générale :
- Imposer la déclaration au syndic : tout copropriétaire souhaitant louer en courte durée doit préalablement informer le syndic (numéro d'enregistrement, périodes de location)
- Rappeler les règles de l'immeuble : le copropriétaire-loueur doit afficher le règlement de copropriété dans le logement et transmettre les consignes à chaque locataire
- Prévoir un système de boîte à clés réglementé : les boîtes à clés sur la façade ou dans les parties communes sont souvent source de conflits. L'AG peut en réglementer l'emplacement et l'aspect
- Adapter le montant de la provision pour charges : les lots loués en courte durée génèrent davantage d'usure (ascenseur, ménage des parties communes, digicode). L'AG peut créer une contribution spéciale pour l'usure accrue des parties communes
Les outils du syndic
- Veille des plateformes : vérifier régulièrement si des lots de la copropriété sont listés sur Airbnb, Booking, etc.
- Registre des occupants : tenir à jour la liste des propriétaires et locataires pour faciliter l'identification des locations touristiques
- Communication préventive : informer les copropriétaires des règles en vigueur via un affichage ou une circulaire
- Digicode et interphone : renforcer les systèmes d'accès pour limiter les entrées non contrôlées
FAQ — Questions fréquentes
Mon voisin loue sur Airbnb toute l'année, que faire ?
Si c'est sa résidence principale, il est limité à 120 (ou 90) nuitées/an. Au-delà, signalez-le en mairie. Si c'est une résidence secondaire, il doit avoir une autorisation de changement d'usage dans les communes réglementées. Vérifiez également le règlement de copropriété : si la destination est résidentielle exclusive, le syndic peut agir en justice.
Le syndic peut-il agir seul contre un loueur Airbnb ?
Pour une mise en demeure, oui. Pour une action en justice, le syndic doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (majorité de l'article 24). En cas d'urgence (trouble manifestement illicite), il peut saisir le juge des référés sans attendre l'AG.
La location Airbnb fait-elle baisser la valeur des appartements ?
Plusieurs études montrent qu'une forte concentration de locations touristiques dans un immeuble peut déprécier les lots de 5 à 15 %, notamment en raison des nuisances, de la dégradation des parties communes et de la perte du caractère résidentiel. À l'inverse, dans les zones très touristiques, la possibilité de louer peut augmenter l'attractivité d'un bien.
Les plateformes contrôlent-elles vraiment le nombre de nuitées ?
Depuis 2020, Airbnb bloque automatiquement les réservations au-delà de 120 nuits/an pour les résidences principales dans les grandes villes françaises. Mais ce système ne fonctionne que si le logement est correctement déclaré comme résidence principale, et il ne couvre pas les locations sur d'autres plateformes simultanément.
Un locataire peut-il sous-louer sur Airbnb avec l'accord du propriétaire ?
Oui, à condition que l'accord soit écrit, que le sous-loyer ne dépasse pas le loyer principal, et que toutes les obligations réglementaires soient respectées (déclaration en mairie, DPE, règlement de copropriété). En pratique, peu de propriétaires donnent leur accord car ils ne perçoivent aucun bénéfice et supportent les risques.
Comment vérifier si un logement est déclaré en mairie ?
Depuis 2025, le numéro d'enregistrement à 13 caractères est obligatoire sur toutes les annonces. Si une annonce ne comporte pas ce numéro, elle est en infraction. Vous pouvez signaler l'absence de numéro directement à votre mairie ou sur la plateforme de signalement de la commune.
Conclusion
En 2026, la location courte durée en copropriété est plus encadrée que jamais. La loi Le Meur a donné aux communes et aux copropriétés de nouveaux outils pour réguler cette activité. Pour les copropriétaires-loueurs, le cadre fiscal est devenu moins avantageux et les obligations administratives plus contraignantes. Pour les copropriétés qui subissent des nuisances, les voies de recours sont nombreuses : règlement de copropriété, action du syndic, signalement en mairie, action en justice. La clé est d'agir collectivement et de manière structurée — en commençant par un cadrage en assemblée générale.
