L'assemblée générale (AG) est le cœur battant de la copropriété. C'est l'unique organe habilité à prendre les décisions qui engagent le syndicat des copropriétaires : budget, travaux, choix du syndic, modification du règlement… Chaque année, des millions de copropriétaires reçoivent leur convocation et se posent les mêmes questions : quand, comment, quelles majorités, puis-je contester ? Ce guide 2026 répond à tout, de la convocation au procès-verbal, en passant par le vote par correspondance désormais incontournable.
Les fondamentaux : qui, quand, pourquoi ?
Qui convoque l'assemblée générale ?
En principe, c'est le syndic qui convoque l'AG au moins une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967). Mais d'autres acteurs peuvent provoquer la tenue d'une AG :
| Initiateur | Conditions | Base légale |
|---|---|---|
| Le syndic | Obligation annuelle + possibilité d'AG extraordinaire à tout moment | Art. 7 décret 1967 |
| Le conseil syndical | Peut demander au syndic de convoquer. Si le syndic refuse ou ne réagit pas sous 8 jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même | Art. 8 décret 1967 |
| Un ou plusieurs copropriétaires (détenant + 25 % des voix) | Mise en demeure du syndic par LRAR. Si pas de suite sous 8 jours, ils peuvent saisir le tribunal pour désigner un mandataire | Art. 8-1 décret 1967 |
| Le mandataire ad hoc | Désigné par le tribunal judiciaire quand le syndic est défaillant | Art. 49 loi 1965 |
Quand se tient l'AG annuelle ?
Il n'y a pas de date imposée par la loi. En pratique, l'AG se tient dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable pour approuver les comptes. Si l'exercice se clôture au 31 décembre, l'AG a lieu entre janvier et juin. Le syndic fixe la date en coordination avec le conseil syndical.
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Essayer gratuitementDeux types d'AG coexistent :
- AG ordinaire (annuelle) : approbation des comptes, vote du budget, élection du conseil syndical, renouvellement du syndic
- AG extraordinaire : convoquée en cours d'année pour traiter d'une question urgente ou spécifique (travaux importants, changement de syndic, sinistré…)
La convocation : règles et délais
Le délai de convocation
La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au minimum 21 jours avant la date de l'AG (article 9 du décret de 1967). Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée (pas de la réception effective).
Attention : le non-respect de ce délai de 21 jours est un motif d'annulation de l'AG si un copropriétaire le conteste en justice. Le syndic doit donc anticiper : entre la rédaction, l'envoi postal et le délai de distribution, il faut compter 4 à 5 semaines avant l'AG en pratique.
Le contenu obligatoire de la convocation
La convocation doit impérativement contenir :
| Élément | Détail | Sanction si absent |
|---|---|---|
| Date, heure et lieu | Le lieu doit être accessible à tous les copropriétaires (souvent dans la commune de l'immeuble) | Nullité de l'AG |
| Ordre du jour détaillé | Chaque question soumise au vote doit figurer en résolution séparée | Nullité des résolutions non inscrites |
| Projets de résolution | Le texte exact des résolutions à voter (depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019) | Résolution irrégulière |
| Documents annexes | Comptes de l'exercice, budget prévisionnel, devis pour travaux, contrats de syndic proposés… | Vice de forme invocable |
| Formulaire de vote par correspondance | Obligatoire depuis la loi du 22 mars 2021 | Nullité potentielle |
| Formulaire de pouvoir | Pour donner procuration à un autre copropriétaire ou un tiers | Vice de forme |
Les modes d'envoi
La convocation est envoyée par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c'est le mode par défaut
- Voie électronique (email recommandé) : uniquement si le copropriétaire a donné son accord écrit préalable et communiqué son adresse email au syndic. Depuis 2020, cette option se démocratise
- Remise contre émargement : possible mais rarement utilisée car elle nécessite la preuve de réception
Inscrire une question à l'ordre du jour
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour. La demande doit être envoyée au syndic par lettre recommandée, accompagnée du texte de la résolution proposée. Le syndic est tenu de l'inscrire — il ne peut pas refuser (article 10 du décret de 1967). En cas de refus, le copropriétaire peut saisir le tribunal.
Il n'y a pas de délai légal minimum pour envoyer cette demande, mais en pratique il faut l'adresser suffisamment tôt pour que le syndic puisse l'intégrer à la convocation (au moins 6 semaines avant l'AG).
