Alors que le dispositif Pinel a disparu fin 2024, le Denormandie poursuit sa route et reste l'un des seuls outils de défiscalisation immobilière dans l'ancien disponibles en 2026. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances, il cible les investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans une commune éligible et s'engagent à le louer à loyer modéré. Tour d'horizon complet des règles en vigueur pour 2026.
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Créé par la loi de finances pour 2019, le dispositif Denormandie est une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux investisseurs qui :
- Achètent un logement ancien ou un local commercial à transformer en habitation
- Réalisent des travaux d'amélioration représentant au moins 25% du coût total de l'opération
- Mettent ensuite le bien en location à un loyer plafonné et à un locataire dont les ressources sont encadrées
- S'engagent sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans
L'objectif du dispositif est double : redonner de l'attractivité aux villes moyennes en difficulté et rénover le parc de logements anciens dégradés. Il tient son nom de Julien Denormandie, ancien ministre du Logement.
En 2026, le Denormandie est ouvert aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Les acquisitions réalisées en 2026 sont donc éligibles, sous réserve de respecter toutes les conditions.
Qui peut bénéficier du Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est ouvert aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Il peut s'appliquer à un investissement réalisé seul, en couple, en SCI translucide ou en indivision. Les personnes morales (sociétés soumises à l'IS) ne peuvent pas bénéficier du Denormandie.
En cas de déménagement ultérieur à l'étranger après l'investissement, l'avantage fiscal continue de s'appliquer sur la durée d'engagement initiale.
Depuis le 11 avril 2024, les logements situés dans une copropriété en difficulté (soumise à des mesures d'administration ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées) sont également éligibles au Denormandie.
Les communes éligibles au Denormandie
Critères de sélection
Toutes les communes de France ne sont pas éligibles au Denormandie. Seules sont concernées :
- Les communes labellisées "Cœur de ville" (programme Action Cœur de Ville, soit 245 villes à fin 2025)
- Les communes ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT)
Depuis la loi de finances pour 2020, l'éligibilité s'applique à l'ensemble de la commune et non plus seulement au centre-ville. Un bien situé en périphérie d'une ville éligible peut donc bénéficier du dispositif.
Quelques exemples de villes éligibles
La liste officielle compte plusieurs centaines de communes. Parmi les plus connues :
- Amiens, Arras, Beauvais, Calais (Hauts-de-France)
- Auxerre, Chalon-sur-Saône, Sens (Bourgogne)
- Béziers, Nîmes, Perpignan (Occitanie)
- Bourges, Châteauroux, Vierzon (Centre-Val de Loire)
- Brest, Lorient, Quimper (Bretagne)
- Cahors, Figeac, Montauban (Lot, Tarn)
- Draguignan, Fréjus, Hyères (Var)
- Le Mans, Laval, Mayenne (Pays de la Loire)
- Limoges, Brive-la-Gaillarde, Tulle (Limousin)
- Maubeuge, Lens, Béthune (Nord)
- Mulhouse, Colmar, Saint-Louis (Alsace)
- Saint-Étienne, Roanne (Loire)
- Toulon, La Seyne-sur-Mer, Hyères (Var)
Pour vérifier si votre commune est éligible, utilisez le simulateur officiel disponible sur service-public.fr (rubrique "Zone Denormandie"). La liste est régulièrement mise à jour.
Les conditions sur le bien et les travaux
Le type de bien éligible
Le bien doit être :
- Un logement ancien (construit depuis au moins 5 ans) nécessitant des travaux, OU
- Un local commercial, industriel ou professionnel transformé en logement (local commercial transformé en appartement, par exemple)
Contrairement au Pinel, qui visait l'immobilier neuf, le Denormandie est réservé à l'ancien à rénover. Un logement neuf ou récemment construit ne peut pas bénéficier de ce dispositif.
Le volume de travaux obligatoire
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Ce coût total comprend :
- Le prix d'achat du bien
- Les frais de notaire
- Les commissions des intermédiaires éventuels
- Les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière
- Le coût des travaux eux-mêmes
Exemple : si vous achetez un bien 100 000 € avec 8 000 € de frais annexes, il vous faut au moins 27 000 € de travaux pour atteindre les 25% : (100 000 + 8 000 + 27 000) × 25% = 33 750 € de travaux (soit plus que 27 000 €). Il faut donc vérifier la règle des 25% sur le coût total incluant les travaux.
Les types de travaux éligibles
Les travaux doivent avoir pour but :
- La modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables
- La réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces
- La création de nouvelles surfaces habitables (aménagement de combles, transformation d'un garage en chambre...)
- La création ou l'amélioration de surfaces annexes (garages, balcons, terrasses, caves, loggias...)
Les travaux décoratifs seuls (peinture, papier peint sans amélioration de performance) ne sont pas éligibles. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
L'exigence de performance énergétique
Après travaux, le bien doit obligatoirement atteindre au moins la classe E du DPE (consommation inférieure à 331 kWh/m²/an). De plus, les travaux doivent satisfaire l'une des deux conditions suivantes :
- Faire diminuer d'au moins 30% la consommation conventionnelle en énergie primaire du bien (20% si le bien est en copropriété), OU
- Respecter les exigences de performance énergétique pour au moins 2 des 5 catégories de travaux suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs extérieurs, isolation des parois vitrées, système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire
Les conditions de location en Denormandie
La durée d'engagement
L'investisseur doit s'engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans. Il peut également choisir 9 ou 12 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt plus élevée. Le bail doit être signé au plus tard dans l'année suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement réhabilité.
