Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu en quelques années l'un des documents les plus structurants du marché immobilier français. En 2026, son influence sur les transactions et les locations est totale : il conditionne la possibilité même de louer un bien, pèse directement sur les prix de vente et impose aux propriétaires une réflexion sérieuse sur la rénovation de leur patrimoine.
Comment se calcule le DPE et ce que signifient les classes
Le DPE mesure la consommation d'énergie primaire d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme de juillet 2021, son calcul repose sur des méthodes conventionnelles standardisées, indépendantes des habitudes de consommation des occupants. La classe attribuée résulte du pire des deux indicateurs : consommation d'énergie et émissions de CO2.
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions CO2 (kg/m²/an) | Qualification |
|---|---|---|---|
| A | Moins de 70 | Moins de 6 | Très performant |
| B | 70 à 110 | 6 à 11 | Performant |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 | Bon niveau |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 | Niveau moyen |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 | Peu performant |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 | Mauvais |
| G | Plus de 420 | Plus de 100 | Passoire thermique |
En France, environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G. Ces passoires thermiques représentent un enjeu considérable pour leurs propriétaires qui font face à des obligations croissantes, et pour leurs occupants qui supportent des factures d'énergie particulièrement élevées.
Le calendrier d'interdiction de location : où en est-on en 2026
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit un calendrier progressif d'exclusion des logements les moins performants du marché locatif. En 2026, la première étape majeure est déjà derrière nous.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont légalement interdits à la mise en location ou au renouvellement de bail. Un propriétaire qui signe un nouveau bail pour un logement G s'expose à des recours du locataire pour non-décence. Dans les faits, les locataires peuvent saisir la commission de conciliation, demander une réduction de loyer ou obtenir que le propriétaire réalise les travaux sous astreinte.
| Classe DPE | Date d'interdiction de location | Situation en 2026 |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | Interdiction pleinement en vigueur |
| F | 1er janvier 2028 | Toujours louable, rénovation urgente à planifier |
| E | 1er janvier 2034 | Aucune contrainte locative immédiate |
Pour les propriétaires bailleurs de logements F, 2026 est une année décisive. L'échéance de 2028 approche, et les délais de travaux de rénovation, entre l'audit énergétique, le dépôt des dossiers d'aides et la réalisation des chantiers, peuvent facilement dépasser 18 mois. Attendre 2027 pour agir, c'est prendre le risque de ne pas être prêt à temps.
L'impact du DPE sur les prix de vente en 2026
Les études publiées sur les transactions immobilières françaises depuis 2022 documentent une décote croissante et durable des logements mal classés. En 2026, cette décote est bien établie dans les grandes agglomérations.
Un logement classé F se vend en moyenne 10 à 15 % moins cher qu'un bien équivalent classé C ou D dans le même secteur. Pour un logement G, la décote peut atteindre 18 à 22 % dans les villes où la demande locative est forte, car les acheteurs-investisseurs ne peuvent plus mettre le bien en location immédiatement. Dans les zones moins tendues, certains logements G peinent tout simplement à trouver preneur.
Cette situation génère une opportunité pour les acheteurs-rénovateurs capables d'acquérir un bien décoté, de réaliser les travaux et de le louer ou revendre à la valeur du marché rénové. La marge entre le prix d'acquisition et la valeur post-rénovation est souvent suffisante pour absorber le coût des travaux, surtout avec les aides publiques disponibles.
L'audit énergétique : obligatoire pour les F et G mis en vente
Depuis avril 2023, les logements classés F et G mis en vente ont l'obligation de faire réaliser un audit énergétique en plus du DPE standard. Cet audit, plus approfondi que le DPE, identifie les travaux prioritaires pour améliorer la performance du bien et en estime les coûts. Il doit être remis à l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.
L'audit ne crée pas d'obligation de travaux pour le vendeur, mais il informe l'acquéreur sur le potentiel de rénovation du bien et les coûts à prévoir. Son coût varie généralement entre 500 et 1 500 € selon la taille du bien et la complexité de son système constructif.
Les aides financières pour rénover en 2026
MaPrimeRénov' reste le dispositif principal pour financer la rénovation énergétique en 2026. Son montant dépend des revenus du foyer et de l'ampleur des travaux. Les gestes les plus fortement subventionnés sont l'isolation des murs et toitures, le remplacement d'une chaudière à gaz ou fioul par une pompe à chaleur, et la ventilation mécanique contrôlée.
Pour une rénovation globale permettant de faire passer un logement de F ou G à la classe C ou mieux, les subventions peuvent couvrir jusqu'à 70 % du coût total des travaux pour les ménages aux revenus modestes. Les ménages aux revenus intermédiaires bénéficient d'un taux compris entre 40 et 50 %.
Les copropriétés peuvent mobiliser MaPrimeRénov' Copropriété, qui prend en charge les parties communes avec un taux forfaitaire par logement. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les immeubles anciens dont les parties communes constituent la principale source de déperdition thermique.
Ce que l'on doit savoir sur la durée de validité du DPE
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2024. En 2026, tout DPE antérieur à juillet 2021 est donc caduc, et les propriétaires qui n'en ont pas fait réaliser un nouveau ne peuvent légalement ni vendre ni louer leur bien sans en disposer d'un valide.