Le déroulement de l'assemblée générale
La feuille de présence
Dès l'ouverture de l'AG, une feuille de présence est établie. Elle mentionne, pour chaque copropriétaire :
- Son nom et le numéro de ses lots
- Le nombre de voix dont il dispose (tantièmes)
- S'il est présent, représenté (avec nom du mandataire) ou a voté par correspondance
La feuille de présence est certifiée exacte par le président de séance. Elle détermine le quorum et les majorités applicables.
L'élection du bureau
L'AG élit en premier lieu un bureau composé de :
- Un président de séance : il dirige les débats et proclame les résultats. Il ne peut pas être le syndic (article 15 du décret de 1967)
- Un ou plusieurs scrutateurs (facultatif mais recommandé) : ils vérifient les décomptes de voix
- Un secrétaire de séance : il rédige le procès-verbal. Ce rôle est souvent confié au syndic ou à un employé du cabinet
L'examen des résolutions
Les résolutions sont examinées dans l'ordre de l'ordre du jour. Pour chaque résolution :
- Le président de séance présente la question
- Les copropriétaires débattent (tout copropriétaire peut s'exprimer)
- Le vote est lancé : pour, contre ou abstention
- Le président proclame le résultat en précisant le nombre de voix pour, contre et abstentions
Important : seules les résolutions figurant à l'ordre du jour peuvent être votées. Il est interdit de voter une question « diverse » non annoncée dans la convocation — sous peine de nullité.
Les majorités : le cœur du système
Vue d'ensemble
La loi de 1965 prévoit quatre niveaux de majorité, du plus souple au plus exigeant :
| Majorité | Calcul | Seuil | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Article 24 — Majorité simple | Voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Plus de 50 % des voix exprimées | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien, choix de l'assurance, élection du conseil syndical |
| Article 25 — Majorité absolue | Voix de tous les copropriétaires (présents ou absents) | Plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires | Travaux d'amélioration, désignation du syndic, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, adoption du PPT |
| Article 26 — Double majorité | Majorité des copropriétaires (en nombre) détenant au moins les 2/3 des voix | Majorité en nombre + 2/3 des tantièmes | Modification du règlement de copropriété (hors répartition des charges), vente de parties communes non essentielles |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires sans exception | 100 % des voix | Changement de destination de l'immeuble, modification de la répartition des charges, aliénation de parties communes essentielles |
La passerelle de l'article 25-1
C'est le mécanisme le plus utile en pratique. Quand une résolution nécessitant la majorité de l'article 25 n'est pas adoptée mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires :
- Le président de séance peut immédiatement organiser un second vote
- Ce second vote se fait à la majorité simple de l'article 24
- La résolution peut alors être adoptée beaucoup plus facilement
Si le tiers des voix n'est pas atteint, une nouvelle AG peut être convoquée dans les 3 mois, où le vote se fera directement à la majorité de l'article 24.
Exemple concret : une copropriété de 1 000 tantièmes vote la désignation d'un nouveau syndic (article 25 = il faut plus de 500 voix). Le vote donne 400 voix pour. C'est insuffisant pour l'article 25, mais c'est supérieur au tiers (333 voix). Le président peut relancer immédiatement le vote à la majorité simple. Si 400 voix sur 600 exprimées votent pour, la résolution est adoptée.
Comment compter les voix ?
Quelques règles essentielles :
- Les abstentions ne comptent pas dans le calcul des voix « pour » ou « contre » à la majorité de l'article 24 (elles sont neutres). En revanche, à l'article 25, un absent ou un abstentionniste équivaut de facto à un vote contre puisqu'il faut la majorité de TOUS les copropriétaires.
- Les votes par correspondance sont décomptés exactement comme les votes en présentiel.
- Un mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs, sauf si le total de ses voix (les siennes + celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat (article 22 de la loi de 1965).
- Le syndic, son conjoint ou un employé du cabinet ne peut pas recevoir de pouvoir pour voter (article 22).
Le vote par correspondance
Un droit permanent depuis 2021
Depuis la loi du 22 mars 2021 (issue de l'expérience COVID), le vote par correspondance est un droit permanent pour tout copropriétaire. Le syndic doit joindre un formulaire de vote par correspondance à chaque convocation d'AG.
Comment ça fonctionne ?
- Le copropriétaire reçoit le formulaire avec la convocation
- Il remplit le formulaire en cochant pour, contre ou abstention pour chaque résolution inscrite à l'ordre du jour
- Il renvoie le formulaire au syndic au moins 3 jours francs avant l'AG (par courrier ou voie électronique si autorisée)
- Le jour de l'AG, ses votes sont comptabilisés dans les résultats
Les limites du vote par correspondance
- Pas de participation aux débats : le copropriétaire qui vote par correspondance ne peut pas amender une résolution le jour J. S'il a voté « pour » mais que la résolution est modifiée en séance, son vote n'est pas recompté.