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Les plafonds de loyers 2026
Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer. Celui-ci est plafonné par zone géographique. Les plafonds mensuels en 2026, hors charges et par mètre carré de surface habitable, sont :
| Zone | Plafond du loyer (€/m²/mois) | Principales villes concernées |
|---|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € | Paris et 76 communes de petite couronne |
| Zone A | 14,64 € | Île-de-France (hors A bis), Côte d'Azur, Lyon, Bordeaux, Lille |
| Zone B1 | 11,80 € | Grandes agglomérations > 250 000 hab, DOM, Corse |
| Zone B2 / C | 10,26 € | Reste du territoire national |
Un coefficient multiplicateur s'applique ensuite pour tenir compte de la surface du logement, selon la formule : Coefficient = 0,7 + (19 / surface habitable), arrondi au centième le plus proche et plafonné à 1,2.
Exemple : un appartement de 45 m² en zone A (plafond 14,64 €/m²) :
- Coefficient = 0,7 + (19/45) = 0,7 + 0,42 = 1,12
- Plafond au m² = 14,64 × 1,12 = 16,40 €/m²
- Loyer maximum = 16,40 × 45 = 738 € par mois
Les plafonds de ressources des locataires 2026
Le revenu fiscal de référence du ou des locataires ne peut pas dépasser les seuils suivants (baux conclus ou renouvelés en 2026) :
| Composition du foyer | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € (A) / 86 878 € (Abis) | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € (A) / 103 727 € (Abis) | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 112 968 € (A) / 123 415 € (Abis) | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 127 122 € (A) / 138 874 € (Abis) | 92 900 € | 83 611 € |
Le propriétaire peut louer son bien à ses ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal.
Quelle réduction d'impôt avec le Denormandie ?
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient net du bien, travaux inclus. Elle est étalée sur la durée d'engagement de location :
- 6 ans de location : 12% de réduction (2% par an)
- 9 ans de location : 18% de réduction (2% par an pendant 9 ans)
- 12 ans de location : 21% de réduction (2% par an pendant 9 ans + 1% par an les 3 dernières années)
Plafond d'investissement
La réduction est plafonnée à un investissement de 300 000 euros maximum et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. En cas de dépassement de ces seuils, la réduction est calculée sur le plafond et non sur le coût réel.
Exemples chiffrés
Exemple 1 : achat d'un appartement 150 000 € + 50 000 € de travaux = 200 000 € de coût total. Engagement sur 9 ans.
- Réduction = 200 000 × 18% = 36 000 € sur 9 ans
- Soit 4 000 € d'économie d'impôt par an
Exemple 2 : achat d'une maison 220 000 € + 80 000 € de travaux = 300 000 €. Engagement sur 12 ans.
- Réduction = 300 000 × 21% = 63 000 € sur 12 ans
- Soit 5 250 € d'économie d'impôt par an
Le plafonnement global des niches fiscales
Le Denormandie entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour les investissements en métropole (18 000 € pour l'outre-mer et les Sofica). Si vous bénéficiez déjà d'autres réductions d'impôt (emploi à domicile, dons, formation...), leur cumul avec le Denormandie ne peut pas dépasser ce plafond annuel.
Denormandie vs autres dispositifs de défiscalisation
| Critère | Denormandie | Déficit foncier | Loc'Avantages |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Ancien avec travaux | Ancien avec travaux | Tout logement ancien |
| Zone géographique | Communes éligibles | Toute la France | Toute la France |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt 12-21% | Déduction sur revenu global | Réduction 15 à 65% |
| Loyer plafonné | Oui | Non | Oui (très encadré) |
| Ressources locataire | Plafonnées | Non | Plafonnées |
| Travaux RGE obligatoires | Oui | Non | Non |
| Valable jusqu'à | 31/12/2027 | Sans limite | 31/12/2027 |
Questions fréquentes
Peut-on cumuler Denormandie et MaPrimeRénov' ?
Non, en principe. Si les travaux bénéficient déjà de MaPrimeRénov' ou d'une autre subvention publique, leur montant aidé est déduit de la base de calcul de la réduction Denormandie. En revanche, les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie ne sont pas déduits de la base de calcul Denormandie. Ils peuvent donc se cumuler avec la réduction fiscale.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin de mon engagement ?
En cas de vente du bien avant la fin de la période d'engagement (6, 9 ou 12 ans), les réductions d'impôt déjà obtenues font l'objet d'une reprise par l'administration fiscale. En clair, vous devrez rembourser les économies d'impôt dont vous avez bénéficié. Il existe des exceptions pour les cas de force majeure (décès du propriétaire, invalidité, licenciement).
Le Denormandie sera-t-il prolongé après 2027 ?
À la date du 25 juin 2026, aucune décision n'a été prise concernant une éventuelle prolongation au-delà du 31 décembre 2027. Compte tenu de la situation budgétaire de l'État et des débats politiques en cours, rien n'est certain. Les investisseurs qui souhaitent bénéficier du dispositif ont intérêt à agir avant la fin 2026 pour s'assurer de respecter le calendrier des travaux et du bail.