- Résolutions non prévues : si une résolution est ajoutée en séance (question inscrite par un copropriétaire au dernier moment), le votant par correspondance n'a évidemment pas pu se prononcer.
- Formulaire incomplet : si le copropriétaire ne coche pas de case pour une résolution, il est considéré comme abstentionniste sur cette question, et non comme défavorable.
La visioconférence et l'AG dématérialisée
Participer à distance
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, complétée par le décret du 2 juillet 2020, les copropriétaires peuvent participer à l'AG par visioconférence si l'assemblée générale l'a préalablement autorisé (vote à la majorité de l'article 24).
Les conditions :
- Le syndic doit proposer un outil de visioconférence sécurisé permettant l'identification des participants et l'expression des votes
- Les copropriétaires qui participent à distance sont considérés comme présents (ils comptent dans le quorum et peuvent voter)
- Le syndic doit informer les copropriétaires des modalités techniques dans la convocation
L'AG entièrement dématérialisée
En 2026, certains syndics proposent des AG 100 % en ligne. Attention : cette possibilité doit avoir été votée en AG présentielle au préalable. Il ne suffit pas d'une décision unilatérale du syndic. Les copropriétaires qui ne disposent pas de moyens informatiques doivent pouvoir voter par correspondance comme alternative.
Le procès-verbal (PV)
Contenu obligatoire
Le procès-verbal de l'AG est un document essentiel, opposable aux copropriétaires et aux tiers. Il doit mentionner :
- La date, le lieu et l'heure de début et de fin de l'AG
- La composition du bureau (président, secrétaire, scrutateurs)
- Le nombre de copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance
- Le nombre total de tantièmes représentés
- Pour chaque résolution : le texte exact, le résultat du vote (voix pour, contre, abstentions), et la mention adoptée ou rejetée
- Les réserves émises par des copropriétaires opposants ou abstentionnistes (sur leur demande)
Notification du PV
Le syndic doit notifier le PV aux copropriétaires opposants et abstentionnistes dans un délai de 2 mois suivant l'AG (article 42 de la loi de 1965). Cette notification fait courir le délai de contestation.
Pour les copropriétaires ayant voté « pour », la simple mise à disposition du PV suffit (pas d'obligation de notification individuelle), mais la bonne pratique est de l'envoyer à tous.
Contester une décision d'AG
Qui peut contester ?
Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents non représentés et n'ayant pas voté par correspondance) peuvent contester une résolution. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester la décision.
Le délai de contestation
L'action doit être intentée dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV. Ce délai est strict : passé 2 mois, plus aucune contestation n'est possible, même si la décision est irrégulière. C'est la raison pour laquelle la notification du PV est si importante.
Les motifs de contestation
| Type de vice | Exemples | Conséquence |
|---|---|---|
| Vice de forme | Convocation hors délai, absence de formulaire de vote par correspondance, ordre du jour incomplet, lieu inaccessible | Annulation de l'AG entière |
| Vice de fond | Majorité non atteinte, résolution contraire à la loi, abus de majorité, atteinte aux droits des copropriétaires | Annulation de la résolution concernée |
| Abus de majorité | Décision prise dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment des autres | Annulation + éventuels dommages-intérêts |
| Abus de minorité | Blocage systématique de décisions nécessaires par un groupe minoritaire | Le tribunal peut autoriser la mesure bloquée |
La procédure
- Assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble
- Mise en cause du syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic)
- Audience et jugement : le tribunal peut annuler tout ou partie de l'AG
- Possibilité de référé (procédure d'urgence) si la décision risque de causer un préjudice imminent
Coût : la procédure de contestation coûte en moyenne de 3 000 à 8 000 € (honoraires d'avocat + frais de justice). L'avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les affaires de copropriété, mais fortement recommandé.
Les résolutions les plus courantes
Les incontournables de l'AG annuelle
- Approbation des comptes de l'exercice écoulé (article 24)
- Vote du budget prévisionnel de l'exercice en cours (article 24)
- Approbation ou révision du montant du fonds de travaux (article 24)
- Désignation ou renouvellement du syndic (article 25, passerelle 25-1)
- Élection des membres du conseil syndical (article 24 ou 25 selon création ou renouvellement)
- Autorisation de travaux : entretien courant (art. 24), amélioration ou gros travaux (art. 25)
- Quitus au syndic — attention : le quitus n'est PAS une résolution prévue par la loi. Il n'a aucune valeur libératoire pour le syndic. Mieux vaut voter l'approbation des comptes uniquement.
Les résolutions nécessitant une majorité renforcée
- Adoption du PPT (article 25)
- Installation de bornes de recharge dans le parking (article 25)
- Modification du règlement de copropriété (article 26 ou unanimité selon l'objet)
- Vente de parties communes (article 26 ou unanimité si essentielles)
- Souscription d'un emprunt collectif (article 25, chaque copropriétaire pouvant refuser d'y participer)
Conseils pratiques
Pour les copropriétaires
- Lisez la convocation dès réception : c'est votre seule chance de préparer des questions ou demander l'inscription d'une résolution complémentaire
- Utilisez le vote par correspondance si vous ne pouvez pas être présent — c'est infiniment mieux qu'un pouvoir donné à quelqu'un qui ne connaît peut-être pas vos positions
- Demandez la parole de façon structurée : préparez vos interventions, restez factuel, évitez les échanges personnels
- Vérifiez le PV dans les jours qui suivent : assurez-vous que vos votes et remarques y figurent correctement
- Le délai de 2 mois est fatal : si vous envisagez de contester, consultez un avocat immédiatement après réception du PV
Pour le conseil syndical
- Préparez l'AG en amont avec le syndic : relisez l'ordre du jour, vérifiez les devis, anticipez les questions des copropriétaires
- Faites circuler une note explicative avant l'AG pour les résolutions complexes (travaux importants, PPT, changement de syndic)
- Veillez au bon déroulement : le président de séance ne doit pas être le syndic, les débats doivent rester courtois, chacun doit pouvoir s'exprimer
Pour le syndic
- Respectez scrupuleusement les 21 jours : un vice de forme coûte cher (toute l'AG annulée, nouvelle convocation, nouveaux frais)
- Joignez systématiquement le formulaire de vote par correspondance : son absence est un motif de nullité depuis 2021
- Rédigez des résolutions claires et précises : évitez les formulations vagues comme « le syndic est autorisé à entreprendre les travaux nécessaires ». Précisez la nature, le coût et le prestataire
- Notifiez le PV dans les 2 mois : ce n'est pas une option, c'est une obligation légale qui conditionne la force exécutoire des décisions
FAQ — Les questions les plus fréquentes
Existe-t-il un quorum pour l'AG de copropriété ?
Non. Contrairement aux assemblées de sociétés, il n'y a pas de quorum en copropriété. L'AG peut valablement se tenir même avec un seul copropriétaire présent. En revanche, les majorités requises restent inchangées — ce qui rend l'adoption de résolutions à la majorité absolue (article 25) très difficile si peu de copropriétaires participent.
Combien de pouvoirs peut détenir un mandataire ?
Un mandataire peut détenir au maximum 3 pouvoirs, sauf si le total de ses voix propres + celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Attention : le syndic, son conjoint, ses employés et les ascendants/descendants du syndic ne peuvent pas recevoir de pouvoirs.
Peut-on voter sur un sujet non inscrit à l'ordre du jour ?
Non. Toute résolution votée sans figurer à l'ordre du jour est nulle. Seule exception : l'AG peut décider de convoquer une nouvelle AG pour traiter le sujet urgent.
Le locataire peut-il assister à l'AG ?
Non, sauf si le copropriétaire bailleur lui a donné un pouvoir de représentation. Le locataire n'a aucun droit propre d'assister à l'AG. Toutefois, pour les questions concernant les charges récupérables, le bailleur est tenu de consulter son locataire en amont.
Que faire si le syndic refuse de convoquer l'AG ?
Le conseil syndical peut mettre en demeure le syndic par LRAR. Passé un délai de 8 jours sans réponse, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'AG. À défaut de conseil syndical, tout copropriétaire détenant au moins 25 % des voix peut saisir le tribunal pour désigner un mandataire ad hoc.
L'AG peut-elle durer plusieurs jours ?
Oui, même si c'est rare. Si l'ordre du jour est trop chargé, l'AG peut être suspendue et reprise à une date ultérieure (dans un délai raisonnable). Les copropriétaires doivent en être informés avant la suspension. Les résolutions déjà votées restent acquises.
Conclusion
L'assemblée générale est le seul lieu de décision démocratique de la copropriété. En 2026, les outils se sont modernisés — vote par correspondance, visioconférence, résolutions détaillées — mais les principes fondamentaux restent les mêmes : convocation dans les règles, majorités respectées, PV fidèle et notification dans les délais. Que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic, maîtriser ces règles est indispensable pour faire vivre votre copropriété et protéger vos droits.
